引言
房事是大事调衰，一套京滬房產(chǎn)交易，體量相當(dāng)于一個(gè)中小型的企業(yè)并購自阱，背后是幾代人的血汗嚎莉，不可不察也。
樓市狂飆沛豌，往往伴隨著違約井噴趋箩。這幾年赃额，也幫身邊的小伙伴們處理了不少房屋買賣合同糾紛，所幸都有一個(gè)較為理想和圓滿的結(jié)果叫确。
今天談一個(gè)小問題：房屋買賣合同糾紛中跳芳，居間協(xié)議是否構(gòu)成本約？
首先解釋一下這個(gè)問題是什么意思竹勉。房產(chǎn)交易一種慣常的交易步驟是：
1飞盆、簽署居間協(xié)議，支付定金次乓；2吓歇、簽署網(wǎng)簽合同，支付首付票腰；3城看、審批貸款合同；4丧慈、辦理過戶析命；5、房貸放款逃默；6鹃愤、房屋交接。
這個(gè)小問題就發(fā)生在第一步完域。如果居間協(xié)議簽好后软吐，就發(fā)生了違約，怎么辦吟税？
首當(dāng)其沖的凹耙，是認(rèn)定協(xié)議的性質(zhì)。
如果你簽的居間協(xié)議被認(rèn)定為本約肠仪，那么你就可以按照正式的買賣合同來主張違約責(zé)任肖抱，通常包括：（1）要求對方支付相當(dāng)于房價(jià)總額20%的違約金，（2）要求對方賠償損失异旧，包括房屋市場價(jià)值的差價(jià)等意述。尤其是房屋差價(jià)的賠償，對于填平守約方的損失吮蛹、遏制交易雙方的違約沖動(dòng)荤崇，是非常有效的重要手段。
如果被認(rèn)定為預(yù)約潮针，那么對不起术荤，你只能按照預(yù)約關(guān)系來提出主張了，考慮到通常的約定就是定金罰則每篷，這就意味著瓣戚，你也就只能拿到對方賠付的一點(diǎn)定金了端圈。如果恰逢房市劇烈波動(dòng)期，那么带兜，由于交易對手的違約成本很低枫笛，而違約收益很高，所以從經(jīng)濟(jì)的角度來說刚照，違約是更加“理性”的選擇，這會(huì)極大地增加對方的違約概率喧兄，相應(yīng)地无畔，會(huì)極大地增加你的踏空概率。
OK吠冤。那么浑彰，司法實(shí)踐中對這個(gè)問題究竟是怎么認(rèn)定的呢？我們今天就用判例解析的方式拯辙，分門別類地簡單梳理一下郭变。
一、認(rèn)定構(gòu)成“預(yù)約”
案例1涯保、吳春達(dá)訴朱水敖房屋買賣合同糾紛
一審：（2015）奉民三（民）重字第1號
二審：（2015）滬一中民二（民）終字第1481號
1诉濒、關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
一審法院（上海市奉賢區(qū)人民法院）認(rèn)為：參照商品房買賣的法律規(guī)定，合同或者協(xié)議內(nèi)容包含了商品房買賣的主要內(nèi)容夕春，且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的未荒，按照本約予以處理。本案中及志，合同對房款首付時(shí)間沒有約定片排，對房屋交付時(shí)間也沒有作出約定，且按照常理速侈，貸款支付需將房屋變更登記率寡，但合同中又同時(shí)約定貸款到位再進(jìn)行過戶，顯然存在矛盾倚搬。故涉案合同因不具備買賣合同的主要條款冶共，且存在約定不明及矛盾情形，合同性質(zhì)應(yīng)視為預(yù)約合同潭枣，雙方需進(jìn)一步磋商以簽訂本約比默。涉案合同性質(zhì)為預(yù)約，該合同合法有效盆犁，因預(yù)約不具有強(qiáng)制履行的特征命咐，本案《房地產(chǎn)居間合同》應(yīng)予以解除。
二審法院（上海市第一中級人民法院）認(rèn)為：在涉案合同中谐岁，雙方雖然對成交價(jià)醋奠、付款時(shí)間及交易過戶時(shí)間等作了約定榛臼，但雙方就正式的房地產(chǎn)買賣合同簽訂約定由案外人與上訴人簽署，由于該項(xiàng)約定對案外人不產(chǎn)生效力窜司，故一旦發(fā)生案外人不簽約的情況沛善，則仍需買賣雙方另行磋商后進(jìn)行簽約。根據(jù)各方的表述塞祈，三方至房產(chǎn)交易中心后金刁，因案外人趙某沒有簽字導(dǎo)致簽約未成功無法進(jìn)行交易過戶，故本案的買賣雙方仍有繼續(xù)磋商買賣合同簽訂的義務(wù)议薪，涉案合同的性質(zhì)可認(rèn)定為預(yù)約合同性質(zhì)尤蛮。
2、關(guān)于房屋差價(jià)賠償?shù)牟门杏^點(diǎn)：
上訴人（原審原告）稱：“即便涉案合同是預(yù)約合同性質(zhì)斯议，則上訴人主張的房屋差價(jià)損失也應(yīng)得到支持产捞。根據(jù)最高院審理買賣合同糾紛案件司法解釋的規(guī)定，一方不履行訂立合同的義務(wù)哼御，另一方可以主張預(yù)約合同的違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償坯临。系爭房屋為精裝修，目前價(jià)格93萬元左右恋昼，存在31萬元差價(jià)看靠。”
