注：本文由中估聯(lián)數(shù)據(jù)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心劉楊春雨原創(chuàng)处坪，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心，轉(zhuǎn)載文章需在文章前寫(xiě)明作者架专、公司及轉(zhuǎn)載來(lái)源同窘，違者必究。

丨來(lái)源：房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心 ID：shujuzhongxin_

隨著萬(wàn)科180萬(wàn)租十年事件的發(fā)酵部脚，北京住建部的正式回應(yīng)：“嚴(yán)禁‘以租代售’,企業(yè)自持項(xiàng)目必須保證租賃屬性想邦。”再一次將租賃市場(chǎng)推上了風(fēng)口浪尖委刘。

再加上前段時(shí)間被媒體爆料的某長(zhǎng)租公寓公司資金鏈斷裂而導(dǎo)致多方受害事件丧没。無(wú)論是“紅利預(yù)告期”還是如今的“博弈期”，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)熱議都直指一個(gè)問(wèn)題——資金出路锡移。

長(zhǎng)租公寓的盈利模式是什么?

資金為何看好長(zhǎng)租公寓?

長(zhǎng)租公寓資金鏈的隱患有哪些方面?

未來(lái)資金鏈的出路在哪里?如何盤(pán)活長(zhǎng)租公寓的資金鏈?

以上問(wèn)題呕童，中估聯(lián)數(shù)據(jù)將通過(guò)專(zhuān)題《長(zhǎng)租公寓的資金出路》為大家詳細(xì)分析。

長(zhǎng)租公寓的盈利模式是什么?

在長(zhǎng)租公寓瘋狂的投資背景下淆珊，我們需要保持理性的思考夺饲，商業(yè)的本質(zhì)是盈利，而長(zhǎng)租公寓是全鏈條的，有四種典型的盈利模式：

第一往声，自持長(zhǎng)租公寓盈利模式擂找。

盈利來(lái)源主要是“地產(chǎn)資本溢價(jià)+租金收入”，依托城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿λ感斋@土地增值溢價(jià)的同時(shí)打造高端品牌婴洼，集中式開(kāi)發(fā)，從而獲取較高租金溢價(jià)和項(xiàng)目回報(bào)率撼嗓。.

第二柬采，集中式租入房源運(yùn)營(yíng)盈利模式。

盈利來(lái)源主要是“租金溢價(jià)”且警，通過(guò)前期物業(yè)集中改造的資金成本投入粉捻，收獲租金未來(lái)升值的溢價(jià)。

第三斑芜，分散式租入房源運(yùn)營(yíng)盈利模式肩刃。

同集中式相似，盈利來(lái)源主要是“租金溢價(jià)”杏头，通過(guò)前期對(duì)分散房源承包-改造的資金成本投入盈包，出租后獲取租金未來(lái)升值的溢價(jià)。

第四醇王，受業(yè)主委托運(yùn)營(yíng)管理盈利模式呢燥。

盈利來(lái)源主要是 “運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)”，通過(guò)智能化管理寓娩，降低管理及服務(wù)成本叛氨，同時(shí)亦有獲得餐飲，社交等額外收入的機(jī)會(huì)棘伴。

表1：長(zhǎng)租公寓盈利模式及特征

綜合以上四種長(zhǎng)租公寓盈利模式寞埠，可以將長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致分為獲取房源、設(shè)計(jì)裝修焊夸、營(yíng)銷(xiāo)簽約仁连、日常運(yùn)營(yíng)管理、后期項(xiàng)目退出五個(gè)基本環(huán)節(jié)淳地，而整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程的順利推展怖糊，需要大量資金和資源等方面的匹配與利用，因此長(zhǎng)租公寓能夠盈利發(fā)展的重要前提是充足的資金支持颇象。

資金為何看好長(zhǎng)租公寓?

