一吧碾、選擇好城市
1.優(yōu)先選擇一線城市（北上廣深）
2.距離一線城市較遠(yuǎn)不方便投資可選擇當(dāng)前所在省的省會(huì)城市或地級(jí)市
如果選擇省會(huì)或地級(jí)市的時(shí)候要注意调鲸，該城市連續(xù)3年每年的人口必須是凈流入的
3.如何查詢?nèi)丝跀?shù)量變動(dòng)情況
（1）進(jìn)入國家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站
網(wǎng)址：http://www.stats.gov.cn
（2）選擇你需要查詢的城市
（3）查看過去3年的“常住人口”凈流入情況
主要查看“常住外來人口”與“城鎮(zhèn)人口”連續(xù)3年都是凈流入的城市就可以算作好城市
（4）選出好城市中的好區(qū)域
1.通過常住外來人口總數(shù)與地區(qū)常駐外來人口總數(shù)槽卫，計(jì)算出各地區(qū)常住外來人口的百分比和常住外來人口的平均值。
2.當(dāng)?shù)貐^(qū)的常住外來人口的百分比大于常住外來人口的平均值則為好地區(qū)
二封恰、選擇好房子(指最容易出租和出售的房子耘分，指符合條件的某些房子)
1.好地段
(1)交通要便利(重要)
房子離地鐵站的距離步行小于10分鐘。
(2)吃飯要便利(重要)
房子周圍步行15分鐘以內(nèi)的范圍有超市壹店、高猜丹、中、低餐館硅卢。
(3)購物要便利(重要)
房子周圍步行30分鐘以內(nèi)的范圍有大型超市射窒。
(4)娛樂要便利(重要)
房子步行30分鐘以內(nèi)的范圍有大型商場(chǎng)，電影院将塑，娛樂設(shè)施脉顿。
(5)上學(xué)要便利(加分項(xiàng))
房子是好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。
(6)看病要便利(加分項(xiàng))
房子離醫(yī)院的距離在5km以內(nèi)点寥。
2.好環(huán)境(指小區(qū)外部環(huán)境艾疟。)
(1)常見的污染主要包括
1.噪音污染。
2.空氣污染。
3.電磁污染蔽莱。
4.水污染误褪。
房子要遠(yuǎn)離火車站、鐵道碾褂、高架橋兽间、垃圾站、高壓線正塌、變電站嘀略、電視塔、臭水坑等污染源頭的距離至少要大于1000米乓诽。
3.好物管(指小區(qū)的物業(yè)管理要好帜羊。)
到小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)一圈，看看小區(qū)房子的老化程度鸠天，衛(wèi)生情況讼育，綠化情況，車輛擺放情況稠集∧潭危基本就能知道小區(qū)物業(yè)的管理做如何了。
只要小區(qū)的環(huán)境看起來像新的一樣剥纷，地面干凈痹籍，小區(qū)環(huán)境看著順眼，就可以認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理做得好晦鞋。
4.好戶型(只最容易出租和出售的好戶型蹲缠。)
通過“居民家庭居住構(gòu)成情況表”的“城鎮(zhèn)居民”占比最多的戶型。
操作圖
5.房齡小(指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付之日起到現(xiàn)在的年限悠垛。)
從投資角度考慮线定，我們只投資精裝修二手房。投資二手房比投資新房的風(fēng)險(xiǎn)和成本都要小确买。
我們買二手房的時(shí)候斤讥，房齡最好不要超過10年。如果房子其他條件特別好的拇惋，我們可以適當(dāng)延長幾年周偎，但是不能超過15年抹剩。
超過15年的直接淘汰撑帖。
6.空置低(指沒有人居住的房屋比例低。)
(1)空置率越低澳眷，說明該小區(qū)的房子越容易出租胡嘿，投資價(jià)值越大。
(2)空置率不但要看目標(biāo)小區(qū)的钳踊，還要看周邊小區(qū)的衷敌。
(3)國際通行慣例
5%–10%為合理區(qū)房屋供求平衡勿侯。
10%–20%為空置危險(xiǎn)區(qū)。
20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)缴罗。
(4)在中國(由于沒有房產(chǎn)稅助琐，空置成本很低。)
小于10%為空置率低面氓。
10%–20%為合理區(qū)兵钮。
空置率大于20%的小區(qū)不要投資。
(5)得到空置率
