“房價”，與其他商品的價格一樣廉侧，是需求與供應在現(xiàn)實世界中的投影页响。每個人購房時，都會基于不同的需求進行考慮段誊。只不過作為不動產(chǎn)闰蚕，房屋這一商品背后的供需關系略有特殊：
在我們生活的這個愚蠢的三維世界里，空間具有絕對的排他性连舍，這使得你永遠無法擁有兩套具有相同空間屬性的房屋没陡。極端地說，在空間上任何一棟房屋都是唯一的，它的供應總量也只有0和1兩種盼玄。
我們在《根據(jù)房產(chǎn)門戶數(shù)據(jù)贴彼，了解深圳房價的影響因素》一文里，了解了深圳的房價的價格分布以及影響因素强岸，下面我們基于地鐵锻弓、學區(qū)、餐飲蝌箍、房價漲幅等不同需求的情況下青灼，來看看深圳房價的變化情況。下面我們先看看深圳房價的分布情況妓盲，有一個整體的認識：
一杂拨、十里奔襲，不如地鐵上門
地鐵是最佳大眾交通運輸工具悯衬。由于地鐵行車速度穩(wěn)定弹沽，大量節(jié)省通勤時間，使民眾樂于搭乘筋粗，也取代了許多開車所消耗的能源策橘。有無地鐵成為人們購房時考慮的一個重要因素。
那么地鐵對房價影響有多大娜亿，請看下圖：
深圳市的地鐵網(wǎng)絡主要集中在南山區(qū)丽已、福田區(qū)和羅湖區(qū)三個區(qū)域，考慮對分析的影響买决，我們截取其他區(qū)域的數(shù)據(jù)沛婴。以1平方公里內有無地鐵站為標準為兩種：地鐵房和非地鐵房《匠啵可以看到嘁灯，地鐵房的均價為42759元/平米，非地鐵房均價為39886元/平米躲舌，兩者相差不過8%丑婿。
實際上從微觀角度上觀察，軌道交通對房價的影響并不特別顯著孽糖。我們從距離因素進行分析枯冈，對每個空間圈層內的地鐵房和非地鐵房房價進行了擬合，可以得到下圖：
可以看到办悟，地鐵站點對于房價的影響隨著與市中心的距離擴大而不斷加強。換句話說滩褥，離市中心越遠病蛉，地鐵房越有價值。
如果不考慮市中心，多花8%的錢铺然，買地鐵附近的房還是值得的俗孝。
二、百年大計魄健，教育為本
自1990 年代末以來赋铝，中國的房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展房價也成了關注重點。在房價持續(xù)居高不下的情況下沽瘦，購買住房成為一項重大的家庭投資革骨。家長為使孩子獲取優(yōu)質的教育，不輸在教育的起跑線上析恋，不惜傾其血本為子女購置學區(qū)房良哲。
下面我們先了解深圳的重點學校分布在哪些區(qū)域：
從上圖可以看出，深圳市優(yōu)質的教育資源主要分布在南山區(qū)助隧、福田區(qū)和羅湖區(qū)這三個區(qū)域筑凫，如果不考慮在這個三個區(qū)域買房的話，寶安區(qū)并村、龍華區(qū)和龍崗區(qū)也有一些不錯的教育資源巍实。
下面我們來看下各個區(qū)域學區(qū)房和非學區(qū)房的房價對比：
從上圖我們可以看出，福田哩牍、鹽田棚潦、羅湖等，學區(qū)房（包括省一級姐叁、市一級瓦盛、普通等學區(qū)房）等存在比較高的溢價率。
綜合來看外潜，考慮學區(qū)房的話原环，羅湖、龍華和寶安這三個區(qū)域是一個不錯的選擇处窥。
三嘱吗、吃是一種生活態(tài)度
對一個吃貨，希望住的地方附近總是能吃到好吃的滔驾，那應該在哪買房子谒麦？
我們先看看好吃的地方和房價有什么關系：
我們根據(jù)某餐飲點評網(wǎng)站數(shù)據(jù)，計算出全深圳每一平方公里柵格內的口味餐飲評估指數(shù)哆致，將柵格按照口味指數(shù)從高到低進行排序绕德，然后用這些排好序的柵格的平均房價對數(shù)繪制出散點圖。根據(jù)散點圖的分布情況摊阀，房價和口味好的餐飲相關性似乎不是很大耻蛇，兩者的相關系數(shù)等于0.2（大于0.7可以認為兩者有很強的相關性）踪蹬。
我們直接從餐飲口味分布看看：
我們根據(jù)某餐飲點評網(wǎng)站，獲取全深圳所有的餐廳的口味臣咖、環(huán)境和服務跃捣，這三項綜合起來進行歸一化處理，在計算出全深圳每一平方公里柵格內的口味餐飲評估指數(shù)夺蛇，在地圖上顯示疚漆，紅色和橙色代表口味比較好。對于吃貨來說刁赦，可以去以下區(qū)域看看：
1娶聘、南油、蛇口區(qū)域截型；
2趴荸、華僑城和香蜜區(qū)域；
3宦焦、民治和龍華街道一帶发钝；
4、布吉區(qū)域波闹。
四酝豪、房價漲幅情況
對于每一個購房者，都會或多或少考慮房子的升值空間怎么樣精堕。下面我們來了解下深圳市二房的2017年9月對比2017年3月的房價漲幅分布情況：
從上圖可以看出孵淘，深圳的小區(qū)房價漲幅基本上在20%的范圍內，該密度分布的平均數(shù)為1.85%歹篓，說明相比于3月瘫证，深圳9月房價總體還有略有上升，大約上升了1.85%庄撮。
下面我們看看在哪些區(qū)域漲幅比較大：
有明顯上漲主要還是集中在比較繁華的區(qū)域背捌，南山區(qū)和福田區(qū)大面積上漲，并且逐漸向周邊擴散洞斯，寶安的寶安中心區(qū)和龍崗的布吉區(qū)域也在小幅上漲毡庆。
當然，上圖張圖只是反映了近半年的二手房變化烙如。假如你要投資的話么抗，我需要明確你的投資目的，是求漲幅還是避風險亚铁，然后根據(jù)更長時間的變化幅度蝇刀，再綜合交通、人口徘溢、企業(yè)熊泵、教育仰迁、醫(yī)療以及其他公共服務等數(shù)據(jù)甸昏，落實到具體空間范圍內顽分，與房價變化綜合建立一套回歸方程，這樣才能夠有更精確的答案施蜜。
