大家好俊鱼，賺錢之路系列又要出新篇啦刻像，這次的篇幅較長畅买，所以我們分了上下篇并闲，此篇為下篇。
再回顧下經(jīng)歷：
發(fā)生時間：2015年
事件經(jīng)過：在澳洲piontcook 區(qū)投資一塊448?平米谷羞、售價29萬澳幣的土地帝火，然后轉(zhuǎn)手賣掉。
投入成本：5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金（非定金）
收回資金：19萬人民幣
年回報率：粗略按照8個月時間計算湃缎，年回報率在215%（如果用IRR計算年化500%多犀填，這數(shù)字我自己都不敢看哈哈。）
上一篇主要說了個人澳洲買地的契機嗓违、實操的準備以及一些澳洲房產(chǎn)的小科普。之前說到了項目的確定，今天繼續(xù)分享整個交易過程被迫土地轉(zhuǎn)讓的心酸史遮糖。
1.確定方案落追，簽訂合同
2.準備貸款，遇到政策收緊
3.迫不得已偿洁，土地轉(zhuǎn)賣
4.和中介的博弈撒汉，漫漫的討債之路
5.因為澳洲買地，而錯過的暴富機會
1.確定方案涕滋，簽訂合同
在確定好項目后睬辐，開始和中介談購買方案，我的最終方案是土地跟房屋是可以分開的宾肺。
這個house土地448平方溯饵，價格29萬澳幣左右，每平方650澳幣锨用。
回頭看來真的超級便宜瓣喊，在我處理合同的那個階段，那個地區(qū)的土地價格繼續(xù)蹭蹭的往上漲黔酥。
我之前支付了1萬塊錢的定金也就是2000澳幣藻三。這個定金可以交給開發(fā)商或者房產(chǎn)中介的洪橘，我是屬于交給房產(chǎn)中介。當時中介跟我協(xié)議約定好棵帽，如果改變主意這個錢可以全部退回熄求。
這點就比國內(nèi)情況好很多，在國內(nèi)你只要交了錢逗概，想拿回來的概率就太小了弟晚。
可能合同也會區(qū)分定金和訂金，但是國內(nèi)中介更多的注意力都在如何促成你成交上面逾苫，某些方面他們會支支吾吾卿城，故意不說清楚。
我曾經(jīng)就遇到過一次坑铅搓，倒不是白紙黑字沒寫瑟押，而是對中介跟托兒還有開發(fā)商代售機構(gòu)聯(lián)合忽悠的無奈。有機會我要好好扒一扒那件事星掰，讓大家以后買房可以避免一下類似的問題多望。
接著我的1萬定金就轉(zhuǎn)到我購買house的那個訂金費用里面去了，訂金付好開發(fā)商會出具購房合同并從當?shù)乜爝f出來讓我們簽字氢烘。
在澳洲買房是一定需要一個房產(chǎn)律師參與其中的怀偷，律師負責幫你看合同條款，有需要會視頻跟你溝通播玖。
如果自己沒有律師椎工，也可以由開發(fā)商指定，或者中介提供蜀踏，當然這樣也會存在風險维蒙。所以如果有條件，自己去尋找一個當?shù)氐穆蓭煾孔V些脓斩，我的律師是由中介介紹的木西。
雖然我總覺得他們可能存在一定利益關(guān)系偏向，但是身為律師随静，還是有律師的驕傲跟職責八千，相比較還是很嚴謹?shù)摹?/p>
拿到合同后，記得當時還特地去上海澳洲大使館那邊簽了個字燎猛。為何要簽字竟忘記了恋捆，感覺年齡大記性也變差了哈哈。合同簽字生效之后重绷，一般需要半個月內(nèi)支付土地全款的百分之五作為首付沸停。
