跑贏通貨膨脹哼勇，這是我們實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由之路上，首要也是最基本的問(wèn)題最欠。對(duì)于日常必須性消費(fèi)占比非常高的普通老百姓來(lái)說(shuō)示罗，通貨膨脹正在蠶食手中的血汗錢(qián)，對(duì)生活的影響是很大的芝硬，做投資就是最好的解決方案鹉勒。投資，就是把手上的資源放到正確的位置上吵取，以獲得最好的收益禽额，教育、醫(yī)療皮官、健身等等都可謂之投資脯倒。我們手里的資金正無(wú)時(shí)不刻地在貶值，那么我們應(yīng)該放在什么地方呢捺氢？我們把通貨膨脹率初定為5%藻丢，放在銀行（活期0.3%左右，定期1.8%左右）顯然是無(wú)法抵擋通貨膨脹摄乒，那么應(yīng)該放在哪里呢悠反？投資地產(chǎn)残黑，提到投資，首先要講的就是收益和風(fēng)險(xiǎn)斋否，投資回報(bào)梨水，是一切思考的出發(fā)點(diǎn)，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的茵臭，而且收益越高疫诽，風(fēng)險(xiǎn)越大。所以我們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)的時(shí)候旦委，一定要拋開(kāi)感情因素奇徒，和自住型地產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，以免引入其他風(fēng)險(xiǎn)缨硝。

投資型房地產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)摩钙？

缺點(diǎn)：

第一、交易門(mén)檻高查辩。房?jī)r(jià)漲到今天胖笛，一套房產(chǎn)動(dòng)輒就是一百萬(wàn)、兩百萬(wàn)宜肉，甚至上千萬(wàn)元。即使使用了貸款翎碑，首付門(mén)檻也不低谬返，月供壓力也很大，這些都是普通人都沒(méi)敢想象的日杈。如此大額的投資遣铝，可不是買(mǎi)白菜，說(shuō)做就敢做莉擒、就能做酿炸。所以投資房地產(chǎn)必須已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)（經(jīng)濟(jì)和眼光缺一不可），在日常開(kāi)銷(xiāo)之外積累一定周轉(zhuǎn)的積蓄涨冀，最好是已經(jīng)擁有了一套自住型房地產(chǎn)填硕。

第二、變現(xiàn)慢鹿鳖。也就是流動(dòng)性差扁眯，交易的周期很長(zhǎng)，快則一個(gè)半月翅帜，慢則三個(gè)月甚至半年姻檀。從打算賣(mài)到中間洽談，辦理手續(xù)涝滴，以及可能發(fā)生的糾紛绣版，這些都是時(shí)間成本胶台，生活正常的流動(dòng)資金是不適合做房地產(chǎn)投資的。所以做這個(gè)投資一定要有把資本判“無(wú)期徒刑”的能力杂抽。

第三诈唬、交易成本高。以二手房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)為例默怨，需要繳納契稅（1.5%）讯榕、個(gè)人所得稅（1%）、增值稅（5.6%）以及各種手續(xù)費(fèi)（維修基金匙睹、貸款評(píng)估等）愚屁，如果通過(guò)中介渠道買(mǎi)，還要繳納2%的中介費(fèi)痕檬。雖然這些交易成本都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房霎槐，但買(mǎi)家在購(gòu)房之前就已經(jīng)把這些考慮進(jìn)來(lái)，給交易提高了成本梦谜，沒(méi)有這些交易費(fèi)用丘跌，你的房產(chǎn)可以以更高的價(jià)格和更快的速度出售。

優(yōu)點(diǎn)：

第一唁桩、抵制通貨膨脹闭树。房地產(chǎn)是一項(xiàng)實(shí)物地產(chǎn)，而且與民眾生活息息相關(guān)荒澡，就注定了它在貨幣貶值的同時(shí)就有保值的屬性报辱，在人多房少的大城市，必然是火熱不減单山。注意碍现，在出現(xiàn)惡性通貨膨脹（貨幣快速大幅貶值）時(shí)，作用相當(dāng)明顯米奸。

