不知不覺間巾钉，2016年已經(jīng)走過大半。在今年上半年沈陽的房地產(chǎn)江湖中秘案，各路豪俠你方唱罷我登場砰苍，地王頻出、驚喜不斷阱高。然而赚导，相較于上半年沈陽住宅用地市場的硝煙四起，商辦用地的成交情況則顯得過于平靜赤惊。這不免讓我們感受到了住宅與商業(yè)的冰火兩重天吼旧。近期，中國最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商RET睿意德發(fā)布了2015-2016.6沈陽商辦用地調(diào)查報(bào)告未舟。透過前18個(gè)月沈陽商辦用地的成交情況及變化趨勢圈暗，我們也不難洞察到未來的幾年時(shí)間里，沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場的前路处面。
一厂置、趨勢：成交量銳減，沈城商辦用地市場降溫明顯
據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示魂角，2015年1月至2016年6月期間昵济，沈陽商辦用地累計(jì)成交19宗，成交面積17.5萬平野揪，2016年上半年僅有3宗商辦用地成交访忿，與2014年全年相比，成交土地?cái)?shù)量下滑50%斯稳，18個(gè)月的成交面積僅為2014年的26%海铆。沈城商辦用地土地市場降溫明顯，市場活躍度差挣惰。
二卧斟、現(xiàn)狀：拿地意愿整體下降殴边，商辦用地吸金能力減弱
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2016年6月末珍语，沈陽市商業(yè)市場存量接近600萬平锤岸，空置率接近20%，市場競爭激烈板乙。在這種市場現(xiàn)狀下是偷，開發(fā)商對商辦用地市場的熱情較之前有了顯著的下降。2015年1月到2016年6月募逞，沈陽市累計(jì)成交土地214宗蛋铆，成交土地總價(jià)175億元，成交土地面積1120萬平放接，但商辦用地成交數(shù)量和成交金額僅為19宗刺啦、15億元，約占總成交數(shù)量的9%透乾，成交面積則僅為17.45萬平洪燥，僅占整體市場份額的2%，商辦土地市場進(jìn)入低潮期乳乌。
三捧韵、成交分布：回歸主城，二環(huán)內(nèi)老城區(qū)成熱點(diǎn)
與前幾年不同汉操，縱使二環(huán)內(nèi)土地價(jià)格依然堅(jiān)挺再来，但近18個(gè)月沈城商辦用地成交二環(huán)內(nèi)占比明顯，回歸主城成為現(xiàn)實(shí)發(fā)展的必然磷瘤。在過去的18個(gè)月中芒篷，二環(huán)內(nèi)商辦用地成交9宗，占據(jù)了總交易數(shù)量的半壁江山采缚，成交金額更是一枝獨(dú)秀针炉，二環(huán)內(nèi)成交金額占到了整個(gè)商辦用地市場的8成以上“獬椋可以預(yù)見篡帕，未來的商業(yè)競爭依然會(huì)以二環(huán)內(nèi)老城區(qū)為主戰(zhàn)場。
觀點(diǎn)：
縱觀中國商業(yè)地產(chǎn)漫長的發(fā)展周期贸呢，先后經(jīng)歷了2007年-2009年的混沌期镰烧，2009年-2012年的風(fēng)口期，和2012年-2016年的成長期楞陷。在第一個(gè)階段怔鳖，城鎮(zhèn)化高度發(fā)展，商業(yè)匹配不足使商業(yè)成為剛性需求固蛾；第二階段屬于商業(yè)地產(chǎn)的紅利期结执，大量商業(yè)規(guī)亩嚷剑化復(fù)制，剛性需求被迅速填充献幔，四年間的年復(fù)合增長達(dá)到33%坚芜；第三階段，是互聯(lián)網(wǎng)開始對傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)起沖擊的時(shí)候斜姥，慣性供給加大，競爭加速沧竟，商業(yè)回歸到金融本質(zhì)铸敏。
在此基礎(chǔ)之上，商業(yè)地產(chǎn)市場增量萎縮悟泵，眾多開發(fā)企業(yè)選擇了持幣觀望杈笔，這也致使了商辦用地的整體溢價(jià)率逐漸降低。在這樣的宏觀背景之下糕非，開發(fā)企業(yè)的選址及規(guī)劃運(yùn)營能力面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)蒙具。
RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心研究員Linda表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在未來的發(fā)展趨勢將是一個(gè)增量轉(zhuǎn)存量的消化過程朽肥，但仍然處于峰值期禁筏，中國商業(yè)市場所蘊(yùn)含的市場潛能和巨大的消費(fèi)力并未完全釋放，由前期過度而激進(jìn)的開發(fā)所導(dǎo)致的稍顯滯后的癥結(jié)也才剛剛凸顯衡招，但其巨大的體量和億萬級的商業(yè)價(jià)值卻仍是很多行業(yè)所無法比擬的篱昔，這也是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后黃金時(shí)代的主要因素。
而在由增轉(zhuǎn)存的過渡期始腾，伴隨著階段性變化州刽，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)需要賦予自身更具時(shí)代競爭力的核心能力，在技術(shù)創(chuàng)新浪箭、運(yùn)營模式穗椅、人才儲備、變現(xiàn)速率等方面不斷加強(qiáng)完善奶栖，才能更好地適應(yīng)后黃金時(shí)代里商業(yè)地產(chǎn)市場的激烈競爭匹表。
（RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心研究員Linda）
