中秋假期劳殖，我在杭州逛了逛。 最強(qiáng)烈的感受拨脉，是杭城房市的火爆哆姻。
G20之后的這段不長(zhǎng)的日子里，杭州的樓市發(fā)生了什么玫膀？鍵盤(pán)黨們可以繼續(xù)沉浸在官方統(tǒng)計(jì)的均價(jià)矛缨，或是各類網(wǎng)站的報(bào)價(jià)里，求得一些心理安慰帖旨，但只要走到各個(gè)正在開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)去看一看箕昭，走到各家二手房中介去問(wèn)一問(wèn)，就能感受到從暗流涌動(dòng)到波濤洶涌的變化解阅。
陪一位同學(xué)去看房落竹，看了挺滿意，雖然價(jià)格已經(jīng)比之前漲了不少货抄，但還能承受述召。只是看完時(shí)仍是上午，時(shí)間還早碉熄，同學(xué)想去周邊逛逛再?zèng)Q定桨武。幾小時(shí)后肋拔，等我們回去時(shí)锈津，剛剛看中的樓層已經(jīng)全部售罄，只剩下了一樓的最后兩套凉蜂。同學(xué)不敢再耽擱琼梆，趕緊付了定金性誉。沒(méi)買(mǎi)到心儀的樓層，既遺憾又心有余悸茎杂，要是再晚一會(huì)兒错览，就連渣都不剩了。
另一位同學(xué)煌往，半年前計(jì)劃從外地調(diào)回杭州來(lái)上班倾哺，當(dāng)時(shí)就做好了買(mǎi)房的準(zhǔn)備。只是由于工作上的耽擱刽脖，直到中秋才有空過(guò)來(lái)買(mǎi)房羞海。去看之前看中的樓盤(pán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)總價(jià)已比半年前整整上漲了一百萬(wàn)曲管。不僅如此却邓，可買(mǎi)的房源還少之又少，只能等下一期開(kāi)盤(pán)院水。而下一期開(kāi)盤(pán)時(shí)腊徙，漲的將不止一百萬(wàn)。
還有位朋友檬某，一手房找不到合適的樓盤(pán)撬腾，就專門(mén)看二手房。有一套看中的恢恼，和中介說(shuō)好馬上要簽約時(shí)时鸵，遭遇了房東的跳價(jià)。這一跳就是十萬(wàn)厅瞎。在朋友郁悶地猶豫不決時(shí)饰潜，房東處又傳來(lái)了新消息：不賣(mài)了。
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目前杭州樓市的行情和簸，已經(jīng)不再是價(jià)格上漲的問(wèn)題彭雾，而是即使你能把漲價(jià)當(dāng)成黃連咽下去，有錢(qián)也買(mǎi)不到房锁保。
一手樓盤(pán)封盤(pán)惜售薯酝，二手房房東調(diào)價(jià)再停售，都是樓市大漲時(shí)的典型表現(xiàn)爽柒。曾經(jīng)在深圳吴菠、上海經(jīng)歷過(guò)的朋友，必有體會(huì)浩村。
之前我看政府主導(dǎo)的房?jī)r(jià)上漲的邏輯很清楚——通過(guò)北上深等一線城市的高房?jī)r(jià)做葵，造成“擠出效應(yīng)”，幫助周邊的二三線城市“去庫(kù)存”心墅。但我一直懷疑這種“擠出”的目標(biāo)酿矢，在一線城市的就業(yè)榨乎、教育、公共服務(wù)等方面對(duì)外來(lái)人口的吸引作用下瘫筐，是否真的可以實(shí)現(xiàn)蜜暑。以近日房市的表現(xiàn)來(lái)看，我之前的懷疑并沒(méi)有成立策肝。
江蘇的主要城市肛捍，南京、蘇州之众、無(wú)錫等篇梭，伴隨著上海去年至今年的這輪暴漲，也紛紛創(chuàng)出各自的新高酝枢。上海北面恬偷，最令我驚訝的地區(qū)是花橋，目前漲到了2.5萬(wàn)-3萬(wàn)之間帘睦，以花橋的地理位置而言袍患，這個(gè)價(jià)位背后的唯一邏輯，是“擠出效應(yīng)”開(kāi)始變成了現(xiàn)實(shí)竣付。