第二昼接、投資投機(jī)雙重屬性。自住型房產(chǎn)悴晰，也可謂之投資慢睡，但是你要住在里面，所以漲多張少對(duì)你來(lái)說(shuō)沒(méi)關(guān)系铡溪，除非是換房的時(shí)候一睁。因?yàn)橛型稒C(jī)者在里面，在購(gòu)買(mǎi)自住型房地產(chǎn)時(shí)的劣勢(shì)佃却，在這里就變成了優(yōu)勢(shì)者吁。房?jī)r(jià)為何一路狂飆，為何會(huì)有泡沫一說(shuō)饲帅？都是有投機(jī)者复凳、炒房團(tuán)在參與瘤泪，如果他們認(rèn)為房?jī)r(jià)還有上漲的空間，就會(huì)跟風(fēng)買(mǎi)入育八，推動(dòng)上漲对途，至于房?jī)r(jià)怎么變化，后面還會(huì)說(shuō)到髓棋。

第三实檀、租金回報(bào)的穩(wěn)定性。相對(duì)于其他投資而言按声，甚至是相對(duì)于房?jī)r(jià)膳犹，房地產(chǎn)的租金都顯得更穩(wěn)定。盡管電銷(xiāo)迅速發(fā)展签则，但是實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)依然是生活的重中之重须床，現(xiàn)實(shí)中的衣食住行，還是需要房屋作為依托渐裂，所產(chǎn)生利益鏈條豺旬，就導(dǎo)致租金回報(bào)的穩(wěn)定性。古人有錢(qián)就“買(mǎi)田置宅”柒凉，今人也不例外族阅，中國(guó)大多數(shù)富豪手下都有大量房地產(chǎn)，看看王健林和李嘉誠(chéng)就知道了膝捞。

為何租金是房地產(chǎn)投資的保護(hù)傘坦刀？

房地產(chǎn)投資的回報(bào)主要是來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面，一個(gè)是租金收入绑警，即把房地產(chǎn)當(dāng)成一項(xiàng)資產(chǎn)求泰，將使用權(quán)讓渡給他人央渣，進(jìn)而收取租金计盒。二是買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，即把房地產(chǎn)當(dāng)成一項(xiàng)商品芽丹，當(dāng)房產(chǎn)升值之后北启，再以更高的價(jià)格賣(mài)出，以賺取差價(jià)收益拔第。

租金收入的水平是由市場(chǎng)決定的咕村，也就是由供需關(guān)系決定。相對(duì)而言蚊俺，房產(chǎn)出租的價(jià)格相對(duì)于售價(jià)更穩(wěn)定——因?yàn)樵S多人會(huì)去炒房懈涛，但沒(méi)有人去炒房租。房租收入是一筆固定的現(xiàn)金流收入泳猬，無(wú)論房?jī)r(jià)如何變化批钠，投資人都可以通過(guò)房租逐步收回投資成本宇植。在買(mǎi)入投資型房地產(chǎn)可以關(guān)注售租比來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫程度（房產(chǎn)的總售價(jià)與月租金之比，如果是1：360埋心，就是360個(gè)月指郁，即30年收回成本，這里可以給一個(gè)指標(biāo)拷呆，15年收回是不錯(cuò)的投資闲坎，20年是基準(zhǔn)線(xiàn)，30年就是警戒線(xiàn)茬斧，需要重新考慮投資）腰懂。如果房地產(chǎn)投資只是盯住下一個(gè)買(mǎi)家（出更高價(jià)），那么這就不叫房地產(chǎn)投資啥供，而是房地產(chǎn)投機(jī)悯恍，只盯一個(gè)目標(biāo)只會(huì)讓自己決策變得隨市場(chǎng)而動(dòng)，從而忽略了其他重要因素伙狐。

對(duì)住宅而言涮毫，需求由租房者的人數(shù)、收入水平及付費(fèi)意愿組成贷屎；供給由出租者提供的房屋的地段罢防、質(zhì)量和數(shù)量、房東預(yù)期的回報(bào)率等因素組成唉侄。明白了這些咒吐，我們可以大體分析到，學(xué)校属划、工廠(chǎng)附近租房火爆恬叹，因?yàn)樾枨蠖啵ㄈ耍粚?xiě)字樓同眯、金融中心房租高绽昼，因?yàn)樽夥空叩氖杖敫撸粚?duì)于美食和娛樂(lè)熱衷的城市须蜗，一般來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)和房租都不高硅确，因?yàn)榇蠹叶紵嶂杂谌コ院取?/p>

對(duì)商業(yè)房產(chǎn)而言同樣是一個(gè)相互制衡的道理，只不過(guò)商業(yè)的供需雙方計(jì)算得更加精明而已明肮。房東考慮租金回報(bào)菱农，但對(duì)于租房者而言，租金只是他經(jīng)營(yíng)的成本之一柿估，誰(shuí)也不愿意做虧本的買(mǎi)賣(mài)循未。那么商業(yè)地產(chǎn)和所屬的商圈、附近的人流和消費(fèi)能力就有很大的關(guān)系了秫舌。