一審法院（上海市奉賢區(qū)人民法院）認(rèn)為：請求賠償房屋差價(jià)損失以基于本約為前提焰雕，吳春達(dá)的該請求于法無據(jù)衷笋，對吳春達(dá)請求朱水敖雙倍返還定金的請求法院予以支持。
二審法院（上海市第一中級人民法院）認(rèn)為：上訴人（原審原告）要求被上訴人（原審被告）承擔(dān)房屋差價(jià)損失31萬元矩屁，理由不充分辟宗，故本院不予支持。
案例2吝秕、王宏柏與黃錦華房屋買賣合同糾紛
一審：（2013）浦民一（民）初字第35559號
二審：（2014）滬一中民二（民）終字第3313號
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
原審法院（上海市浦東新區(qū)人民法院）認(rèn)為：對于上述《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》屬本約還是預(yù)約的問題泊脐，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所烁峭；（二）標(biāo)的容客；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量约郁；（五）價(jià)款或者報(bào)酬缩挑；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式鬓梅；（七）違約責(zé)任供置；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同绽快。本案中芥丧，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》雖約定了房屋坐落地紧阔、房價(jià)款、支付方式及解除居間協(xié)議的違約責(zé)任等续担，這是房屋買賣居間合同的必備合同內(nèi)容擅耽，僅有這些約定尚不構(gòu)成買賣合同已經(jīng)成立，由于《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中對于逾期過戶物遇、逾期付款的違約責(zé)任均未作約定乖仇，該違約責(zé)任屬合同主要條款且不因原告現(xiàn)在訴訟中承諾無付款障礙而無需磋商，而《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中對此均有成文的格式询兴，所以這些細(xì)節(jié)均需雙方協(xié)商在簽訂示范文本的房地產(chǎn)買賣合同中加以確定这敬；雙方當(dāng)事人之間的約定不能違反法律、法規(guī)的規(guī)定蕉朵，法院不能判決強(qiáng)制締約，所以居間協(xié)議中約定一方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同并不能作為法院可以判決繼續(xù)履行合同的依據(jù)阳掐；同時(shí)對于正式文本上轉(zhuǎn)讓總價(jià)款金額如何填寫始衅、取得系爭房屋房地產(chǎn)權(quán)證后再簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等問題，在居間協(xié)議簽訂后缭保，德融公司與黃錦華通過短信及電子郵件進(jìn)行過商榷汛闸，但未達(dá)成一致意見，由此可見《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》僅是買賣雙方就系爭房屋建立買賣關(guān)系的預(yù)約合同艺骂，王宏柏認(rèn)為該協(xié)議為本約合同的觀點(diǎn)诸老，原審法院不予采納，王宏柏要求黃錦華辦理系爭房屋過戶手續(xù)的訴訟請求钳恕，不予支持别伏。
二審法院（上海市第一中級人民法院）認(rèn)為：協(xié)議中雖然對房屋的基本情況、房價(jià)忧额、解除居間協(xié)議的違約責(zé)任等內(nèi)容作了約定厘肮，但由于買賣雙方不在同一城市，雙方并未面對面協(xié)商具體合同條款睦番，故在居間協(xié)議中對逾期交房类茂、逾期過戶、逾期付款等的違約責(zé)任并未作約定托嚣，上述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由雙方充分磋商后在正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中予以明確約定巩检。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作的判決并無不當(dāng)，本院予以維持示启。