上海西面诡延，嘉善、嘉興古胆，還有安徽的臨近上海的城市肆良，這些房?jī)r(jià)蟄伏了數(shù)年，庫(kù)存量居高不下的地方逸绎，在今年紛紛量?jī)r(jià)齊升惹恃，成功實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存的目標(biāo)。據(jù)我在房地產(chǎn)圈內(nèi)的朋友的內(nèi)部消息棺牧，購(gòu)房者中有一大部分的比例巫糙，來(lái)自于上海。這颊乘，正是“擠出效應(yīng)”的體現(xiàn)参淹。
從一手房、二手房的暴動(dòng)乏悄，到衛(wèi)星城市的漲價(jià)浙值，形成了一個(gè)完整的暴漲周期。
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房?jī)r(jià)已經(jīng)這么高了檩小，為什么還在漲價(jià)开呐？到底是誰(shuí)那么有錢(qián)，還在繼續(xù)買(mǎi)？這是很多人想不明白的關(guān)鍵問(wèn)題负蚊。
在談中國(guó)的房?jī)r(jià)時(shí)神妹，如果簡(jiǎn)單地把房子理解為商品的一種颓哮，套用一般經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的供求關(guān)系和價(jià)格彈性公式家妆，那恭喜你，達(dá)到了磚家們的扯淡水平冕茅。在中國(guó)講投資伤极，不管是股市還是房市，都要從宏觀的視角來(lái)看姨伤，只有把高度拔高哨坪、視野拓寬，才能沖破重重迷霧乍楚，看到房?jī)r(jià)暴漲背后的一點(diǎn)點(diǎn)真相当编。
先看經(jīng)濟(jì)。國(guó)內(nèi)最新的16年上半年GDP同比增長(zhǎng)6.7%徒溪，CPI是1.8%忿偷。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下來(lái)看，這個(gè)數(shù)字是很了不起的臊泌。但如果你身邊有做實(shí)業(yè)的朋友鲤桥，你就會(huì)意識(shí)到，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)根本不是增長(zhǎng)多少個(gè)點(diǎn)的問(wèn)題渠概，而是負(fù)增長(zhǎng)的幅度有沒(méi)有達(dá)到兩位數(shù)的問(wèn)題茶凳。長(zhǎng)三角、珠三角的工廠大片地倒閉播揪。GDP的三駕馬車(chē)贮喧，出口疲軟，消費(fèi)萎靡猪狈，6.7%的增速塞淹，全靠投資來(lái)拉動(dòng)。投資投向了哪里罪裹？實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)這么爛了饱普，中小企業(yè)融不到資，也沒(méi)有資金敢往里面跑状共。大部分的投資都跑去了基建套耕。高鐵、高速峡继、地鐵冯袍，我們突然發(fā)現(xiàn)，一線城市的地鐵密度越來(lái)越大；四五線小城市康愤，竟然也都開(kāi)通了高鐵高速儡循，甚至不止一條。另一個(gè)投資大方向征冷，毫無(wú)疑問(wèn)择膝，就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)上下游幾十個(gè)行業(yè)检激，對(duì)是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量肴捉。
除GDP的綁架之外，地方政府的財(cái)政收入叔收，和房?jī)r(jià)也是捆綁在一起的齿穗。有興趣的同學(xué)可以去查這么幾個(gè)數(shù)據(jù)：土地收入占地方政府財(cái)政收入的比例；“地方債”的定義和規(guī)模饺律；國(guó)稅和地稅之間稅收的范圍如何劃分窃页；“營(yíng)改增”對(duì)地方政府稅收的影響。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)复濒，如果沒(méi)有穩(wěn)定且高額的土地拍賣(mài)收入脖卖，和房地產(chǎn)相關(guān)收入，地方政府已經(jīng)紛紛破產(chǎn)芝薇。營(yíng)改增之后胚嘲，地方政府虧了很多，原本一部分收入被國(guó)家收割了洛二。地方和國(guó)家的博弈是個(gè)很深的話題馋劈，不細(xì)究，但大方向來(lái)說(shuō)晾嘶，本來(lái)就負(fù)債累累的盤(pán)子妓雾，經(jīng)不起這樣失血，這部分虧損垒迂，肯定得找場(chǎng)子補(bǔ)回來(lái)械姻，這個(gè)場(chǎng)子，就是房地產(chǎn)的成本重點(diǎn)——土地價(jià)格机断。