晚上9:00的時(shí)候去小區(qū)樓下數(shù)一數(shù)晚上有多少家燈是沒有亮的舌界，就能得到大概的空置率掘譬。
三、等待好價(jià)格
1呻拌、哈里森18年房地產(chǎn)周期
他認(rèn)為房地產(chǎn)周期是18年左右葱轩，通常前14年房價(jià)是上漲的，后4年是下跌的藐握。在前14年的上漲過程中又分為3個(gè)階段靴拱。第一階段是緩慢上漲階段，這個(gè)時(shí)間通常在七年左右猾普，在第七年左右會(huì)有一個(gè)短暫下跌的過程缭嫡。短暫的下跌過程結(jié)束之后。房價(jià)會(huì)進(jìn)入第二個(gè)階段抬闷，快速上漲階段妇蛀，時(shí)間通常在5年左右◇猿桑快速上漲階段之后评架，房價(jià)會(huì)進(jìn)入到第三階段，瘋狂上漲階段炕泳，這個(gè)時(shí)間通常在兩年左右纵诞。瘋狂上漲階段結(jié)束之后，房價(jià)進(jìn)入崩潰式下跌階段培遵，這個(gè)時(shí)間通常為四年左右浙芙。
只要知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性運(yùn)行，房價(jià)漲跌是周期性波動(dòng)的就可以了籽腕。
我們不需要用哈里森周期去預(yù)測(cè)未來嗡呼。
2、投資的收益來自兩部分
(1)凈租金收益皇耗。(投資房子主要考慮這一點(diǎn)南窗。）
凈租金收益率 = 年租金凈額 ÷ 初始投資現(xiàn)金總額 x 100%
年租金凈額 = 年租金總額 – 年租金物業(yè)費(fèi) – 房屋保險(xiǎn)費(fèi) – 年房產(chǎn)稅 – 年租金相關(guān)稅 – 年房屋質(zhì)量維護(hù)費(fèi) – 年房屋出租托管費(fèi) – 年按揭貸款本息 – 其他費(fèi)用
初始投資現(xiàn)金總額 = 首付 + 購房產(chǎn)生的稅費(fèi)
(2)資本利得。
具有很大不確定性。
四万伤、買入房產(chǎn)
(1)產(chǎn)權(quán)有問題的房子不買
只考慮70年產(chǎn)權(quán)的商品房窒悔，其他類型的房子不考慮
(2)房齡大于15年不買
房齡大于15年的房子后期不好賣
(3)不是精裝修不買
用來投資，要考慮時(shí)間成本和資金投入成本
(4)貸款比例低于50%敌买，貸款期限小于15年的不買
投資房子要盡可能利用銀行資金來提升投資回報(bào)率
貸款比例低于50%简珠，不如直接投資REITs來的簡單容易
(5)空置率大于20%不買
買房時(shí)空置率需要重新考察
(6)感覺不好不買
3、好價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)凈租金收益率 > 十年期國債收益率中位數(shù)時(shí)
中國十年期國債收益率 http://http:value500.com/Bond.asp
五虹钮、長期持有
1北救、持有房子期間，你每年都能獲得一部分凈租金收入芜抒。
2珍策、如果持有房子產(chǎn)生的年凈租金收入大于你的生活總支出，你就財(cái)務(wù)自由了
3宅倒、持有房子期間攘宙，房價(jià)可能大漲，不但獲得租金收入拐迁，還獲得了房價(jià)上漲帶來的增值收益
六蹭劈、賣出房地產(chǎn)
1、房價(jià)收入比
由于中國在收入統(tǒng)計(jì)上的數(shù)據(jù)是不準(zhǔn)確的线召，所以房價(jià)收益比是不適用的
2铺韧、租售比
租售比 = 月租金 ÷ 房價(jià)
租售比低于1：300 ?房價(jià)出現(xiàn)泡沐，沒有投資價(jià)值
租售比高于1：200 ?租金回報(bào)率高缓淹，有投資價(jià)值
3哈打、售租比（更方便）
國際標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)售租比大于300時(shí) ? 房價(jià)有泡沐
但不適用于中國，因?yàn)槊绹慨a(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)高于中國（在相同租金情況下中國房產(chǎn)的凈資金收入是美國1.8倍）
中國的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是：300 x 1.8 = 540
當(dāng)中國的售租比大于540時(shí) ? 房價(jià)有泡沐