說(shuō)到這里就知道了的妖，租金水平是由供需關(guān)系決定的烙丛。從時(shí)間維度上再深層次地分析租金到底是由哪些因素的影響呢？

第一羔味、通貨膨脹河咽。一方面，通貨膨脹會(huì)推升社會(huì)平均勞動(dòng)報(bào)酬率赋元，租房者支付能力的提高（需求提高）忘蟹，會(huì)提高租金水平。另一方面搁凸，通貨膨脹會(huì)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)者一環(huán)一環(huán)成本的提高（包括房租）媚值，經(jīng)營(yíng)者就會(huì)提高自己商品售價(jià)或者服務(wù)價(jià)格，來(lái)轉(zhuǎn)移通脹壓力护糖，從而實(shí)現(xiàn)獲利褥芒。

第二、房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)發(fā)展嫡良。房地產(chǎn)自身及周邊都是動(dòng)態(tài)發(fā)展的锰扶，新增一個(gè)地鐵口使得交通便利，新增一個(gè)商業(yè)中心使得人流量變大寝受，這些自然會(huì)使房租水平上漲（新樓開(kāi)盤(pán)坷牛，也是開(kāi)發(fā)商提高售價(jià)的噱頭），社會(huì)經(jīng)濟(jì)的向上發(fā)展很澄，必然會(huì)推動(dòng)社會(huì)一層層的提升京闰。當(dāng)然，任何都事業(yè)都需要經(jīng)營(yíng)甩苛，如果經(jīng)營(yíng)不善蹂楣，商場(chǎng)管理缺失，客戶(hù)流失讯蒲，商戶(hù)出走痊土，租金還會(huì)下跌的。

總體來(lái)說(shuō)爱葵，租金水平可分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)部分施戴。靜態(tài)就是參考周邊的租金水平反浓，動(dòng)態(tài)就是預(yù)估該房地產(chǎn)未來(lái)的變化萌丈，相對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，我們就要關(guān)注市政規(guī)劃雷则，尤其是政府工作報(bào)告之類(lèi)的政策辆雾，做一些大體上的判斷。至于租金回報(bào)與投資成本如何比較月劈？參考上面提到的售租比度迂。

怎么來(lái)看待房?jī)r(jià)藤乙？

關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)是漲是跌，官方坊間說(shuō)法各一惭墓。因?yàn)榉績(jī)r(jià)坛梁，既關(guān)民生又關(guān)經(jīng)濟(jì)，加上投機(jī)腊凶，牽扯多方利益划咐，很難從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度去分析。我們換到從概率的角度來(lái)分析钧萍，就和拋硬幣一樣來(lái)分析褐缠，漲跌各占50%，那么今年漲了风瘦，那么明年繼續(xù)的概率是不是就是0.5*0.5=0.25队魏，跌的概率更大呢？顯然是不對(duì)的万搔，如果你是這么想胡桨，那就是價(jià)值傾向和賭徒心理在作怪了。漲跌是獨(dú)立事件瞬雹，前后之間并無(wú)關(guān)聯(lián)登失，況且你預(yù)測(cè)明年正確，那么預(yù)測(cè)后年、乃至十年后正確的概率就是0.5的十次方霹菊，即約千分之一（且不說(shuō)正確率極低遵岩，把這項(xiàng)工作做完整就足以讓人頭疼不已），所以房?jī)r(jià)是很難摸清楚是漲是跌的馅巷，但縱觀(guān)歷史的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)是大漲小跌草姻，整體是處于上漲的態(tài)勢(shì)的钓猬。

雖然對(duì)于房?jī)r(jià)周期難以捉摸，但對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫撩独，我們參考“房?jī)r(jià)痛苦指數(shù)”敞曹，有兩個(gè)指標(biāo)。其一是上文提到的售租比综膀，其二就是房?jī)r(jià)收入比澳迫，就是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。例如這個(gè)比值為20剧劝，也就是說(shuō)20年的家庭收入（收入處于靜態(tài)不變化的情況下）還得不吃不喝才能買(mǎi)下一套房橄登，這個(gè)價(jià)格承受起來(lái)就有些吃力了。

