有的人因?yàn)樯宪囋缫亦郑硎艿椒績r(jià)增長的紅利，100萬買的房子破喻，10年后價(jià)值千萬虎谢。
有的人因?yàn)槁犝f現(xiàn)在的房價(jià)太高，是泡沫曹质，遲早會破婴噩，有錢都不買房，寧愿租一輩子的房子羽德。
還有的人几莽，想買房買不起房，天天盼望著房價(jià)能跌一跌~
房價(jià)牽動著我們每個(gè)人~到底房子要不要買宅静？怎么買章蚣？
今天，借著從北大徐遠(yuǎn)教授那里學(xué)來的買房攻略姨夹，獻(xiàn)給大家纤垂！
一、你以為的泡沫磷账，只是遮蔽了你的眼光
很早就開始有“專家”“媒體”大肆宣揚(yáng)中國的房地產(chǎn)是泡沫峭沦，還舉了日本的房地產(chǎn)泡沫為例。
我們就那日本的泡沫來對比分析逃糟，看看中國的房地產(chǎn)到底是不是泡沫吼鱼。
1990年的東京蓬豁，好一點(diǎn)的房子價(jià)格大概在8萬美金一平，而當(dāng)時(shí)紐約的房子大概不到1萬美金一平菇肃，所以東京的房價(jià)是紐約的8倍地粪；
現(xiàn)在北京的房子價(jià)格在1萬美金左右，而紐約的房子2萬美金左右巷送，所以北京的房價(jià)是紐約的一半驶忌。
北京現(xiàn)在的房價(jià)等比例=當(dāng)年紐約的1/16，所以北京的房價(jià)現(xiàn)在雖然高笑跛，但遠(yuǎn)沒有到泡沫的程度付魔。
所以，貴和泡沫飞蹂，不是一個(gè)概念几苍，貴不一定有泡沫。
對于目前中國大城市的房價(jià)是否存在泡沫的問題陈哑，北大徐遠(yuǎn)教授給出的結(jié)論有三點(diǎn)：
第一妻坝，中國中大城市房價(jià)的快速增上漲符合國際發(fā)展規(guī)律，不是特例惊窖。很多國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程當(dāng)中刽宪，都經(jīng)歷過房價(jià)的快速發(fā)展，而且增長的速度不比我們慢界酒，比如當(dāng)年的韓國圣拄、馬來西亞等。
第二毁欣，中國的房價(jià)還有上漲的潛力庇谆。中國現(xiàn)在的人均收入水平、城市化率僅僅相當(dāng)于韓國上世紀(jì)80年代的水平凭疮，隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長饭耳，城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步推進(jìn)，房價(jià)還有很大的增長空間执解。
第三寞肖，中國調(diào)控的是房價(jià)上漲的速度，而不是調(diào)控房價(jià)衰腌。因?yàn)橐幌伦訚q太快會導(dǎo)致貧富懸殊逝淹，不利于社會的安定，所以國家只是不讓房價(jià)增速過快桶唐，而不是不讓房價(jià)上漲栅葡。
所以，不要因?yàn)橐痪渑菽仍螅妥屪约哄e(cuò)失了當(dāng)前很好的一種資產(chǎn)配置欣簇。
二规脸、首次買房，剛需房關(guān)鍵是先上車
剛需買房遵守兩大原則熊咽，一是“先上車”原則莫鸭，不求一步到位；二是“稀缺”原則横殴，優(yōu)先購買市中心被因、學(xué)校和商圈周圍的房子。
6年前衫仑，我們家剛好有了一筆資金梨与，當(dāng)時(shí)就遵循了這兩個(gè)原則，看自己的預(yù)算能買到的最好地段在那文狱，當(dāng)時(shí)那套房子大概200萬粥鞋，現(xiàn)在價(jià)值大概500萬。