這筆錢可以存在開發(fā)商的信托賬戶，或者是自己的銀行賬戶做擔保（需要給銀行手續(xù)費）昭卓。訂金所產(chǎn)生的利息歸屬一般在合同中有說明愤钾。所以我支付了5%的土地費用瘟滨，大概在6.8萬人民幣，通過建設銀行匯到了開發(fā)商的信托賬戶上能颁。
當時的匯率可以算歷史最低了杂瘸，4.49，所以換匯特別劃算伙菊。如果全款買地到后面大半年時間里面败玉，光匯率都可以賺近20個點。
2.準備貸款镜硕，遇到政策收緊
5%的首付款交掉之后运翼，就等著土地交割，我這邊辦好銀行貸款資料就可以了兴枯。因為我對那邊要求不熟悉血淌，所以貸款也是由中介幫我去處理。
但是從我獲得的信息上看念恍，在我簽完合同之后六剥，中介并沒有非常積極的幫我處理貸款的事情晚顷。而是一直慫恿我把土地快速轉(zhuǎn)手賺取中間差價峰伙，以小博大，然后再買另外一塊土地该默。
在那個行情下瞳氓，他的建議完全可行，因為當時處于一個快速上升期栓袖。中介也幫我談了幾個轉(zhuǎn)手的客戶匣摘，但是看到土地這么快速飛漲，我心里還是想要拿下這塊土地裹刮。
我本身是個保守投資人音榜，尤其那個時候還沒啥錢，一套house已經(jīng)花費了我太多的時間精力捧弃。加上還在備孕赠叼，自降4萬多年薪要求換了一個比較輕松的崗位，目的就是為了生娃违霞。
生娃真特么是一件人生大事嘴办，所以那時的我根本木有精力去倒騰這種事情。手上也沒有什么資源买鸽，買賣土地這種事情也不是說賣就賣的涧郊。
但是中介不同，他可以眼五，因為他手上客戶群體多妆艘，資金多彤灶，所以他喜歡干這種事情。
自從2012年左右大量外國投資者進入澳洲房產(chǎn)市場批旺，造成房價飛漲枢希。
澳洲連續(xù)兩屆政府強硬要求澳洲本土的四大銀行嚴格控制對海外收入人士發(fā)放房貸的比例。即使銀行家和開發(fā)商多次公開向政府施壓朱沃，政府也沒有放松苞轿。而我辦貸款的時間剛好碰到澳洲銀行對海外人員審查最嚴格的時候了，當時還有好多同樣的人咨詢我貸款辦不下來怎么辦逗物。
政策這種東西真的非常無奈搬卒，你無法也無力改變。
其實如果中介幫我早一點翎卓、快速辦的話契邀，我的貸款是可以出來的。只是中介一心想要給我轉(zhuǎn)賣失暴，加上開發(fā)商土地交割時間拖延坯门、政策收緊直接導致我貸款遇到很大問題。
過程中逗扒，中介給我介紹做銀行貸款的Broker古戴，也非常得不上心、不專業(yè)矩肩，感覺就是在敷衍我现恼。因為準備貸款資料提交的事情我反反復復跑銀行，然后這個不夠黍檩、那個被駁回我也是頭疼的很叉袍。
最后由于沒有澳洲本地的收入證明，貸款沒有辦出來刽酱。
3.迫不得已喳逛，土地轉(zhuǎn)賣
因為貸款的事情我電話聯(lián)系中介公司總部，詢問土地到底怎么回事棵里。
那邊的領(lǐng)導直接回復我润文，馬上就要交割了，我卻還沒有去辦好貸款衍慎。問我到底要不要這塊土地转唉，如果要的話需要我全額付款，要么算我違約稳捆。我肯定不樂意赠法，我違約也要說出理由，總不能你說違約就違約了，對吧砖织？
我手上聊天記錄證據(jù)可是一大把款侵，總部讓我私下跟國內(nèi)的辦事處協(xié)商。其實這事讓我對這家海外華人公司產(chǎn)生了一些質(zhì)疑侧纯，我猜是他們不想把土地出讓給我了吧新锈，也許他們想著自己收下來會更好。但是由于合同是我的名字眶熬，他們沒有辦法操作妹笆，所以才不積極幫我處理貸款的事情。