雖然長(zhǎng)租公寓在近一年來(lái)成為資本市場(chǎng)的新寵伍伤，但是在如此火熱的投資背景下，長(zhǎng)租公寓卻并不是一個(gè)高周轉(zhuǎn)高盈利的行業(yè)遣钳，那么資金為何看好長(zhǎng)租公寓?主要來(lái)源于長(zhǎng)租公寓三大優(yōu)勢(shì)：

1多方政策利好

從土地政策來(lái)看扰魂，響應(yīng)國(guó)家“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”劝评，多個(gè)城市出臺(tái)鼓勵(lì)商改租政策姐直，同時(shí)積極推出低溢價(jià)率的租賃住宅用地，以土地供給成本的讓利蒋畜，從源頭上支持長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展声畏。

從稅收政策來(lái)看，年初財(cái)政部發(fā)布集中式公寓利好政策姻成，可以全額確認(rèn)收入且抵扣大部分銷(xiāo)項(xiàng)稅[注1]插龄。

從配套政策來(lái)看，自2017年7月科展，住建部均牢、國(guó)家發(fā)改委等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州才睹、深圳徘跪、南京等12個(gè)城市首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，隨后“租售同權(quán)”便在這些城市鋪開(kāi)琅攘，“租售同權(quán)”有效解決了長(zhǎng)期以來(lái)租賃權(quán)益不足倒逼租客轉(zhuǎn)向房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的矛盾垮庐。同時(shí)，第一部租賃法案[注2]預(yù)計(jì)也將于今年出臺(tái)坞琴，屆時(shí)將有效規(guī)范住房租賃市場(chǎng)突硝。

2拓展新型融資渠道

從融資渠道來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的融資渠道從傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)融資拓展到資產(chǎn)證券化產(chǎn)品置济，自去年下半年以來(lái)，各類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(租金收益權(quán)ABS锋八、類(lèi)REITs浙于、CMBS、ABN等)發(fā)行筆數(shù)達(dá)到15筆挟纱，總?cè)谫Y金額超過(guò)660億元[注3]羞酗。

表2：長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品明細(xì)

[注4]

而國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類(lèi)REITs，從立項(xiàng)上報(bào)到獲批僅用了不到20天紊服，4月25日檀轨，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》重點(diǎn)支持租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金REITs欺嗤，體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓型類(lèi)REITs的推進(jìn)效率和監(jiān)管層對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的支持参萄。

同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品提高了租賃類(lèi)資產(chǎn)的流動(dòng)性煎饼，發(fā)行限制較小讹挎，如不受“累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%”的限制，因此在同等成本條件下，長(zhǎng)租公寓主體可以在不增加負(fù)債的情況下筒溃，得到較傳統(tǒng)的貸款規(guī)模更大的資金支持马篮。

3租賃市場(chǎng)未來(lái)收益規(guī)模可觀(guān)

租賃的需求主要來(lái)源于流動(dòng)人口怜奖，而國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口基數(shù)較大浑测，對(duì)租賃市場(chǎng)需求構(gòu)成強(qiáng)有力的支撐。

如果粗略地估算歪玲，2017年底中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)58.5% [注5]迁央，流動(dòng)總?cè)丝诩s2.44億[注6](如圖)，其中部分流動(dòng)人口亦受到國(guó)家相關(guān)政策利好读慎，如國(guó)務(wù)院總理早前提出的計(jì)劃到2020年解決好“三個(gè)一億人”的問(wèn)題等漱贱。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，流動(dòng)人口在居住地能買(mǎi)到房子的占比約 9%夭委，假設(shè)流動(dòng)人口中約60%的人通過(guò)租房解決幅狮，人均年租金(600元*12月)，則我國(guó)每年將有超過(guò)一萬(wàn)億的租賃市場(chǎng)規(guī)模株灸。

圖1:流動(dòng)人口走勢(shì)圖

目前中國(guó)的租賃比例為11.6%崇摄，與美國(guó)和日本的36.3%和35.3%[注7]相比，未來(lái)中國(guó)租賃的增長(zhǎng)空間是很大的慌烧，而公寓市場(chǎng)占整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的比例不超過(guò)5%逐抑，絕大多數(shù)的出租房源仍然掌握在中介二房東手中。目前長(zhǎng)租公寓的主體主要分為五大類(lèi)：創(chuàng)業(yè)品牌類(lèi)公寓屹蚊，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)類(lèi)厕氨，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)，連鎖酒店背景類(lèi)和新型國(guó)家隊(duì)汹粤。

然而命斧，雖然長(zhǎng)租公寓有政策紅利為基，可觀(guān)的市場(chǎng)規(guī)模為餌嘱兼，融資渠道的進(jìn)一步擴(kuò)展国葬，吸引了大量的資金的投入，但是短期內(nèi)大規(guī)模的擴(kuò)張和較為復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)芹壕，仍然造成了資金鏈的脆弱汇四，為行業(yè)的良性發(fā)展埋下隱患。

長(zhǎng)租公寓資金鏈的隱患有哪些方面?

