租賃住房REITs的來龍去脈
房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。
租賃REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式声诸，匯集投資者資金，由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)對租賃物業(yè)并進(jìn)行專業(yè)化管理獲得投資收益退盯，并按比例分配給投資人的信托基金彼乌。租賃REITs的主要收益來源包括租金收入和物業(yè)增值。
租賃REITs在政策強(qiáng)調(diào)租賃市場發(fā)展渊迁，及自持住宅物業(yè)頻出的背景下慰照，對房地產(chǎn)商而言，可有效盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)琉朽，提高資金利用效率毒租；對中小投資人而言，為其提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的渠道箱叁；對政府而言墅垮，可以有效緩解租房市場供需不平衡，租賃市場不完善等難題耕漱。
根據(jù)不同的監(jiān)管主體算色，中國的類REITs可分為銀行間、交易所REITs螟够，分別面向銀行機(jī)構(gòu)投資人和證券市場投資人灾梦；根據(jù)不同的資金流向，可 分為權(quán)益型妓笙、抵押型若河、和混合型。國內(nèi)租賃類REITs的探索目前以抵押型為主给郊。根據(jù)不同的組織形式牡肉，REITs可分為公司型捧灰、基金/信托型REITs淆九，國內(nèi)以后者為主统锤。根據(jù)不同的募資范圍，我國的類REITs可分為私募炭庙、公募REITs饲窿，且以私募REITs為主。
根據(jù)我國特殊的法律結(jié)構(gòu)和稅制體系焕蹄，短期內(nèi)我國租賃REITs更適合債權(quán)類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逾雄。但是從長遠(yuǎn)看，隨著公募REITs法律體系的逐漸搭建腻脏，投資人市場教育的成熟度提升鸦泳，未來我國將逐漸推出不依賴于信用主體，以物業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)為核心的權(quán)益類REITs永品。
