【最新】深圳房產(chǎn)過戶給子女，繼承暇藏、贈與蜜笤、買賣哪種最劃算？
最近遇到不少客戶咨詢盐碱，說想把自己的房子留給孩子把兔，但是不知道哪種方式過戶最劃算？
是不是贈與最劃算瓮顽？恐怕未必县好。
以老張的咨詢?yōu)槔?/p>
老張想將自己10年前購買的一套唯一的深圳住宅（面積為110㎡，普通住宅）趣倾，原登記價為人民幣180萬元聘惦，現(xiàn)評估價為人民幣420萬元）過戶給兒子小張，當(dāng)然小張名下還沒有房產(chǎn)。
那么老張什么時候以及什么方式將房產(chǎn)過戶給小張最省稅費(fèi)呢善绎？
算稅費(fèi)之前黔漂，先來理一理稅費(fèi)有哪些。
首先禀酱，個人轉(zhuǎn)讓住宅（無論任何方式轉(zhuǎn)讓）均無需繳納土地增值稅炬守。
其次，根據(jù)2022年7月1日實施的《中華人民共和國印花稅法》剂跟，不再征收印花稅减途。
第三，教育費(fèi)附加稅曹洽，城市建設(shè)維護(hù)稅鳍置、地方教育附加稅，統(tǒng)稱為增值稅附加送淆，合計為增值稅的12%税产，實際上增值稅及增值附加稅的總稅率是5.6%。凡是有增值稅的偷崩，均會有增值稅附加辟拷，反之亦然。為簡化計算阐斜，暫且忽略增值附加稅衫冻。
第四，就住宅而言谒出，主要涉及三大稅種：契稅隅俘、個稅和增值稅。為計算方便到推，本文所列計算基數(shù)均為概數(shù)考赛。
第五，如涉及繼承莉测、贈與，還可能產(chǎn)生公證費(fèi)唧喉。
第六捣卤，其它諸如登記費(fèi)、工本費(fèi)等小費(fèi)用八孝，暫且忽略董朝。
小張要將房產(chǎn)過戶自己名下，有四種過戶方式可供選擇：
一是老張百年之后由小張繼承干跛，二是贈與子姜，三是直系親屬買賣，四是正常買賣楼入。
我們分別來算一算哥捕。
一牧抽、繼承方式（無需審查購房資格）
小結(jié)：
1、因子女繼承父母名下房產(chǎn)屬于法定繼承遥赚，故無需審核小張是否具有購房資格扬舒。
2、繼承方式過戶住宅時凫佛，免征繳納增值稅讲坎、個人所得稅、契稅愧薛，僅需繳納公證費(fèi)晨炕。
而根據(jù)《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（2022年1月1日施行）附表毫炉，每套居民房產(chǎn)繼承瓮栗、遺贈的公證事項費(fèi)用總額不得超過1萬元。
因此碘箍，小張繼承老張名下住宅遵馆，僅需繳納1萬元公證費(fèi)。
二丰榴、贈與方式（需審查購房資格）
小結(jié)：
1货邓、 贈與分直系親屬贈與和非直系親屬贈與兩種。
2四濒、這里的直系親屬换况，主要指被稅務(wù)認(rèn)定的直系親屬，包括配偶盗蟆、父母戈二、子女、祖父母喳资、外祖父母觉吭、孫子女、外孫子女仆邓、兄弟姐妹以及直接撫養(yǎng)鲜滩、贍養(yǎng)義務(wù)人之間。注意节值，“兄弟姐妹”也包括在內(nèi)（雖然其并非法律意義上的直系親屬）徙硅，直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)人主要指繼子女搞疗、繼父母嗓蘑。
3、兩種贈與的區(qū)別是：直系親屬贈與免征增值稅、個人所得稅桩皿，只需繳納3%契稅豌汇；而非直系親屬贈與視同買賣，增值稅业簿、個人所得稅都正常繳納瘤礁，即所有稅費(fèi)與正常買賣相同，且比正常買賣多一項公證費(fèi)梅尤。
4柜思、與遺贈和繼承不同，贈與均要求受贈方具有購房資格（符合當(dāng)?shù)叵拶徴撸?/p>
5巷燥、贈與時赡盘，作為契稅繳納基數(shù)的過戶價為評估價，而非原登記價缰揪。
6陨享、贈與過戶要求提前辦理公證手續(xù)，支付公證費(fèi)钝腺，除了遺贈的公證費(fèi)實行單套住宅1萬元的上限管理外抛姑，其他贈與方式均按照《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表》據(jù)實計算。
因此艳狐，老張將住宅贈與小張屬直系親屬贈與定硝，辦理過戶時，可免征增值稅毫目、個人所得稅蔬啡，僅需按評估價的3％繳納契稅12.6萬元，并需另繳公證費(fèi)2.56萬元镀虐。
三箱蟆、正常買賣方式（需審查購房資格）
小結(jié)：
1、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅刮便、增值稅的情形空猜，故正常買賣僅需繳納契稅，過戶稅費(fèi)為6.3萬元恨旱。
2抄肖、假設(shè)老張的住宅不屬于滿五唯一情形，則正常買賣需繳納個人所得稅和契稅（增值稅因滿五年普通住宅而免征）窖杀。
四、直系親屬買賣方式（需審查購房資格）
小結(jié)：
1裙士、直系親屬買賣與正常買賣不同的是入客，可按原登記價過戶。
、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅桌硫、增值稅的情形夭咬，故直系親屬買賣僅需繳納契稅，過戶稅費(fèi)僅為2.7萬元铆隘。
五卓舵、結(jié)論
最后以老張的咨詢?yōu)槔?/p>
因老張的住宅屬于家庭滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形膀钠，從附表可得掏湾，繼承僅需繳納公證費(fèi)1萬元，而贈與肿嘲、正常買賣融击、直系親屬買賣過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)分別為15.16萬元、6.3萬元雳窟、2.7萬元尊浪。
即這套滿五唯一的住宅過戶稅費(fèi)從低到高排列為：繼承<直系親屬買賣<正常買賣<贈與。
讓你大跌眼鏡的是封救，贈與的稅費(fèi)甚至最高拇涤，當(dāng)然非滿五唯一的住宅則未必。
故繼承最省錢誉结，直系親屬按原登記價買賣其次鹅士。
需要提醒的是，繼承不受限購政策影響搓彻，贈與如绸、正常買賣以及直系親屬買賣都受限購政策影響。
也就是說旭贬，你要受贈或以直系親屬的名義買一套深圳住宅怔接，你必須要有購房資格。否則稀轨，你就只能繼承了扼脐。
當(dāng)然，還有最重要的一點奋刽，那就是你必須有房子可供繼承才行瓦侮。
附：相關(guān)稅費(fèi)征收法律法規(guī)：
①增值稅規(guī)定：
1.《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第1條第36款：
一、下列項目免征增值稅：