長(zhǎng)租公寓的資金鏈一直面臨著隱形壓力踢涌。

1前期資金投入較大通孽，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。

從短期來(lái)看斯嚎，長(zhǎng)租公寓前期投入成本較大利虫，其中自持型公寓有巨大的土地成本以及建造挨厚、配套和家具成本，而租入型公寓則需要一次性付清未來(lái)十年左右的租金以及重新裝修糠惫，配套和家具成本疫剃。

初步估算，前期獲取房源的相關(guān)成本占未來(lái)租金總收入的比例為55%-65%硼讽，一次性裝修成本進(jìn)行五年攤銷(xiāo)約占12%-15%巢价，長(zhǎng)租公寓的前期投入占比將高達(dá)70%。從長(zhǎng)期來(lái)看固阁，運(yùn)營(yíng)成本占比約20% - 25%壤躲，融資成本中，目前長(zhǎng)租公寓主要的融資來(lái)源資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有：租金收益權(quán)ABS备燃、類(lèi)REITs碉克、CMBS、ABN并齐，發(fā)行規(guī)模占比分別為4%漏麦，42%，10%和30%[注8]况褪。

表3:資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要類(lèi)型及特點(diǎn)

以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出撕贞，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的融資成本較高，且主要依賴(lài)于未來(lái)租金收益测垛，如果融資(資產(chǎn)證券化)成本約占未來(lái)租金收益的5%捏膨，從成本投資到盈利快則3年，慢則需要經(jīng)歷10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間食侮，同時(shí)為了保證期間收益和資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)号涯，需要長(zhǎng)租公寓有穩(wěn)定的租金價(jià)格和較高的入住率。

以上海為例锯七，上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司等組成的上海住房租賃價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)辦公室诚隙，利用大數(shù)據(jù)手段，對(duì)上海住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析起胰，2017年上海市住房租賃價(jià)格指數(shù)總體回落后逐步企穩(wěn)，同比下降2%[注9]巫延。租金價(jià)格的下行將給長(zhǎng)租公寓主體帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)效五。

圖2：上海住房租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖

2回報(bào)率較低

主體開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)商在分配完以上列出的租金收益的成本，再除去稅費(fèi)和折舊等其他成本后炉峰，預(yù)期的凈租金回報(bào)率將小于5%畏妖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%至10%的水平，更無(wú)法與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的高周轉(zhuǎn)高盈利相比疼阔。

3成本控制難度系數(shù)高

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張戒劫，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從拿房半夷、采購(gòu)、裝修迅细、收租、維修、保潔到退租的整個(gè)供應(yīng)服務(wù)鏈很大梭伐，成本控制難度較高医窿，稍有不慎將導(dǎo)致資金鏈斷裂甚至大幅虧損。

4市場(chǎng)規(guī)范不夠完善

目前市場(chǎng)上存在一部分長(zhǎng)租公寓公司選擇以“騙貸”形式完成資金運(yùn)作统阿，比如在租客不知情的情況下彩倚，以租客的身份信息向金融機(jī)構(gòu)貸出了一年的房租，隱瞞貸款實(shí)情扶平。隨后帆离，在快速擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)不善的情況下發(fā)生了資金鏈斷裂，而金融機(jī)構(gòu)以及不知情的租客則成為了資金鏈斷裂的直接受害者结澄。針對(duì)租房市場(chǎng)的亂象哥谷，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)急需國(guó)家層面的法制手段進(jìn)行規(guī)范。

綜上概而，長(zhǎng)租公寓的資金鏈隱患主要在于呼巷，資金投入大回報(bào)低，企業(yè)只注重規(guī)氖旯澹化擴(kuò)張王悍，缺少長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)思維，難以發(fā)掘盈利點(diǎn)餐曼，同時(shí)市場(chǎng)沒(méi)有得到有效的監(jiān)管压储。

未來(lái)資金鏈的出路在哪里?如何盤(pán)活長(zhǎng)租公寓的資金鏈?