以上海為例楷拳，過(guò)去15年內(nèi)土地價(jià)格走勢(shì)是這樣的（圖片來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)，無(wú)法保證數(shù)據(jù)精確性吏奸，但大方向是沒(méi)錯(cuò)的）：
目測(cè)在2006年左右土地均價(jià)在1000元左右欢揖，對(duì)應(yīng)2016年的10000元，粗略估計(jì)上漲了10倍奋蔚。這和我們對(duì)上海大多數(shù)的區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅十倍左右的估計(jì)她混，是接近的烈钞。
再來(lái)看上海市2016年公開(kāi)拍賣(mài)住宅用地的價(jià)格情況，浦東的周浦地塊的保本售價(jià)為7.3萬(wàn)坤按，祝橋5.7萬(wàn)毯欣；浦西的松江6.2萬(wàn)，泗涇6萬(wàn)臭脓，青浦5.4萬(wàn)酗钞；內(nèi)環(huán)地王中興地塊則是天價(jià)17萬(wàn)⌒蝗担“保本售價(jià)”的意思是算吩，基于土地拍賣(mài)的價(jià)格留凭，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之后佃扼，必須要賣(mài)到每平米這個(gè)價(jià)格，才能勉強(qiáng)不虧蔼夜。上海人面對(duì)這樣的價(jià)格兼耀，內(nèi)心是崩潰的。除非上海房?jī)r(jià)雪崩式下跌求冷，否則這個(gè)價(jià)格水平瘤运，基本代表了未來(lái)若干年內(nèi)上海各地區(qū)一手房的價(jià)格。
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先有高地價(jià)匠题，還是先有高房?jī)r(jià)拯坟，是類似雞生蛋還是蛋生雞的問(wèn)題。不管先后順序如何韭山，這兩者都只算樓市的供給端郁季。再看樓市的需求端，一般人會(huì)想到中國(guó)人的消費(fèi)觀念钱磅、丈母娘的要求梦裂、房子對(duì)國(guó)人的意義等等，但我看來(lái)盖淡，這些都不是決定性因素年柠。需求方面真正的幕后推手，是貨幣褪迟。
咱們央媽有多牛冗恨？只有看過(guò)M2（廣義貨幣）的增長(zhǎng)速度才知道。1998年M2為10.45億味赃，到2013年110.65億掀抹，差不多15年的時(shí)間，漲了10倍洁桌，這個(gè)速度渴丸，和房?jī)r(jià)的平均漲幅，也是接近的。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看谱轨，M2的增速戒幔，是房?jī)r(jià)漲幅的有效參照物。
要是把時(shí)間軸再拓展一些土童，1990年M2是1.4萬(wàn)億左右诗茎，到2000年，十年差不多剛好漲了10倍献汗。2015年M2大約150萬(wàn)億敢订，這25年里，M2上漲了整整100倍罢吃！
什么概念楚午？我查了下1990年的全國(guó)職工平均工資，2140元尿招。2015年大約五萬(wàn)出頭矾柜，差不多上漲了25倍，和M2的漲幅相比就谜，差距還是很大怪蔑。
這些增發(fā)的貨幣，沒(méi)有變成老百姓口袋里的工資丧荐，去了哪里缆瓣？其它國(guó)家要是照著這速度增發(fā)貨幣，是會(huì)出大事的虹统。央媽卻還能控制著不出現(xiàn)惡性通貨膨脹弓坞，是因?yàn)槭掷镆恢本o握著具有中國(guó)特色的兩大法寶：股市和樓市。
