裴新民
土地成本常常是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最大的成本事項(xiàng)烙博，不同方式分?jǐn)倢?duì)項(xiàng)目分期稅負(fù)、甚至總體稅負(fù)有一定影響烟逊，因此常常引起財(cái)務(wù)人員渣窜、稅務(wù)人員的交涉和爭(zhēng)論。
最常用宪躯、最容易被稅務(wù)接受的分?jǐn)偡椒ㄊ强墒劢ㄖ娣e分?jǐn)偡ㄇ撬蓿嫉孛娣e分?jǐn)偡ㄒ驳玫蕉悇?wù)部門一定支持，個(gè)別地方稅務(wù)部門也接受銷售收入比例法访雪、售價(jià)比率法详瑞、層高系數(shù)法。之所以有這么多分?jǐn)偡椒ǔ甲海鋵?shí)正是因?yàn)檫@些分?jǐn)偡椒ň嬖谝恍┤毕莅酉稹１疚暮?jiǎn)要分析現(xiàn)有方法的不足，并提出一種新方法與大家探討精置。
一计寇、現(xiàn)有分?jǐn)偡椒ǖ木窒藓筒蛔悖?/b>
可售建筑面積分?jǐn)偡〝?shù)據(jù)來源可靠，爭(zhēng)議最小脂倦，是最常用的分?jǐn)偡椒ǚ５牵@個(gè)方法顯然忽視了不同類型物業(yè)的售價(jià)差異赖阻，導(dǎo)致高價(jià)物業(yè)與低價(jià)物業(yè)分?jǐn)偭送瑯拥某杀镜海环稀笆杖氤杀九浔仍瓌t”。
占地面積分?jǐn)偡ㄐ枰缍ú煌飿I(yè)的占地面積政供，而占地面積缺乏法定的計(jì)算依據(jù)播聪。如果是分期開發(fā)，只是區(qū)分不同期次的占地面積還比較直觀布隔，容易確定离陶。如果想要區(qū)分同一期中不同類型物業(yè)的土地成本，占地面積如何劃分就會(huì)出現(xiàn)多種方式衅檀，不同方法會(huì)出現(xiàn)不同計(jì)算結(jié)果招刨。這顯然干擾了這一方式的固定性、可核查性哀军。
銷售收入比例法沉眶、售價(jià)比率法符合“收入成本配比原則”，但是只適合全部物業(yè)銷售完畢時(shí)的清算處理杉适，中間部分銷售完成谎倔、部分沒有銷售時(shí)不便采用，否則猿推，就存在對(duì)未售部分的預(yù)估成分片习，影響計(jì)算結(jié)果的嚴(yán)肅性。
層高系數(shù)法用于建安成本分?jǐn)傆幸欢ê侠硇缘虐龋浣?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是層高越高建筑成本越大藕咏。但是這一方法用于土地成本分?jǐn)偩褪置銖?qiáng)。在對(duì)建筑有限高要求時(shí)秽五，層高越高孽查，最終形成的建筑面積越少，似乎還能解釋坦喘。在沒有限高要求時(shí)盲再，層高與土地成本的關(guān)系就找不到關(guān)聯(lián)理由了。
二瓣铣、設(shè)想的計(jì)算方法：
基于對(duì)以上分?jǐn)偡绞降乃伎贾夼郑约爱?dāng)前寫字樓、公寓等商業(yè)物業(yè)價(jià)格普遍低于住宅價(jià)格的實(shí)際狀況坯沪，我提出一個(gè)“土地使用年限比率分?jǐn)偡ā保?/p>
同地塊存在不同性質(zhì)用地時(shí)绿映，有法定的土地使用年限，比如商業(yè)的土地使用年限為40年腐晾，住宅的土地使用年限為70年叉弦。因此，設(shè)定住宅的分?jǐn)傁禂?shù)為1藻糖，商業(yè)的分?jǐn)傁禂?shù)就可以設(shè)定為0.57【40年÷70年】淹冰。以此為基礎(chǔ)，計(jì)算商業(yè)物業(yè)巨柒、住宅物業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
例如樱拴，某地塊占地面積10萬㎡柠衍，容積率3，30%商業(yè)建筑面積9萬㎡晶乔，70%住宅建筑面積21萬㎡珍坊，土地成本總額20億元，計(jì)容建筑面積的平均樓面地價(jià)約6667元/㎡正罢，則：
商業(yè)物業(yè)分?jǐn)偟耐恋爻杀究傤~為：200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×90000㎡×0.57=39,266萬元
住宅物業(yè)分?jǐn)偟耐恋爻杀究傤~為：
200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×210000㎡×1=160,734萬元
商業(yè)物業(yè)的單位土地成本為：
39,266萬元÷90,000㎡=4,363元/㎡
住宅物業(yè)的單位土地成本為：
160,734萬元÷210,000㎡=7,654元/㎡
這樣的分?jǐn)偨Y(jié)果是商業(yè)與住宅分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠嗖?,291元/㎡阵漏，與平均的樓面地價(jià)有明顯差異。
三翻具、方式的合理性：
1履怯、國(guó)有土地使用權(quán)出讓設(shè)定了使用年限，企業(yè)付出土地出讓金購(gòu)買的是一定年限的土地使用權(quán)裆泳，年限到期后權(quán)屬人需要向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金叹洲。商業(yè)的土地使用年限與住宅的土地使用年限不同，《土地出讓合同》對(duì)此進(jìn)行了明確約定工禾。因此疹味，按照不同類別物業(yè)的土地使用年限分?jǐn)偼恋爻鲎尳穑虾贤瑢?duì)價(jià)關(guān)系帜篇，吻合“成本”的原始含義糙捺。
2、《建設(shè)用地規(guī)劃條件》是《土地出讓合同》的重要附屬法定文件笙隙，對(duì)項(xiàng)目地塊中的商業(yè)洪灯、住宅的最高建筑面積有明確限定。因此竟痰，按照項(xiàng)目地塊不同類別物業(yè)的土地使用年限分?jǐn)偼恋爻鲎尳鹎┕常袦?zhǔn)確、法定的數(shù)據(jù)依據(jù)坏快，沒有任何虛擬铅檩、估算成分。
四莽鸿、方法的適用范圍：
1昧旨、本辦法主要適用于地塊內(nèi)同時(shí)有不同性質(zhì)用地的情況，各類性質(zhì)用地的占比較高的情況祥得。顯然單一性質(zhì)的土地不適用本辦法兔沃，其他業(yè)態(tài)占比很小的，使用不使用本辦法影響很小级及。
2乒疏、本辦法適用于商業(yè)物業(yè)售價(jià)低、住宅物業(yè)售價(jià)高的情況饮焦，在這樣的情況下按本辦法處理可以讓成本與售價(jià)取得更好的配比結(jié)果怕吴。如果情況相反窍侧，則不宜采用本辦法。
在此提出這樣一個(gè)理論上講得通转绷，數(shù)據(jù)來源合法可靠伟件，易操作、易核查暇咆，能解決商住項(xiàng)目成本分?jǐn)偤侠硇缘霓k法，歡迎大家進(jìn)一步探討丙曙。
