近日，深圳市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示锅减，新加坡是深圳學(xué)習(xí)榜樣糖儡，未來(lái)深圳的住房比例是「六比四」，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房怔匣，為此將加大住房供應(yīng)握联，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。
這好像是內(nèi)地城市官方首提「樓市學(xué)新加坡」，而且是在深圳特區(qū)成立40周年的時(shí)間窗口金闽，頗有一番深意纯露。
但是新加坡模式真的就值得我們學(xué)習(xí)借鑒嗎？這個(gè)問(wèn)題值得認(rèn)真思考代芜。
在回答這個(gè)問(wèn)題之前埠褪，先要糾正一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，那就是——價(jià)格與成本無(wú)關(guān)挤庇。
價(jià)格=成本+利潤(rùn)钞速，這是會(huì)計(jì)上的計(jì)算方式，是對(duì)已經(jīng)成交的歷史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)嫡秕，但并不是未來(lái)價(jià)格的決定方式玉工。
我們作為買(mǎi)房子的人，大多數(shù)時(shí)候并不關(guān)心那個(gè)歷史成本淘菩。比如今天北上廣深核心地段十萬(wàn)八萬(wàn)一平米的房子遵班，那些高價(jià)卻無(wú)法居住的學(xué)區(qū)房，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)在購(gòu)買(mǎi)出價(jià)的時(shí)候還去參考當(dāng)年的修建成本是多少潮改，當(dāng)然也不會(huì)關(guān)心當(dāng)年的土拍價(jià)格是多少狭郑。
一句話，房?jī)r(jià)與地價(jià)無(wú)關(guān)汇在。
但這一點(diǎn)很容易被誤解翰萨，幾乎所有解讀新加坡模式的文章，都會(huì)說(shuō)新加坡模式的成功糕殉，得益于他們的土地國(guó)有制度和低價(jià)賣(mài)地模式亩鬼。
說(shuō)什么新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中阿蝶，這些土地以低價(jià)轉(zhuǎn)讓用于大規(guī)模建設(shè)組屋雳锋，從而保障了組屋的廉價(jià)優(yōu)勢(shì)。
而新加坡正兒八經(jīng)的商品房?jī)r(jià)格也是一點(diǎn)也不便宜羡洁，全球住宅價(jià)格排名前十的城市分別為：香港玷过、慕尼黑、新加坡筑煮、上海辛蚊、深圳、北京（城區(qū)）真仲、溫哥華袋马、洛杉磯、巴黎和紐約秸应。
這些大城市的房?jī)r(jià)為什么居高不下虑凛？因?yàn)槿司圬?cái)聚碑宴，房?jī)r(jià)是聚集到這些大城市的人一起把房?jī)r(jià)「炒」起來(lái)的。
所謂的「炒」卧檐，就是買(mǎi)房子的人和買(mǎi)房子的人相互競(jìng)爭(zhēng)，買(mǎi)家和買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)有限的房產(chǎn)焰宣，結(jié)果必然是價(jià)格上揚(yáng)霉囚。
所以這些大城市的土地即便是當(dāng)?shù)卣赓M(fèi)提供，在這些地價(jià)為零的土地上蓋出來(lái)的房子匕积，價(jià)格依然會(huì)漲到今天的局面盈罐。
因?yàn)閮r(jià)格是買(mǎi)房人競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是面向未來(lái)的闪唆，是購(gòu)買(mǎi)者在用價(jià)格展示著自己對(duì)這個(gè)城市的信心盅粪，當(dāng)然也是展示他對(duì)自己的信心。
人聚財(cái)聚悄蕾，房?jī)r(jià)因人而起票顾，這個(gè)邏輯并不難理解，中國(guó)北上廣深這些區(qū)域的人口流動(dòng)圖也可以說(shuō)明為什么這四個(gè)一線特大城市的房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺帆调。
清晰的理解房?jī)r(jià)的邏輯奠骄，才有助于你理解新加坡模式。摁住了價(jià)格番刊，必然要在其他方面付出代價(jià)含鳞。
在新加坡，「組屋」占比高達(dá)80%芹务，私人住宅20%蝉绷。組屋是典型的保障性住房，由政府興建枣抱，優(yōu)先保障中低收入群體的購(gòu)房需求熔吗，因此得以嚴(yán)控售價(jià)，讓房?jī)r(jià)收入比始終維持在5-6的水平佳晶。
組屋的供應(yīng)量也相對(duì)充足磁滚，能夠覆蓋大部分人群，再加上新加坡政府的專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼宵晚，所以新加坡的住房自有率很高垂攘。
組屋價(jià)格與人均收入嚴(yán)格掛鉤，90%的人能夠買(mǎi)得起三房戶(hù)型淤刃，70%的人能買(mǎi)得起四房戶(hù)型晒他。
既然價(jià)格低，又是保障型住房逸贾，所以不可能采用「價(jià)高者得」的競(jìng)爭(zhēng)方式陨仅，那樓層津滞、戶(hù)型、朝向這些細(xì)節(jié)問(wèn)題怎么解決呢灼伤？