很多人喜歡把現(xiàn)在暴漲的房?jī)r(jià)窟却，和去年崩盤(pán)的股市做類比昼丑，這又是典型的“磚家”水平。股市和樓市夸赫，對(duì)貨幣沉淀的作用是截然不同的菩帝。周小川在去年評(píng)論股市的時(shí)候曾經(jīng)不小心說(shuō)漏嘴過(guò)：中國(guó)的股市是一個(gè)蓄水池。什么意思茬腿？增發(fā)的貨幣呼奢，先讓老百姓用勞動(dòng)換取，然后投入到股市里切平，再通過(guò)牛市和熊市的一波洗禮握础，把財(cái)富從散戶向國(guó)家隊(duì)大幅轉(zhuǎn)移，成功降低通脹的風(fēng)險(xiǎn)悴品。
樓市的資金蓄水池作用是類似的禀综，財(cái)富轉(zhuǎn)移的目標(biāo)也是相同的简烘，但手法卻是大不相同的。樓市是經(jīng)不起暴漲暴跌的定枷，有興趣的可以把股市過(guò)去15年的K線圖孤澎，和房?jī)r(jià)過(guò)去15年的走勢(shì)圖做一個(gè)對(duì)比，就一目了然了欠窒。具體樓市怎么個(gè)轉(zhuǎn)移財(cái)富法覆旭，請(qǐng)各位自行思考。有些話不宜說(shuō)的太深岖妄。
總結(jié)來(lái)說(shuō)型将，土地價(jià)格的持續(xù)上漲，和M2的較大增速荐虐，是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的關(guān)鍵因素七兜。
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再多講一點(diǎn)：資本的稀缺性。
這是一個(gè)“資本為王”的時(shí)代缚俏。上圖中上海的地價(jià)為什么能拍到這么離譜的程度惊搏？為什么有錢(qián)人都希望去一線城市置業(yè)贮乳，而不是二三線城市均衡配置忧换？原因是資本的稀缺性。
上海的土地向拆，尤其是內(nèi)環(huán)核心區(qū)域亚茬，拆遷成本是開(kāi)發(fā)商所無(wú)法承受的，這意味著目前出售的土地浓恳，是賣(mài)一塊少一塊刹缝。以上海的城市地位而言，這便是典型的稀缺資源颈将。
那為什么需要追逐資本呢梢夯？簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，一是資本市場(chǎng)運(yùn)作晴圾、金融產(chǎn)品的交易颂砸，都需要抵押。股票是沒(méi)法作為抵押品的死姚，貶值的幾率太大人乓。很顯然，土地是最好的抵押物都毒，除非政府倒臺(tái)色罚，經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)，否則價(jià)值一直都在那兒账劲。二是不可替代性戳护。股票我賣(mài)了金抡，可以買(mǎi)個(gè)同行業(yè)的，類似概念的腌且。上海核心區(qū)域的土地要是賣(mài)了竟终，根本買(mǎi)不到另一塊類似的。
寫(xiě)到這兒切蟋，杭州的“限購(gòu)政策”剛剛出臺(tái)统捶。這個(gè)時(shí)點(diǎn)也真是夠巧的。作為成功舉辦G20的城市柄粹，杭州的土地在一定程度上喘鸟，也具有了稀缺性。出臺(tái)了限購(gòu)這種從來(lái)沒(méi)有過(guò)什么卵用的政策驻右，杭州樓市下一步的走勢(shì)什黑，也是比較明朗的了。
買(mǎi)房這個(gè)事兒堪夭，給別人提建議是最難的愕把。有的分析房市的毒雞湯，什么都不懂森爽，只會(huì)信口開(kāi)河地來(lái)個(gè)“泡沫”恨豁、“投機(jī)”，迎合觀者的心理爬迟，寫(xiě)這種文章的作者橘蜜，害原本買(mǎi)得起房的讀者和房子失之交臂，或是給買(mǎi)房者增加了上百萬(wàn)的負(fù)擔(dān)付呕，這罪過(guò)就大了计福。
我也不敢妄談自己的分析一定正確，只是給出一些略顯淺表的邏輯和建議：房?jī)r(jià)上漲與否徽职，需要緊盯政府拍賣(mài)的地價(jià)趨勢(shì)象颖，和M2的增幅，在買(mǎi)房時(shí)姆钉，還需要盡量考慮資本的稀缺性说订。
還有一些對(duì)房?jī)r(jià)的常見(jiàn)誤區(qū)的總結(jié)，看是否有人對(duì)這個(gè)話題感興趣育韩，以后再發(fā)布吧克蚂。
文 |樂(lè)之讀
