每次面試，最蹙的問題就是說說你對行業(yè)的理解框冀。寫報(bào)告的時(shí)候都會(huì)接觸到行研流椒，也看過行研報(bào)告，但是總覺得自己的知識(shí)框架是散的明也，沒有成邏輯的東西宣虾，今天正好借著這個(gè)機(jī)會(huì)梳理一下惯裕。今天先寫一下自己對房地產(chǎn)企業(yè)的想法吧。

分析企業(yè)的邏輯一般都是從宏中微三個(gè)角度來分析安岂。宏觀來看轻猖，2018年整體的融資環(huán)境整體是偏緊的。但是也是分區(qū)間的域那，前半年都是偏緊咙边，但是到去年年底與今年年初的時(shí)候，央行放了一波水次员，從發(fā)債的情況看败许，房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行的金額是逐年增長的。但是到了今年淑蔚，央行又覺得水放的有點(diǎn)多了市殷，又開始往回收。所以整體上是偏緊刹衫，但是階段性寬松的一個(gè)宏觀環(huán)境醋寝。國家的寬松政策，是希望把錢都流到實(shí)體企業(yè)特別是民營企業(yè)去带迟，但是金融機(jī)構(gòu)更喜歡把錢投到看起來更穩(wěn)妥的城投跟地產(chǎn)債音羞，這就是為什么政策偏緊，債券市場房地產(chǎn)企業(yè)仍然是大戶仓犬，主要是供需關(guān)系決定的嗅绰，相較于其他的產(chǎn)業(yè)債來講，房地產(chǎn)企業(yè)更受投資者喜歡搀继。

中觀環(huán)境來看的話窘面，2016年以來各地實(shí)行了限購限貸和限價(jià)，但是棚改貨幣化在無形之間創(chuàng)造了很多需求叽躯，特別是在三四線城市财边，在2017跟2018年，棚改貨幣化無形間創(chuàng)造的需求点骑，在三四線城市形成一種供不應(yīng)求的局面制圈，房地產(chǎn)的去庫存也變得很順利。但是后續(xù)的發(fā)展超出了預(yù)期畔况，房企看到了三四線樓市的火熱鲸鹦，就開始大規(guī)模的拿地，收并購跷跪；地方政府可以借機(jī)賣地來圈錢馋嗜。后來國家也出手逐漸減少棚改貨幣化，抑制房地產(chǎn)過熱吵瞻，但是三四線的需求已經(jīng)被透支了（不只是棚改拆遷出來的需求葛菇，還有返鄉(xiāng)置業(yè)的）甘磨。雖然國家的政策是偏緊的，但是地方的經(jīng)濟(jì)跟房地產(chǎn)是深度綁定的眯停，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度放緩或者停滯對區(qū)域經(jīng)濟(jì)會(huì)形成比較大的影響济舆。（財(cái)政收入中除了稅收，土地收入占大頭莺债，另外房地產(chǎn)還可以帶動(dòng)建筑滋觉，建材，裝飾等齐邦，再往上游就是煤炭椎侠，電力）所以地方政府是不愿因看到這樣的局面的，這樣就有了現(xiàn)在的一城一策措拇。國家為了整體的經(jīng)濟(jì)增速不至于下滑過快我纪，一定程度上也是默認(rèn)了這種做法，于是各地政府也開始也快速落戶搶人丐吓、貸款低首付等浅悉。

目前的情況就是三四線的需求降低很多，但是地方政府通過引進(jìn)人才等補(bǔ)需求券犁，但是效果還不是很明顯仇冯。一二線城市也不甘示弱，并且作為大型城市的吸引力更大族操，但是有些城市，像北上廣深這種超大的一線城市比被，政策上松動(dòng)還是難度要大一些的色难。

微觀上來看的話，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)是很明顯的等缀。主要是看行業(yè)排名枷莉，區(qū)域排名，銷售區(qū)域位置（在建在售項(xiàng)目的分布尺迂，項(xiàng)目的去化情況）笤妙，土地儲(chǔ)備的面積，拿地成本等噪裕。另外房企很重要的就是現(xiàn)金流管理蹲盘。拿地成本是多少，拿地多久后可以開工膳音，多久拿到預(yù)售證召衔，多久收益回正，多久現(xiàn)金流回正祭陷，多久可以完成結(jié)算苍凛，都是對房企很重要的趣席。碧桂園就是典型的快周轉(zhuǎn)企業(yè)孝扛。對于房企來說刃唐，財(cái)務(wù)指標(biāo)沒有經(jīng)營指標(biāo)重要豌鹤，有了規(guī)模有排名是尔，銀行就會(huì)給項(xiàng)目貸款您炉，資金就可以滾動(dòng)冷守，就可以再拿地開發(fā)茂嗓，這樣周而復(fù)始的循環(huán)管引。財(cái)務(wù)方面闸迷，負(fù)債率別太高嵌纲，融資要通暢，毛利率要看的過去腥沽。