案例3兢哭、游興龍與劉云清房屋買賣合同糾紛
（2015）閔民五（民）初字第1167號
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
上海市閔行區(qū)人民法院認(rèn)為：基于該份房地產(chǎn)居間合同中涉及到定金的條款，結(jié)合該條款的具體內(nèi)容丑搔，本案所涉的定金應(yīng)當(dāng)屬于立約定金厦瓢，立約定金屬預(yù)約提揍，是以從合同的方式擔(dān)保本約的訂立。
二煮仇、認(rèn)定構(gòu)成“本約”
案例4劳跃、李某、曾某與劉某某浙垫、馮某某房屋買賣合同糾紛
一審：（2013）浦民一（民）初字第20031號
二審：（2013）滬一中民二（民）終字第2893號
再審：（2015）滬高民一（民）再提字第4號
原告馮某某刨仑、劉某某為購買被告李某、曾某的房屋夹姥，通過上海世上居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所簽訂居間協(xié)議杉武，馮某某、劉某某支付給李某辙售、曾某定金人民幣2萬元轻抱。2012年9月17日，馮某某旦部、劉某某按約預(yù)與李某祈搜、曾某簽訂房屋買賣合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同書中所涉主要條款與居間協(xié)議不一致士八，經(jīng)協(xié)商無法達(dá)成一致意見容燕，致雙方當(dāng)日的買賣合同未能簽成。
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
一審法院（上海市浦東新區(qū)人民法院）未對居間協(xié)議構(gòu)成本約或預(yù)約的問題作出認(rèn)定婚度。
二審法院（上海市第一中級人民法院）認(rèn)為：關(guān)于本案爭議焦點(diǎn)一蘸秘、本案合同的性質(zhì)。從上訴人與被上訴人簽訂的居間協(xié)議的內(nèi)容來看蝗茁，包括了房屋買賣總價(jià)醋虏、付款方式、交易過戶评甜、交房時(shí)間以及違約責(zé)任等買賣合同的主要條款灰粮，且雙方明確約定簽訂買賣合同示范文本是為了辦理交易過戶手續(xù)之需要，故該居間協(xié)議對于買賣雙方來說實(shí)為買賣合同本約忍坷，買賣合同已成立并生效粘舟，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)佩研。
再審法院（上海市高級人民法院）認(rèn)為：原二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚柑肴，判決結(jié)果正確，予以維持旬薯。
案例5晰骑、劉記訴謝東等房屋買賣合同糾紛
一審：（2015）金民三（民）初字第90號
二審：（2015）滬一中民二（民）終字第2916號
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
二審法院（上海市第一中級人民法院）認(rèn)為：在《房屋買賣中介協(xié)議》中，買賣雙方不僅明確了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證號及購房總價(jià)，也約定了各期購房款的支付數(shù)額及時(shí)間硕舆，雙方還就交房秽荞、過戶日期以及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，故本院認(rèn)為抚官，該協(xié)議雖名為“中介協(xié)議”扬跋，但買賣雙方其實(shí)已對各自的主要權(quán)利義務(wù)達(dá)成了一致意見，應(yīng)視為本約凌节。
案例6钦听、裘曉訴高永平等房屋買賣合同糾紛
一審：（2014）浦民一（民）初字第15953號
二審：（2014）滬一中民二（民）終字第3401號
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
一審法院（上海市浦東新區(qū)人民法院）認(rèn)為：《房地產(chǎn)買賣居間合同》，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示倍奢，名稱上雖為房地產(chǎn)買賣居間合同朴上，但從實(shí)質(zhì)上雙方就買賣房屋的地址、房屋總價(jià)等進(jìn)行了約定卒煞，并且交付了房屋痪宰，高永平已實(shí)際入住，故該協(xié)議符合雙方買賣系爭房屋本約的構(gòu)成要件畔裕，雙方均應(yīng)遵照履行酵镜。
案例7、朱文兵與張海榮柴钻、蔣秀鳳房屋買賣合同糾紛
一審：（2014）青民三（民）初字第1785號
二審：（2015）滬二中民二（民）終字第1659號