關(guān)于稀缺原則瞄崇，我還吃過虧呻粹，因?yàn)榈谝淮钨I房的成功，后來遇到公司提供的福利房苏研，毫不猶豫的入手了等浊，結(jié)果因?yàn)榈囟尾睿瑤啄攴績r(jià)都沒漲過摹蘑。
三凿掂、生活改善，改善房關(guān)鍵是用好貸款
“改善”房的改善纹蝴，不僅僅是改善居住環(huán)境，還是改善財(cái)務(wù)狀況踪少。由于房價(jià)長期上漲是趨勢塘安，全球的資金都在尋找優(yōu)質(zhì)“稀缺”的資產(chǎn)，在我們國家援奢，對比股票兼犯、債券和理財(cái)，購買改善房不僅能獲得更好的投資收益集漾，而且風(fēng)險(xiǎn)更低切黔。
以05年到現(xiàn)在，房價(jià)上漲了大概10倍具篇，假設(shè)按30%的首付來計(jì)算纬霞，30%的首付撬動了30倍房價(jià)的增長，比過去10幾年的股票指數(shù)約5倍的增長驱显，買房的收益诗芜，不加杠桿都比股票高5倍瞳抓。
關(guān)于購買改善房，北大徐遠(yuǎn)教授給出的建議是：
第一伏恐，按最低首付比例付首付孩哑；
第二，不僅要貸款翠桦，而且能貸多就就貸多久横蜒；因?yàn)榘凑胀洠瑤资旰笠€的100萬销凑，差不多現(xiàn)在的幾十萬丛晌。
第三，貸款的時(shí)候盡量使用公積金和公積金貸款闻鉴，因?yàn)槟苁『芏嘣鹿?/p>
四茵乱、人到晚年，養(yǎng)老房關(guān)鍵選有升值潛力的城市
養(yǎng)老買房解決的不僅僅是住的問題孟岛，還要保障老年的經(jīng)濟(jì)資源瓶竭。我們這代人大概率能活到100歲，我們的父母大概率能活到90歲渠羞，而我們60歲退休后有將近40年的退休生活斤贰，所以養(yǎng)老房更關(guān)鍵的是起到保值、增值的作用次询。
一所面朝大海荧恍，春暖花開的房子只適合短期度假，一所在優(yōu)質(zhì)地段的房子屯吊，才適合長期養(yǎng)老送巡。不僅能升值，而且周邊的醫(yī)療盒卸、生活配套資源豐富骗爆，能讓你安度晚年。
關(guān)于購買養(yǎng)老房蔽介，北大徐遠(yuǎn)教授給出的考慮要素是：
第一摘投，常見要素：城市規(guī)模、人口流入虹蓄、人均收入犀呼、土地供應(yīng)
第二，不常見的要素：兒童數(shù)量增速薇组、上市公司數(shù)量外臂、財(cái)政收入、服務(wù)業(yè)占比
五律胀、買房比租房劃算
最后专钉，不得不提挑童，很多人覺得，1套1000萬的房子跃须，首付300萬站叼，買不起，但租金才1萬多菇民，我每個(gè)月租房好了尽楔，既過上了富人的生活，又不用做房奴第练，愜意阔馋。
北大徐遠(yuǎn)教授提醒大家，買房比租房劃算娇掏。
第一呕寝，大城市房租會快速上漲；
第二婴梧，買房比租房便宜下梢；
第三，房產(chǎn)有抗通脹屬性塞蹭。
以一套月租金6000的房子為例孽江，一年租金是7.2萬，租售比60倍番电，房價(jià)相當(dāng)于7.2萬*60=432萬岗屏。
假設(shè)年均6%的房租增速，這樣累計(jì)30年漱办，租金是569萬这刷。而且因?yàn)槭亲猓院笞夥窟€得掏錢娩井。
假設(shè)是首付30%暇屋，用公積金貸款30年，首付和還款總額是撞牢，603萬，比569萬的租金只多了34萬叔营，但房子是自己的屋彪。而且這房子隨著通脹，至少會漲到1000萬绒尊。
這么一比較畜挥，孰優(yōu)孰劣就很清楚了。
要么投資自己婴谱，要么投資房產(chǎn)蟹但。因?yàn)檫@兩項(xiàng)投資躯泰，從長遠(yuǎn)看，都非常有價(jià)值华糖。
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