今年（2019年）8月份棒假，央行出臺(tái)文件規(guī)定今后貸款不再錨定基準(zhǔn)利率溯职，改為L(zhǎng)PR利率。12月28日帽哑，中國(guó)人民銀行發(fā)布第30號(hào)公告〔2019〕谜酒，規(guī)定存量房屋貸款也要重新簽訂合同，改為L(zhǎng)PR利率或者固定利率妻枕。
二僻族、自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商屡谐，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）述么，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率愕掏。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次度秘，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換饵撑。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成剑梳。
未辦理過房貸或即將辦理房貸的客戶比較關(guān)心的是LPR利率到底是什么？跟之前的參考基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率有什么不同滑潘？已經(jīng)辦過貸款的存量房貸客戶則更關(guān)心的是原利率定價(jià)方式要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率或者固定利率垢乙，二者有什么不同？到底該怎么選语卤？
公告出來后追逮，許多文章都給出了分析和解讀蓖租，不過大多數(shù)人看完之后都還是云里霧里，不懂什么意思羊壹，更別提能清楚要選哪一個(gè)了蓖宦？畢竟，很大一部分人連自己已經(jīng)簽訂的房貸利率是怎么算出來的都不是太清楚油猫。
論把一件事情的原理講得清晰易懂稠茂，我只服李永樂老師，剛好李老師的視頻前幾天也出來了情妖，看完后總算明白了天天在說的LPR到底是個(gè)什么東西睬关，應(yīng)該選擇哪種轉(zhuǎn)換方式。
房貸合同要變了毡证！LPR利率和固定利率哪個(gè)合算电爹？會(huì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)嗎?
建議大家認(rèn)真看一下原視頻哦，這里只是搬運(yùn)總結(jié)一下文字料睛，讓自己印象更深刻一些丐箩。
1. 之前房貸的利率是怎么定的？
在LPR利率之前恤煞，房貸的利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮動(dòng)而定的屎勘，即：
房貸利率 = 基準(zhǔn)利率 x （1 + 浮動(dòng)比例）
其中，基準(zhǔn)利率是中國(guó)人民銀行（央行）制定的居扒，各家銀行統(tǒng)一執(zhí)行概漱，沒有差別。從2015年10月24日起喜喂，人民幣現(xiàn)行利率調(diào)整為：一年以內(nèi)（含一年）4.35%瓤摧，一至五年（含五年）4.75%，五年以上4.90%玉吁。房貸貸款期限普遍都比較長(zhǎng)照弥，所以一般人都是4.9%。
浮動(dòng)比例則是各家銀行有自主權(quán)诈茧，根據(jù)央行和國(guó)家的政策产喉，銀行內(nèi)部規(guī)模調(diào)控捂掰，企業(yè)或個(gè)人的資質(zhì)來確定上浮比例敢会。
以上海之前的房貸利率為例：
- 首套房，一般為基準(zhǔn)利率打95折这嚣，即浮動(dòng)比例為5%鸥昏，則房貸利率 = 4.9% x (1 - 0.5%) = 4.655%
- 二套房，一般為基準(zhǔn)利率上浮10%姐帚，則房貸利率 = 4.9% x (1 + 10%) = 5.39%吏垮。
一般來說，當(dāng)和銀行簽訂了房貸合同后，浮動(dòng)比例就確定下來了膳汪，在之后的還貸中唯蝶，就不會(huì)再變了，但是基準(zhǔn)利率是會(huì)變動(dòng)的遗嗽。央行可能會(huì)根據(jù)政策需要粘我，上調(diào)或下調(diào)基準(zhǔn)利率。
2. 為什么要引入LPR痹换？
既然已經(jīng)有了根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動(dòng)的定利率方式征字，那為什么這次要改革，采用LPR利率機(jī)制呢娇豫？
這就涉及到利率的雙軌制匙姜，即市場(chǎng)利率和政策利率。
所謂“市場(chǎng)利率”是指由資金市場(chǎng)上供求關(guān)系決定的利率冯痢，因資金市場(chǎng)的供求變化而經(jīng)常變化氮昧。
比如央行可以向商業(yè)銀行、政策性銀行提供MLF（Medium-term Lending Facility浦楣，中期借貸便利郭计，或稱“麻辣粉”），其實(shí)就相當(dāng)于借錢給這些銀行椒振，這些銀行需要提供質(zhì)押昭伸，并到期后償還本金和利息。而MLF的利率是由央行決定的澎迎，但并不是央行想訂多高就訂多高庐杨，太高了就沒銀行要了，所以可以看成是一種市場(chǎng)化利率夹供。
但是MLF利率能發(fā)揮中期政策利率的作用灵份，可以通過調(diào)節(jié)向金融機(jī)構(gòu)中期融資的成本來引導(dǎo)其向符合國(guó)家政策導(dǎo)向的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門提供低成本資金，促進(jìn)降低社會(huì)融資成本哮洽。例如當(dāng)希望市場(chǎng)的資金多些時(shí)填渠，可以增加MLF的規(guī)模，同時(shí)降低MLF利率鸟辅，反之同理氛什。所以MLF其實(shí)也算是政策利率。
所謂“政策利率”就是類似上面介紹的基準(zhǔn)利率的政策性利率匪凉，是依據(jù)客觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)制訂的枪眉。例如當(dāng)國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)時(shí)再层，可以提高基準(zhǔn)利率贸铜。