2014年1月23日，原告朱文兵（作為乙方）與被告蔣秀鳳垢粮、張海榮（作為甲方）在上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱“中原物業(yè)”）居間介紹下簽訂《房屋買賣合同》贴届，約定：甲方將其所有房屋出賣于乙方，為辦理交易過戶手續(xù)之需蜡吧，甲毫蚓、乙雙方同意于本合同簽署后28天內(nèi)前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
關(guān)于居間協(xié)議性質(zhì)的裁判觀點(diǎn)：
一審法院（上海市青浦區(qū)人民法院）認(rèn)為：原被告簽訂的房屋買賣合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示昔善，未違反國家有關(guān)強(qiáng)制性法律元潘、法規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為合法有效君仆。根據(jù)合同約定翩概，雙方一致同意嚴(yán)格按照本案合同履行，簽署示范合同僅為辦理過戶手續(xù)所需返咱，可見雙方之間已經(jīng)形成正式房屋買賣合同法律關(guān)系钥庇，原告所支付定金性質(zhì)亦為履約定金，雙方均應(yīng)按約依法履行協(xié)議內(nèi)容咖摹。
法院確認(rèn)2014年4月17日為雙方合同解除之日评姨。合同解除后，張海榮萤晴、蔣秀鳳應(yīng)返還朱文兵定金20吐句，000元胁后。另根據(jù)雙方合同約定，違約方需按總房價(jià)的20%向守約方支付違約金（注：房屋價(jià)款為2嗦枢，600攀芯，000元，20%的違約金為52萬）净宵。考慮到原告在與被告簽訂合同當(dāng)日敲才，因籌集資金而將莘莊的房屋出售并過戶給案外人。被告完全可以在準(zhǔn)備出售系爭房屋前聽取家中老人的意見择葡，而不是在與朱文兵簽訂合同之后紧武，原告已經(jīng)在為履行本案合同做出相關(guān)準(zhǔn)備的情況下，再行告知原告其不愿意履行合同敏储，兩被告的違約行為確實(shí)也給原告居住阻星、生活及家人身心等均帶來很大程度的影響，酌定違約金額為300已添，000元妥箕。
二審法院（上海市第二中級人民法院）認(rèn)為：雙方2014年1月23日簽訂的房屋買賣合同具備了正式合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立更舞，且合同有效畦幢。房屋買賣合同的網(wǎng)上備案即簽訂示范合同，其實(shí)質(zhì)系房屋交易行政管理部門為了管理與服務(wù)的需要缆蝉，在房屋買賣過程中宇葱，要求當(dāng)事人對房屋交易基本信息進(jìn)行登記備案的一個(gè)行政程序。其目的在于通過使房地產(chǎn)交易信息透明化來規(guī)范房屋交易流程刊头。其僅僅是行政管理部門制訂的示范文本黍瞧，為辦理過戶手續(xù)方便之需要，此點(diǎn)在雙方簽訂房屋買賣合同上亦有明確說明原杂。因此印颤，只有買賣雙方在房屋買賣事宜達(dá)成一致意見后，才會(huì)約定雙方再簽訂示范合同穿肄。如未再簽訂示范合同的年局，并不影響原已成立的合同關(guān)系。
三咸产、總結(jié)和建議
1某宪、綜合上述案例中的裁判觀點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)锐朴，關(guān)于居間協(xié)議的性質(zhì)是構(gòu)成預(yù)約還是本約兴喂，主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：是否包含了買賣合同的主要條款。需要注意的是，該等主要條款中的違約責(zé)任條款是指逾期支付房款衣迷、逾期辦理過戶手續(xù)畏鼓、逾期交房等責(zé)任，而不是解除該居間協(xié)議的違約責(zé)任壶谒。故云矫，若希望達(dá)成本約的效果，則需要對構(gòu)成買賣合同主要條款的諸多事項(xiàng)逐一進(jìn)行詳細(xì)的約定汗菜。
2让禀、除了對交易內(nèi)容和雙方的主要權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定外，雙方還可以在協(xié)議中直接對該協(xié)議自身的效力和性質(zhì)做出界定陨界，也可以明確約定后續(xù)的網(wǎng)簽合同之簽署僅為流程所需巡揍，而不影響之前雙方簽訂的合同之性質(zhì)認(rèn)定。
3菌瘪、當(dāng)然腮敌，最簡單的做法是，跳過居間協(xié)議這個(gè)環(huán)節(jié)俏扩，直接簽署網(wǎng)簽合同糜工。
簡單談一點(diǎn)小問題，希望對你有幫助录淡。