（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)佣谐、土地使用權(quán)肚吏。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割狭魂；無償贈與配偶罚攀、父母党觅、子女、祖父母斋泄、外祖父母杯瞻、孫子女、外孫子女炫掐、兄弟姐妹魁莉；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡募胃，法定繼承人旗唁、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
- 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）第三條：
發(fā)揮稅收調(diào)控作用：更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格摔认，使計稅參考價格更接近市場價格逆皮；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年参袱。
②土地增值稅規(guī)定：
1. ****《財政部电谣、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第3條：
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
③個人所得稅規(guī)定：
《個人所得稅法》：
第3條3款 個人所得稅的稅率：
（三）利息抹蚀、股息剿牺、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得环壤，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得晒来，適用比例稅率，稅率為百分之二十郑现。
第6條第5款 應(yīng)納稅所得額的計算：
（五）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得湃崩，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額接箫。
3.****財政部攒读、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》第4條：
對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上辛友、并且是家庭唯一生活用房取得的所得薄扁，繼續(xù)免征個人所得稅。
《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》第2條：
按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定废累，符合以下情形的邓梅，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：
（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母邑滨、子女日缨、祖父母、外祖父母掖看、孫子女殿遂、外孫子女诈铛、兄弟姐妹；
（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人墨礁。
（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的<u>法定繼承人耳峦、遺囑繼承人或者受遺贈人恩静。
④契稅規(guī)定：
1. 《財政部、國家稅務(wù)總局蹲坷、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅驶乾、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》第1條第1、2款：
（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人循签、配偶以及未成年子女级乐，下同），面積為90平方米及以下的县匠，減按1%的稅率征收契稅风科；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅乞旦；
（二）對個人購買家庭第二套改善性住房贼穆，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅兰粉；面積為90平方米以上的故痊，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭玖姑，購買的家庭第二套住房愕秫。
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》第2條：
國土房產(chǎn)稅收代征單位對于個人無償贈與不動產(chǎn)的，應(yīng)要求贈與方納稅人提供經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》焰络，才予以不征營業(yè)稅戴甩；對受贈方納稅人全額征收契稅及印花稅，并在契稅舔琅、印花稅完稅憑證下方空白處加蓋“個人無償贈與”印章等恐，在《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》中簽字并將表格存檔。
3.《廣東省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項的決定》第1條：
我省契稅適用稅率為百分之三备蚓。國家有免征或者減征規(guī)定的课蔬，從其規(guī)定。《契稅法》第六條第五款：
有下列情形之一的郊尝，免征契稅：（五）法定繼承人通過繼承承受土地二跋、房屋權(quán)屬。
⑤公證費(fèi)規(guī)定：
根據(jù)《廣東省發(fā)展改革委流昏、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的通知》（2022年1月1日施行）附表《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表》第一項備注扎即，“涉及居民房產(chǎn)繼承吞获、遺贈的公證事項費(fèi)用總額實行上限管理，第一檔費(fèi)率按不超過0.5％收取谚鄙，其他檔費(fèi)率與‘證明財產(chǎn)繼承各拷、贈與、接受遺贈’相同闷营，不足160元的按160元收取烤黍，且單套居民房產(chǎn)辦理上述公證事項費(fèi)用總額不得超過1萬元。”