值得注意的是，房地產(chǎn)升值的主要部分是地價(jià)拢锹，而不是房?jī)r(jià)（建筑）谣妻。在避開(kāi)房?jī)r(jià)泡沫的基礎(chǔ)上，我們還可以從兩個(gè)因素來(lái)判斷房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)卒稳。第一是土地的資金密度蹋半。假如某一天，你家周邊要新建一個(gè)大型的商用房地產(chǎn)項(xiàng)目充坑，投資幾十上百億元湃窍，超高層寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店匪傍、大型購(gòu)物中心您市、電影院應(yīng)有盡有。即使你們家是舊房子役衡，一點(diǎn)沒(méi)變茵休，價(jià)格也會(huì)水漲船高，因?yàn)樾陆ǖ拇笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目投入了大量資金手蝎，進(jìn)而提高了周邊土地的資金密度榕莺，招商引資、政府扶持也是這個(gè)道理棵介。所以钉鸯，投資者多關(guān)注城市未來(lái)規(guī)劃，如功能規(guī)劃邮辽、交通規(guī)劃唠雕、人口目標(biāo)、GDP產(chǎn)值目標(biāo)吨述、稅收目標(biāo)岩睁、土地供應(yīng)等，任何一項(xiàng)城市的未來(lái)動(dòng)態(tài)揣云，都是潛在商機(jī)捕儒。第二是土地的人流密度。一個(gè)地區(qū)的人流密度越來(lái)越高邓夕，房?jī)r(jià)也會(huì)因此越來(lái)越高刘莹。因?yàn)橥恋刭Y源是固定的、有限的焚刚。所以人口密度增大点弯，土地資源就愈發(fā)顯得稀缺。同樣一個(gè)年度的嬰兒潮（出生率高）汪榔，等他們長(zhǎng)大成人蒲拉，就有了買(mǎi)房的剛性需求，大概25年后就會(huì)推動(dòng)一波購(gòu)房潮痴腌。我國(guó)出生人口在1990年達(dá)到了一個(gè)小峰值雌团，約2500萬(wàn)人左右，隨后逐步降低士聪，2000年左右開(kāi)始穩(wěn)定在1700萬(wàn)左右锦援，所以現(xiàn)在正在面臨著一波剛性購(gòu)房的浪潮上。

了解了這兩個(gè)因素剥悟，我們就不難分析很多問(wèn)題灵寺。北上廣房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展区岗，大量商業(yè)資金和政府建設(shè)的投入略板，帶來(lái)教育、醫(yī)療等行業(yè)發(fā)達(dá)慈缔，提高了土地的資金度叮称，迅速與其他地區(qū)拉開(kāi)，人民為了享受更發(fā)達(dá)的生活藐鹤，擁有更多的機(jī)會(huì)瓤檐，人流紛紛涌入，土地資源稀有娱节，那首先由高收入人群進(jìn)一步支撐了房?jī)r(jià)挠蛉，收入的提高和人口的流入，不斷頂起了房?jī)r(jià)肄满。簡(jiǎn)言之谴古，投資房地產(chǎn)，首先要考慮的要以靜態(tài)租金水平做保障稠歉，避免被房地產(chǎn)泡沫侵蝕讥电。其次要思考所購(gòu)房地產(chǎn)未來(lái)的資金密度、人流密度將如何變化轧抗。

投資型住宅房地產(chǎn)

選擇住宅房產(chǎn)投資恩敌，主要投資收益就是租金加房產(chǎn)升值。在關(guān)注租金回報(bào)率和所購(gòu)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展上横媚，建議選擇優(yōu)質(zhì)地段已經(jīng)存在的二手房纠炮。新房一般是期房，需要一年到兩年后交房灯蝴，交房之后還需要裝修恢口，需要兩三個(gè)月才能用于出租，中間耗費(fèi)的都是時(shí)間成本穷躁，假設(shè)租金的投資回報(bào)率是4%一年（假設(shè)每月租金是3.5k耕肩，一年十二月就是42k，除以房屋總價(jià)85w，得到年投資回報(bào)率）猿诸。兩年的損失就高達(dá)10%婚被。并且在附近有新樓盤(pán)開(kāi)售的情況下，二手房的價(jià)格會(huì)低于新房梳虽，等于把支付給開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用給省了下來(lái)址芯。如果二手有裝修的話(huà)，裝修部分的費(fèi)用還可以打個(gè)折扣窜觉。