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下堡纬，我國(guó)的利率政策可以概括為“雙軌制”，既加強(qiáng)對(duì)利率的有計(jì)劃管理蒿秦，又逐步放開利率烤镐，發(fā)揮資金市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。
但是“雙軌制”的一個(gè)問題在于貨幣政策的傳導(dǎo)不夠通暢棍鳖，利率傳導(dǎo)理應(yīng)由政策利率向市場(chǎng)利率傳導(dǎo)职车。但在實(shí)際傳導(dǎo)過程里，貨幣政策對(duì)貨幣鹊杖、債券市場(chǎng)利率傳導(dǎo)相對(duì)明顯有效悴灵，但由于存貸款基準(zhǔn)利率的存在，令貨幣政策對(duì)市場(chǎng)貸款利率傳導(dǎo)有所阻滯骂蓖。
當(dāng)然啦积瞒，你也可以說那就同時(shí)調(diào)整MLF利率和基準(zhǔn)利率嘛，但是利率的調(diào)整豈是隨隨便便說調(diào)就調(diào)登下，而且每次調(diào)整都要兩方一起調(diào)茫孔，那不是很麻煩嘛。所以被芳，隨著中國(guó)央行啟動(dòng)相對(duì)寬松的貨幣政策引導(dǎo)利率下行缰贝，今年（2019年）也許是徹底解決利率兩軌并一軌的最佳時(shí)機(jī)。
3. LPR利率怎么定畔濒？
LPR（Loan Prime Rate剩晴，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，又名貸款基礎(chǔ)利率）侵状，是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率赞弥，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。怎么理解呢趣兄？
央行8月公告绽左，新的LPR報(bào)價(jià)明確將按照以中期借貸便利（MLF）利率為主的公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成。也就是LPR = MLF利率 + 加點(diǎn)艇潭，MLF利率是由央行定的拼窥，加點(diǎn)是由商業(yè)銀行根據(jù)利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)制定的，并通過集中報(bào)價(jià)的形式?jīng)Q定蹋凝。具體的操作方式就是選出18家（截至2019年）能代表整體市場(chǎng)情況的銀行鲁纠，根據(jù)各報(bào)價(jià)行每月的報(bào)價(jià)，剔除最高仙粱、最低各1家報(bào)價(jià)房交，對(duì)其余報(bào)價(jià)進(jìn)行算術(shù)平均計(jì)算后，得出貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)平均利率伐割。
有了LPR利率候味，各銀行就能在放貸過程中，對(duì)LPR利率再進(jìn)行加點(diǎn)隔心，貸款給有需要的企業(yè)和客戶白群。
例如，當(dāng)前LPR為4.8%硬霍，那么某銀行可以提供如下房貸政策：
- 首套房：4.8% + （國(guó)家政策加點(diǎn)0% + 銀行加點(diǎn)0.5%） = 5.3%
- 二套房：4.8% + （國(guó)家政策加點(diǎn)0.6% + 銀行加點(diǎn) 0.6%） = 6%
后面兩項(xiàng)可能是直接統(tǒng)一以一個(gè)加點(diǎn)表示帜慢，在簽訂合同時(shí)就確定了，之后還貸過程中不會(huì)再變動(dòng)唯卖，但是LPR利率是可以調(diào)整的粱玲，受國(guó)家政策的影響（一般一年調(diào)一次）。
這樣就可以推動(dòng)政策利率和貸款市場(chǎng)利率的聯(lián)動(dòng)拜轨，建立“政策利率MLF—LPR—貸款實(shí)際利率”傳導(dǎo)機(jī)制抽减。
4. 存量房貸利率怎么轉(zhuǎn)換？
以之前上海的房貸利率為例橄碾，如果小王2018年買了一套首套房卵沉，房貸利率為基準(zhǔn)利率打95折，即4.9% x (1 - 0.5%) = 4.655%法牲，那么
轉(zhuǎn)換為固定利率：
那么不管今后LPR如何變動(dòng)史汗，他的利率每年都保持 4.655%不會(huì)變動(dòng)。轉(zhuǎn)換為LPR利率：
今年（2020年）是以2019年12月20日的LPR（4.8%）為錨點(diǎn)拒垃，第一年轉(zhuǎn)換后利率不變停撞，即4.655% = LPR + 加點(diǎn) = 4.8% + 加點(diǎn)，可以得到加點(diǎn)就是-0.145%（加點(diǎn)可為負(fù)值就是這個(gè)意思悼瓮，所以不用擔(dān)心轉(zhuǎn)換后突然每月房貸就變多了怜森。除了上海之外，大部分省市應(yīng)該都是正值）谤牡，那么這個(gè)加點(diǎn)就確定下來不會(huì)變了副硅。從今以后，小王的房貸利率就變成LPR-0.145%翅萤，仍然是浮動(dòng)利率恐疲，只是和LPR掛鉤了。
5. 到底選固定利率還是LPR利率套么？
這個(gè)就取決于你對(duì)之后LPR的判斷了培己，如果之后LPR上行，那么相比固定利率胚泌，每年要付的利息增多省咨，如果LPR下行，那么每年可以少付些利息玷室。從長(zhǎng)期來看零蓉，就國(guó)家的發(fā)展規(guī)律來說笤受，隨著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，利率下行是一個(gè)趨勢(shì)敌蜂，許多發(fā)達(dá)國(guó)家都進(jìn)入了零利率甚至負(fù)利率時(shí)代箩兽。從短期來看，LPR最近幾年確實(shí)有下行空間章喉。如果剩余房貸的年限還比較長(zhǎng)汗贫，建議選擇LPR利率。
當(dāng)然啦秸脱，未來形勢(shì)會(huì)怎么變化誰(shuí)也說不準(zhǔn)落包，建議結(jié)合對(duì)LPR的認(rèn)識(shí)和自己的實(shí)際情況加以判斷。