現(xiàn)在回想起來還是挺憋屈的娜氏，如果當時我夠有錢拳缠，真的想150萬全額付款扔過去，和國內(nèi)辦事處聯(lián)系后贸弥，一開始協(xié)商說我倆合伙買下這塊土地做事窟坐，后來因為我的pr身份似乎又不太好合作。
當初如果我跟他能夠合伙完成這塊土地的交割感覺也是不錯的绵疲。主要第一次合作他給我的感覺還是太滑頭了哲鸳。
中介后來又說可以幫我轉(zhuǎn)賣掉，有一個阿姨愿意以高出4.2萬澳幣（人民幣大概20萬）的價格買下我的土地盔憨。
一開始我還不太樂意賣徙菠，因為我購買的土地對面已經(jīng)開始賣聯(lián)排，說明土地越來越值錢般渡。我從地圖上能看到土地分塊懒豹，從他們發(fā)我的文件上面我也看得出來芙盘，我的土地都可以分割成3-4塊做聯(lián)排驯用。
而且當時土地漲幅已經(jīng)超過4萬澳幣，但后轉(zhuǎn)念一想如果短短幾個月能賺到4.2萬澳幣的差價我也心滿意足了儒老，折算成年回報率400%多蝴乔，何樂而不為呢？
以前錯過的機會也不止這么一次了驮樊，而且對于沒錢的我來說薇正，快速拿回錢在手上也好，只要有錢囚衔，我相信以后機會總是還有很多的挖腰。
那時已經(jīng)懷孕，還在前期階段（還住院過）练湿，真的非常心累猴仑，于是乎我就同意了轉(zhuǎn)手的事情。
接下去肥哎，就是和中介之間的漫漫討債之路了辽俗。真是尷尬疾渣，估計這中介看到我也是頭大了半個。真沒辦法崖飘，我就這么點錢榴捡，又這么謹慎一個人。
4.和中介的博弈——漫漫的討債之路
這次買房最大也是最痛苦的事情就是跟中介之間的博弈朱浴。
在講討債之路之前吊圾，關(guān)于這次澳洲買地投資，我想再次強調(diào)一個靠譜中介的重要性翰蠢，尤其異地投資街夭，中間隔了這么多信息差。
厲害的中介對當?shù)厥袌龇浅Ａ私怩锓ぃ瑔栴}就看他在利益面前能不能完全誠實自律板丽。不厲害的中介連數(shù)字都搞不靈清，只會一個勁兒地推銷趁尼，上頭讓賣啥他就去賣啥埃碱，給不了什么建設性的意見，很多你想要的信息他也都無法給你酥泞。
如果兩者之間比較砚殿，我覺著還是找個厲害點的中介吧。當然芝囤，如果能夠找到正直似炎、靠譜、又厲害的中介那就更好了悯姊。我的那個中介就屬于相對比較厲害羡藐，但是可能會有小動作的那種。
他在澳洲讀的大學悯许，大學畢業(yè)以后在澳洲的一家華人房產(chǎn)中介公司工作仆嗦。因為個人相對比較能干，一個人開了辦事處先壕，仍然是受雇于墨爾本當?shù)氐娜A人公司瘩扼。所以很多事情他做的也是束手束腳，但在我眼里垃僚，他其實早就獨立出來了集绰。
當初他特意飛到了杭州給我送一些資料，身份證谆棺、照片栽燕、公司營業(yè)執(zhí)照也都給我們看過。
當時我和我老公與他一起聊的還挺開心，我們都屬于畢業(yè)沒多久纫谅，都有一顆發(fā)奮賺錢的心炫贤。見面之后，信任度提高了很多付秕，我們都覺得這個人還不錯兰珍。我就當面直接微信轉(zhuǎn)賬交了定金，如果他真的是騙子我也是一點辦法也木有的询吴。
這里再插播一件至關(guān)重要的小事情掠河。
最早中介給我發(fā)來的那套差點下手（并未下手的）的公寓合同，因為后來我決定購買house猛计，所以當初沒有簽字唠摹。
不過我發(fā)現(xiàn)這個中介似乎利用我的名義購買了這個房子，然后又轉(zhuǎn)手賣給了其他華人客戶（以后大家也要多注意自己信息的保護問題）奉瘤。