選擇二手房谷炸，還有的優(yōu)勢(shì)是，二手房是現(xiàn)房禀挫，除了可以準(zhǔn)確評(píng)估周邊的租金和房?jī)r(jià)水平之外旬陡，可以實(shí)地看房，優(yōu)缺點(diǎn)一覽無(wú)余语婴，檢視小區(qū)的實(shí)際環(huán)境和物業(yè)質(zhì)量季惩。戶(hù)型方面可以，建議選擇緊湊型三房腻格，因?yàn)槌鞘惺杖敕植汲式鹱炙?lái)看画拾，大部分人處于塔基，緊湊型三房既可整租給高收入人群菜职，又可以單間分租青抛，市場(chǎng)的需求量最高，既好租酬核，有好賣(mài)（流動(dòng)性好）蜜另。

投資型商業(yè)房地產(chǎn)

選擇商業(yè)地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)要比住宅型地產(chǎn)要高嫡意，所以更加考驗(yàn)投資者的眼光举瑰，要做的準(zhǔn)備工作也更多。挑選商業(yè)房產(chǎn)必須帶著生意頭腦蔬螟。如果認(rèn)為自己在這方面“少根筋”此迅，那么還是選擇其他的投資適宜。

首先土地性質(zhì)旧巾。住宅用地產(chǎn)權(quán)是70年耸序，商業(yè)用地是40年，綜合用地是50年鲁猩。前面提到的售租比坎怪，就是收回成本與獲得利潤(rùn)極大程度上受產(chǎn)權(quán)時(shí)間影響，試想20年收回成本與30年收回成本廓握，中間損失的利潤(rùn)可是一筆不小的數(shù)目搅窿。其次地理位置嘁酿。哪里的鋪面更值錢(qián)呢？大型商場(chǎng)一樓比二樓更值錢(qián)男应，這個(gè)我們都知道闹司，所以利潤(rùn)率最高的化妝品、護(hù)膚品都分布在一樓殉了，之后由下往上开仰，依次是女裝拟枚、男裝薪铜、運(yùn)動(dòng)等，利潤(rùn)依次遞減恩溅。就算同處一個(gè)樓層的隔箍，那不同位置又該怎么去判斷價(jià)值呢？這一點(diǎn)可以參考之前提到的“人流密度”脚乡，都是一樣的道理蜒滩，但這一點(diǎn)開(kāi)發(fā)商早已想到，給各個(gè)店鋪標(biāo)上不同的價(jià)格奶稠，電梯口俯艰、進(jìn)出口這樣的好位置當(dāng)然價(jià)格貴，該如何選擇锌订？

加上價(jià)格因素之后竹握，能做的是具體問(wèn)題具體分析，不要在自己不懂的問(wèn)題上冒險(xiǎn)辆飘，一些死角位置的鋪面啦辐，就算價(jià)格再便宜也不要買(mǎi)。一座商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的好蜈项，其中的鋪面也會(huì)升值芹关；運(yùn)營(yíng)的不好，一旦人氣弱了紧卒，再想拉起來(lái)真的很難侥衬。這種依賴(lài)運(yùn)營(yíng)管理能力的商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)很大跑芳，當(dāng)然收益也會(huì)高浇冰。

一般來(lái)說(shuō)，不依賴(lài)于運(yùn)營(yíng)管理能力的商業(yè)聋亡，風(fēng)險(xiǎn)更小肘习。以風(fēng)險(xiǎn)來(lái)排名，例如靠近居民區(qū)的獨(dú)立商鋪風(fēng)險(xiǎn)小于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪（如水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)）坡倔，獨(dú)立商鋪的風(fēng)險(xiǎn)小于大型商業(yè)中的鋪面漂佩。對(duì)于獨(dú)立鋪面而言脖含，臨街是一很大的重要因素，所以除了要觀(guān)察周邊的人流投蝉、車(chē)流外养葵，還要注意周邊的交通狀況和停車(chē)條件。經(jīng)常堵車(chē)瘩缆，停車(chē)又不方便关拒，又臨快速路就比較不利。此外還要注意鋪面的門(mén)臉一定要顯眼庸娱，如果被物體（路邊的樹(shù)木）遮擋着绊，價(jià)值就會(huì)大打折扣，因此可見(jiàn)熟尉，面朝路邊的門(mén)面越大归露，價(jià)值越高。最后要說(shuō)的是斤儿，不同于住宅地產(chǎn)的房?jī)r(jià)有泡沫剧包，因?yàn)槿硕嗔丝傄》孔樱≌慨a(chǎn)有剛需往果。商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有這所謂的剛需疆液，所以?xún)r(jià)格和租金水平更理性。如果說(shuō)商業(yè)房產(chǎn)的剛需陕贮，那與所有的商業(yè)一樣堕油，誰(shuí)也不愿做虧本的生意，都要把利潤(rùn)最大化飘蚯。