答案是不用考慮太多触徐，等著分配就行了。
組屋的分配制度主要是三種結(jié)合狐赡，抽簽制撞鹉、訂購(gòu)制和直接選購(gòu)。
抽簽制颖侄，供不應(yīng)求時(shí)使用鸟雏，避免人為干擾；訂購(gòu)制：先向建屋局提需求览祖，等建房計(jì)劃孝鹊，適合住房需求不太迫切的人，但能滿(mǎn)足個(gè)性化需求展蒂；直接選購(gòu)：分配滯銷(xiāo)組屋又活。
與此同時(shí)，政府嚴(yán)控組屋轉(zhuǎn)售锰悼，一個(gè)家庭只能擁有一套組屋皇钞，一生只有兩次購(gòu)買(mǎi)組屋的機(jī)會(huì)（一次服務(wù)基本自住，一次改善）松捉，只有住滿(mǎn)一定時(shí)間方能轉(zhuǎn)售夹界，且只能轉(zhuǎn)售給符合條件的人。
而組屋之外的私人住宅市場(chǎng)隘世，則相對(duì)沒(méi)有如此復(fù)雜的限制可柿，所以?xún)r(jià)格也就飛漲。
可以看得出丙者，新加坡模式基本上就是「一手抓計(jì)劃經(jīng)濟(jì)复斥，一手抓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)」。
組屋很明顯帶著濃濃的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩械媒，摁住價(jià)格目锭，戶(hù)型沒(méi)有太多選擇，一輩子只能購(gòu)買(mǎi)兩次纷捞，不能隨意轉(zhuǎn)售痢虹，差不多就類(lèi)似于我們房改之前的福利分房。
比我們好一點(diǎn)的地方在于主儡，新加坡其他地方經(jīng)濟(jì)管制少奖唯，所以有足夠的財(cái)政收入來(lái)補(bǔ)貼住房這塊。不像我們那會(huì)兒為了分個(gè)沒(méi)廚房沒(méi)衛(wèi)生間的筒子樓糜值，送禮都要削尖了腦袋送丰捷。
但問(wèn)題是坯墨，這些都改變不了其計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的本質(zhì)。即便是新加坡在其他地方的成績(jī)非常亮眼病往，在「組屋」制度上依然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式捣染。
我之前寫(xiě)過(guò)一篇文章《如何才能更好》，經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的是因果關(guān)系停巷，如果非要回答好與不好的問(wèn)題耍攘，那也是應(yīng)該回答如何才能更好的問(wèn)題。
新加坡的住房模式就面臨這樣一個(gè)問(wèn)題叠穆，看上去是「保障的歸保障少漆，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)」臼膏，該漲的就讓它漲硼被，不該漲的就把價(jià)格摁住。
但我們都知道渗磅，任何一個(gè)國(guó)家的政府本身并不直接創(chuàng)造財(cái)富嚷硫，他所做的工作基本上就是在用政策進(jìn)行財(cái)富的轉(zhuǎn)移，無(wú)論以什么樣的名義始鱼，這個(gè)本質(zhì)并不會(huì)改變仔掸。
新加坡政府也不例外，建造組屋的那些資金終歸還是來(lái)自于新加坡其他地方的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成果医清。
問(wèn)題是起暮，那些被保障的人真的就愿意被如此保障嗎？一輩子只能換一次房子会烙，戶(hù)型樓層朝向什么的都不能自己隨便選负懦，這真的好嗎？
以中國(guó)的情況而言柏腻，雖然大城市房?jī)r(jià)高企纸厉，但還是有很多年輕人通過(guò)自己的奮斗，不斷地從小房子換成大房子五嫂，而這個(gè)過(guò)程可能不止一次兩次颗品，三次四次也不是不可能。
再有沃缘，彈丸之地的新加坡躯枢，工作再怎么換都還是在那么大點(diǎn)的地方。但要是在深圳或其他城市槐臀，換工作了闺金，想買(mǎi)離家近一點(diǎn)的房子，一想房子只能換一次峰档，恐怕連工作都不敢輕易換地方败匹。
另外寨昙，換房子不僅僅是自己居住條件的改善，也是自己家庭財(cái)產(chǎn)升值的體現(xiàn)掀亩。很多人誤以為只有一套房子舔哪，房子再值錢(qián)也沒(méi)用。
但只有房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠自由槽棍，房子的金融屬性才能發(fā)揮出來(lái)捉蚤，你只有一套房子的情況下，也可以讓你獲得更多的可能性炼七。
而新加坡這邊一手摁住了價(jià)格缆巧，同時(shí)嚴(yán)格去除了房子的金融屬性，實(shí)際上是剝奪了新加坡人更多的可能性豌拙，而不是讓他們擁有了更多的可能陕悬。
但這種更多潛在可能性的利好，如果是新加坡在其他方面的經(jīng)濟(jì)自由度足夠高按傅，人們的收入和生活水平也足夠高的情況下捉超，未必會(huì)引起大家的反感，畢竟還是有房子住而不是沒(méi)房子住唯绍。
深圳如果想走新加坡模式拼岳，除非經(jīng)濟(jì)上能夠憑借特區(qū)的地位獲得更大的自由決定權(quán)，釋放更大的經(jīng)濟(jì)活力况芒，來(lái)沖抵「組屋」模式帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)惜纸，否則必然是一個(gè)坑。