這就是所謂的炒樓花了勾拉。我是如何知道這個事情的？
因為當?shù)赜屑衣蓭熓聞账恢痹诮o我發(fā)郵件盗温，郵件內(nèi)容竟然有不是我本人簽字的合同藕赞。我就知道中介肯定冒用了我的名義做了這件事情。
這種合同簽字以后如果雙方?jīng)]問題卖局，經(jīng)過幾天冷靜期之后就會生效斧蜕。中介的這個行為在當?shù)乜隙ㄊ欠阜ǖ摹?/p>
如果正常順利轉(zhuǎn)手賣掉還好，如果沒有賣出去砚偶，這個房子的相關(guān)責任是需要我來承擔批销，那么如果我去當?shù)刂缚氐脑挘删臀ｋU了染坯。
當然這個中介很厲害均芽，也有這個能力跟實力，他很自信轉(zhuǎn)手的問題酒请。
可能他也是剛畢業(yè)不久初出江湖骡技，有心多賺點錢吧，也能諒解羞反，所以我倆這件事情也就沒有捅破。只要不危害我的利益囤萤，被利用一次就被利用了昼窗，反正壓力都在他自己身上。
繼續(xù)回到要錢的過程涛舍。
之所以爽快地同意土地轉(zhuǎn)手的事情澄惊，是因為中介說買地阿姨過幾天就可以給我打款，差價可以直接私下轉(zhuǎn)到我的賬號。我特么等等等掸驱，等到馬上過年了也沒見到錢肛搬，中介還各種轉(zhuǎn)款記錄截圖給我，估計是p的毕贼。我也是醉醉的温赔，為了搪塞我也是無所不用其極。后來說阿姨又不要了鬼癣，反正至始至終我也沒有看到錢過陶贼。
從2015年底開始要錢，前前后后一共連本帶利拿回來了19萬人民幣章郁。其中4.2萬澳幣的差價他一共只轉(zhuǎn)給我2.2萬澳幣枉氮，差不多11萬人民幣。
因為后面匯率漲了暖庄，他按照當下5點多的匯率給我嘲恍。
沒給大伙看聊天內(nèi)容，看到真的分分鐘要吐血雄驹，真的是一出為了金錢而上演的爾虞我詐的較量佃牛。
那種過程還是不要體驗為妙，著實有些痛苦医舆。那種內(nèi)心的煎熬感覺一般人不能承受俘侠，真的非常不容易。雖然中介一直跟我說他我這個項目虧了不少錢蔬将，這種話我是肯定不會相信的爷速。
畢竟倒賣土地這種事情他也不是第一次干啦，你作為一個這么牛掰的中介霞怀，沒有賺到那么多也許是真的惫东。因為以4.2萬澳幣差價購買我的土地的阿姨是真實存在的，而且她也實實在在的交了2000澳幣的定金毙石。
我只看結(jié)果廉沮，我只拿到了2.2萬澳幣，所以我默認我倆利益五五開了徐矩，前期5%的出資是我出的滞时。
雖然錢不多，但是所有的風險是我承擔滤灯，他作為中介方無論是拿差價分成還是拿中介費坪稽，能拿到這個數(shù)也是非常好了曼玩。
回頭想想真是越想越心痛...
當時要不是已經(jīng)懷孕幾個月了，我真的會飛到澳洲去好好把這件事情搞搞清楚窒百，也不會讓這件事情最終以這種不清不楚的形式結(jié)束黍判。
我們的結(jié)局之所以相對美好是因為我們都賺到錢了，所以算是一次半成功的交易吧篙梢，他也算完成了最初跟我說倒賣成功的承諾吧顷帖。
說起來我還蠻珍惜這段經(jīng)歷，也許那個時候我倆的格局都還太小庭猩，有種小孩子過家家的感覺窟她。之后的幾年我們偶爾也會聯(lián)系一下，看看項目什么的蔼水，畢竟沒有深交震糖。
說沒有深交曾經(jīng)也那么多個日日夜夜聊天到深夜一兩點，當時連他的上下飛機時間點都很清楚趴腋，那段時間我估計跟誰聊的都沒跟他聊的多...
