城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋一般由兩種情況虫给，一種是購(gòu)買(mǎi)一般農(nóng)村私有房屋伪煤；一種是購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上集中進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所形成的“小產(chǎn)權(quán)房”损离。

關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)一般農(nóng)村私有房屋的法律效力問(wèn)題哼审，實(shí)踐中一般由兩種觀(guān)點(diǎn)碘耳，一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同原則上是無(wú)效的显设；一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)賦予該類(lèi)合同的效力，這個(gè)是社會(huì)實(shí)踐發(fā)展的需要辛辨。

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題捕捂，從目前情況看，第一種觀(guān)點(diǎn)仍是主流觀(guān)點(diǎn)和司法實(shí)踐認(rèn)定的基準(zhǔn)斗搞。

雖然我國(guó)立法并沒(méi)有涉及城鎮(zhèn)居民是否可以購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的具體規(guī)定指攒，農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民處于不確定狀態(tài)。因此僻焚，單純依據(jù)合同法第52條的規(guī)定并不能否定該合同的效力允悦。

在私法領(lǐng)域，一般奉行的原則是“法不禁止即自由”虑啤，如果按照這個(gè)角度分析隙弛，好像農(nóng)村居民是可以向城鎮(zhèn)居民出賣(mài)自己的私有住房架馋。

然而，在我國(guó)現(xiàn)階段全闷，國(guó)家意志必然影響司法裁判叉寂，而國(guó)家意志不僅可以通過(guò)法律法規(guī)的形式表現(xiàn)出來(lái)，也可以通過(guò)國(guó)家政策的形式表現(xiàn)出來(lái)总珠。

《民法通則》第6條規(guī)定屏鳍，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的姚淆，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策孕蝉。

很明了屡律，由于國(guó)家法律沒(méi)有對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋的規(guī)定腌逢，那么，就要看政策了超埋。

因?yàn)閲?guó)家三令五申多次強(qiáng)調(diào)搏讶，禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋。因此霍殴，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況媒惕，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋不符合國(guó)家政策。這就是為什么主流的司法觀(guān)點(diǎn)均認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)一般農(nóng)村私有房屋以無(wú)效為原則的原因来庭。

然而妒蔚，并非所有情形下的此類(lèi)交易均是無(wú)效的，下面幾類(lèi)交易就應(yīng)該排除在外月弛，而認(rèn)定有效：

1.出賣(mài)人將宅基上所建房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民前或者同時(shí)肴盏，該房屋所占宅基地被國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原農(nóng)民身份的出賣(mài)人轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的帽衙。此時(shí)宅基地性質(zhì)發(fā)生變化菜皂，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

2.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后厉萝，該房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意恍飘，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，取得了合法權(quán)屬證書(shū)的谴垫，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)有效章母。

3.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，將戶(hù)口遷入了房屋所在地翩剪，申請(qǐng)加入了當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織胳施，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效肢专。

4.買(mǎi)受人雖然是城鎮(zhèn)居民舞肆，但其配偶焦辅、父母或者子女為購(gòu)房所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且購(gòu)房時(shí)是家庭成員共同出資的椿胯，而且共同居住的筷登，村集體組織同意其購(gòu)買(mǎi)合同的，可以認(rèn)定為家庭共同購(gòu)買(mǎi)哩盲，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效前方。

5.在1991年土地管理法修訂之前，回鄉(xiāng)落戶(hù)的干部廉油、職工惠险、退伍軍人、港澳臺(tái)同胞等購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的抒线，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效班巩。

6.對(duì)同一套房屋經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手的，其效力的認(rèn)定嘶炭，應(yīng)依據(jù)最后一手買(mǎi)受人的身份和交易情況抱慌，并結(jié)合前述處理原則認(rèn)定。

7.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房眨猎，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓抑进、規(guī)劃、施工驗(yàn)收的睡陪，補(bǔ)交土地出讓金寺渗、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法話(huà)手續(xù)的兰迫，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效信殊，當(dāng)然，可以讓當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金逮矛、交易稅費(fèi)等鸡号。

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