從盈利端看：長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源除了主要的租金收益以外，還可以拓展服務(wù)端收益源譬。

長(zhǎng)期來(lái)看集惋，服務(wù)端收益帶來(lái)的額外收益可以成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來(lái)主要的贏(yíng)利點(diǎn)，能夠有效解決長(zhǎng)租公寓回報(bào)低的痛點(diǎn)踩娘。如管理和生活服務(wù)以及租客社區(qū)衍生服務(wù)刮刑，以自如的分散式公寓“自如友家”為例，先后推出了39元房間打掃自如優(yōu)品家具商城养渴、自如安心搬家等一系列增值服務(wù)雷绢，而自如友家的消費(fèi)升級(jí)產(chǎn)品“自如寓”，還配備了公共活動(dòng)空間理卑、健身房翘紊、會(huì)議室，提供24小時(shí)安保藐唠、代收快遞帆疟、社群服務(wù)等鹉究，目前，自如擁有1100人的保潔隊(duì)伍踪宠、每月提供搬家服務(wù)超過(guò)8000次自赔，而這些額外的服務(wù)都是自如利潤(rùn)的重要來(lái)源。

從成本端看：

第一殴蓬，土地成本作為長(zhǎng)租公寓成本的主要部分匿级，占未來(lái)總收入的一半以上，高額的土地價(jià)格無(wú)疑是長(zhǎng)租公寓主體的沉重負(fù)擔(dān)染厅，因此痘绎，未來(lái)仍需政府在土地價(jià)格上做出進(jìn)一步的讓步，才能給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)留下更大的盈利空間肖粮，解決前期投入巨大的困局孤页。

第二，融資成本方面涩馆，我國(guó)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中行施，類(lèi)REITs的占比最大，通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs與國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)化REITS可以發(fā)現(xiàn)魂那，我國(guó)目前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行對(duì)象范圍仍然較小蛾号，多為私募形式，募集范圍一般在200人以下涯雅，其次我國(guó)的類(lèi)REITs面臨雙重繳稅負(fù)擔(dān)鲜结，這在無(wú)形中都增加了融資成本，因此我國(guó)應(yīng)該針對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品設(shè)計(jì)出合國(guó)情的政策法規(guī)活逆，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)從而減少長(zhǎng)租公寓主體融資成本精刷，增加參與主體，分散風(fēng)險(xiǎn)蔗候。

表4：標(biāo)準(zhǔn)化REITs與類(lèi)REITs特征比較

從市場(chǎng)規(guī)范看：當(dāng)前我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展還處于初步階段怒允，雖然有各方面的利好政策，卻沒(méi)有完善的市場(chǎng)法律規(guī)范其發(fā)展锈遥，這也是目前長(zhǎng)租公寓亂象出現(xiàn)的主要原因纫事，我國(guó)可以學(xué)習(xí)借鑒歐美等住房租賃體系較為成熟的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，從承租人和出租人兩方面的利益出發(fā)規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展所灸。

綜上所述儿礼，“租賃時(shí)代”的到來(lái)又是一個(gè)“時(shí)勢(shì)造英雄”的時(shí)代, 但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚未形成良好的盈利模式和成熟的資金鏈體系，未來(lái)仍需健全的市場(chǎng)規(guī)范庆寺、創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)盈利模式和充足的資金支持。對(duì)長(zhǎng)租公寓主體來(lái)說(shuō), 未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍充滿(mǎn)著機(jī)遇與挑戰(zhàn)诉字。

[1]《關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知》自2018年1月1日起懦尝，納稅人租入固定資產(chǎn)知纷、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目陵霉，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目琅轧、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的踊挠，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中全額抵扣乍桂。

[2]3月14日，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《國(guó)務(wù)院2018年立法工作計(jì)劃》效床，其中《住房銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》睹酌、《住房租賃條例》、《城鎮(zhèn)住房保障條例》三條被列入2018年的立法計(jì)劃中

[3] 中估聯(lián)數(shù)據(jù)整理

[4]根據(jù)各機(jī)構(gòu)官方公布數(shù)據(jù)整理

[5]數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

[6]數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口服務(wù)中心 流動(dòng)人口是指人戶(hù)分離人口中不包括市轄區(qū)內(nèi)人戶(hù)分離的人口剩檀。

[7]數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家研究院 租賃比例：租房人群在城市人群中的分布占比

注：本文由中估聯(lián)數(shù)據(jù)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心劉楊春雨原創(chuàng)憋沿，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心，轉(zhuǎn)載文章需在文章前寫(xiě)明作者沪猴、公司及轉(zhuǎn)載來(lái)源辐啄，違者必究。

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