5.因為澳洲買地吊说，而錯過的暴富機會
以上就是我第一次澳洲購買土地的經(jīng)歷了。
用6.8萬的土地首付款+1萬的定金优炬，在差不多8個月的時間內(nèi)變成19萬颁井。算是用7萬資金撬動了21倍的杠桿。（因為當時土地價值約150萬）成功地完成了一項短期看是快周轉(zhuǎn)的投資蠢护，長期看是一項資產(chǎn)配置的投資雅宾，無論哪種結(jié)果都是不錯的。
雖然賺了點小錢葵硕，我也和成為千萬富翁的機會擦肩而過眉抬。
首先，如果當時辦下貸款懈凹、交易成功蜀变，現(xiàn)在土地也至少翻倍增值了，從這個角度看介评，我也還是錯過了一大筆財富的库北。
另外，其實在14年底的時候们陆，我也一直在看國內(nèi)投資項目寒瓦。
說起國內(nèi)投資，這么多年對于普通老百姓來說最大收益率的產(chǎn)品莫過于國內(nèi)房產(chǎn)了吧棒掠。我也做了很多國內(nèi)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)搜集孵构，中國樓市從宏觀上看連續(xù)15年迭創(chuàng)新高。
國內(nèi)房產(chǎn)我也有過幾次購買經(jīng)驗烟很，要看我如何置換國內(nèi)房產(chǎn)的內(nèi)容小伙伴到時候我也會發(fā)一些經(jīng)驗分享颈墅。
說起來也是夠心酸的，不過真正以投資的想法來賺錢的道路總歸曲曲折折的呢雾袱。
當時15年一邊折騰的澳洲的土地的事情恤筛，一邊也在兢兢業(yè)業(yè)地收集杭州、上海的公寓以及住宅的數(shù)據(jù)芹橡。
下圖就是當時搜集的部分房產(chǎn)數(shù)據(jù)毒坛。
當時手上還有點資金，我非常想在杭州再買一套住宅林说。
那個時候經(jīng)常跑到宜家采購家裝材料煎殷，幾乎把那個地鐵附近的樓盤都看了一遍。當時去看了在翁梅附近叫“金地藝境”的住宅是樓盤腿箩，18年底交付豪直。
一套89方的精裝三房，自帶配套珠移，總價69萬弓乙，首付只要20多萬。有錢買個三套钧惧，首付也才60萬資金暇韧，真的非常的劃算。
不過沒有下單最主要的原因浓瞪，是因為手上現(xiàn)金要準備買澳洲土地用懈玻，估計也要支出60萬的總成本。
當時手上總共就那么點錢乾颁，其中還有一些還是問我父母借的涂乌，所以不敢貿(mào)然出手。但是我非常的看好那個精裝住宅钮孵，我之前說過我購買房子的時候都會去測算下租售比骂倘，那個樓盤的租售比非常高。
我爹媽要借給我準備澳洲土地的事情巴席，手上沒有多少現(xiàn)金历涝，所以我回去跟我公婆商量。讓她們把老家的店面賣掉漾唉，購買那邊的房子荧库，租金完全可以覆蓋利息。我公婆不是很樂意赵刑。
現(xiàn)在那個樓盤一套都差不多280萬分衫，哇哇哇，當時就不該買澳洲的土地般此，直接這邊買個三套感覺分分鐘變千萬富翁了哈哈哈蚪战。
雖說澳洲土地賺錢牵现，但其實我也因此損失了杭州這一波的機會成本在里面，我這算不算運氣不太好邀桑？
有空我真應該寫一篇《那些年我參與其中卻又最終擦肩而過的致富經(jīng)歷》瞎疼。
?7分實力3分運氣一點都沒錯，運氣真的也很重要呢壁畸！不過人生都是這樣贼急，有得有失。
雖然錯過了這一波捏萍，但是對于澳洲土地購買的這個經(jīng)歷跟經(jīng)驗也是花錢也買不到滴太抓，感覺給我?guī)淼暮锰幰彩菢O多的。
賺錢的機會哪里都會有令杈，錯過這次還有下次走敌。
人生路還很長，未來的機會必定還有更多这揣，當下次機會來臨的時候我定要好好把握悔常。我還是非常有這個信心的。
至于目前我們要做的還是努力賺錢给赞，努力增加正的家庭現(xiàn)金流机打，準備好資金，以后機會來臨的時候就不會因為沒錢而錯過啦片迅。
也許2019年2020年就是一個不錯的機會残邀。
在這個到處暴雷的時段，現(xiàn)金為王可不是說說的柑蛇，我已經(jīng)開始慢慢準備芥挣，為爭取下一次的機會。
你們準備好了嗎耻台？
