房?jī)r(jià)被炒，當(dāng)?shù)啬贻p人(及背后的家庭)背鍋買單深啤。
記者手記
如果不是這幾天的采訪親耳所聞拗馒、親眼所見溯街，我無法相信這世界上竟有如此簡(jiǎn)單而暴利的商業(yè)模式诱桂。
炒房團(tuán)怎么在9個(gè)月把漳州房?jī)r(jià)炒高兩三倍 “聯(lián)手坐莊”輕松賺2億元
下個(gè)月挥等，我的采訪對(duì)象魏廣華就要離開漳州了哀峻，尋找下一個(gè)獵物涡相。在他的“團(tuán)隊(duì)”進(jìn)駐福建漳州的9個(gè)月里切威，這里的房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)育特，他帶來的2000萬現(xiàn)金，也只花出去了1000多萬先朦，現(xiàn)在卡里一共躺了接近5000萬現(xiàn)金缰冤。“炒房要的是夠準(zhǔn)夠快夠狠喳魏，無異于刀口舔血棉浸，狠賺一把就要離場(chǎng)，尋找下一城刺彩∶灾＃”很難想象，作為樓市炒家中的新兵创倔，魏廣華的撈金速度竟如此之快嗡害。
下面，是中國證券報(bào)記者再現(xiàn)的三個(gè)城市的炒樓故事畦攘。在一輪輪的房?jī)r(jià)上漲中霸妹，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾知押，艱難前行叹螟。
漳州“坐莊”風(fēng)云
漳州地處閩南金三角鹃骂，東臨臺(tái)灣，南接潮汕罢绽，距廈門島僅40分鐘車程畏线。這里月月瓜果應(yīng)市，四季和風(fēng)拂面有缆，是休養(yǎng)生息的安逸之所象踊。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地棚壁，而最近半年來杯矩，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國前列的房?jī)r(jià)袖外。
“9個(gè)月時(shí)間史隆，均價(jià)漲2倍，個(gè)別樓盤超過3倍曼验∶谏洌”在這閩南人極為重視的清明節(jié)，泉州人魏廣華缺卻“舍不得”回家祭拜先人鬓照，他“竊”以為自己為漳州房?jī)r(jià)的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻(xiàn)”熔酷。
來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老板豺裆，因近些年“實(shí)體難做”拒秘，加之2016年初廈門房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，他的幾個(gè)業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐臭猜，魏廣華經(jīng)過縝密考察后躺酒，決定加入這支隊(duì)伍。于是蔑歌，每人拿出2000萬資金羹应，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園——僑鄉(xiāng)漳州次屠。
“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場(chǎng)的方法园匹，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域。雖然魏廣華只是個(gè)新兵帅矗，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)撈金偎肃。“我以前做實(shí)體經(jīng)濟(jì)浑此，成日操心操肺勞神苦思累颂，反而吃力不討好，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹紊馏，資金流不要出問題料饥，你就躺在家里賺錢了，這種四五線城市朱监，前期政府不僅不會(huì)干預(yù)岸啡，反而非常歡迎房?jī)r(jià)上漲『毡啵”剛開辟新領(lǐng)域不到一年的魏廣華巡蘸，講起“秘籍”已經(jīng)頭頭是道。
2016年6月擂送，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場(chǎng)”時(shí)悦荒，市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)每平米約為6000—8000元，短短9個(gè)月過去嘹吨，新樓盤開盤價(jià)鮮有低于每平米1.5萬元的搬味，個(gè)別湖景、江景蟀拷、學(xué)區(qū)房碰纬，甚至在2.5—2.8萬元之間。
回想起這9個(gè)月的光景问芬，魏廣華自稱“如入無人之境”悦析。“2016年中此衅，廈門島內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破4萬元她按，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當(dāng)時(shí)我已聽聞?wù)闹菔袇^(qū)有兩片舊城拆遷炕柔，以及6個(gè)自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶媒佣，平均每戶至少握著百來萬拆遷補(bǔ)償款匕累，此刻拉升房?jī)r(jià)，不愁沒有接盤俠默伍。滿地是剛需欢嘿。均價(jià)低、流通盤小也糊、有舊城改造的剛需炼蹦，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房和廈漳同城化的概念，是個(gè)很適合講故事的地方狸剃∑”
到漳州安營扎寨后，魏廣華他們?cè)缫咽孪炔群命c(diǎn)了，首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國際虑省，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬元匿刮。這是個(gè)典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套探颈，介于60—80平米之間熟丸，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”伪节，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場(chǎng)光羞。
這一“套路”屢試不爽，魏廣華其他9個(gè)兄弟在其他樓盤如法炮制怀大，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居纱兑，總共花出去不到1億元。這在當(dāng)時(shí)叉寂，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場(chǎng)的三分之一存量萍启。此刻距離6月他們進(jìn)駐時(shí)，剛過去三個(gè)月屏鳍，而漳州的房?jī)r(jià)已被在他們的刺激下勘纯，每平米漲了近2000塊錢。
“十個(gè)人要一口氣買下這些房子不是易事钓瞭，難免樹大招風(fēng)驳遵。上數(shù)量級(jí)的投資，得從老家親朋好友那里借來身份證山涡。但親朋好友畢竟有限堤结，于是，他們就通過中介公司找農(nóng)民工買身份證鸭丛，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明竞穷。銀行為了搶客戶，對(duì)收入證明也不會(huì)認(rèn)真核查鳞溉。這樣做不僅悄無聲息瘾带，還能拿到貸款優(yōu)惠∈旆疲”魏廣華說起如此“簡(jiǎn)單又暴利的賺錢方式看政，感覺有點(diǎn)上癮”。
吃下市區(qū)三分之一的流通盤抄罕，僅是魏廣華的第一步驟允蚣。接下來，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作呆贿，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格嚷兔。“只要我們手上的房源一起抬價(jià)，再散布房?jī)r(jià)即將大漲的消息，在售的房東也會(huì)跟風(fēng)抬價(jià)谴垫，甚至撤單觀望章母，這樣市面上的流通盤就不會(huì)擴(kuò)大。我們可以通過對(duì)倒交易的方式抬高房?jī)r(jià)翩剪，也可以直接刷新掛牌價(jià)乳怎。”魏廣華表示前弯，聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)后蚪缀，就開始通過媒體、論壇恕出、公眾號(hào)等途徑询枚，為“廈漳同城化”、學(xué)區(qū)房浙巫、江景房等概念造勢(shì)金蜀。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷的畴，“同城化”的概念也已經(jīng)深入人心渊抄，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房?jī)r(jià)瘋漲的催化劑丧裁。
加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需护桦，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓煎娇，這個(gè)偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市二庵，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房?jī)r(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢(shì)缓呛，從六七千元起步催享，向1.5萬元、2萬元哟绊、2.5萬元睡陪、2.8萬元進(jìn)發(fā)。
2017年4月初匿情，魏廣華在漳州賓館見到中國證券報(bào)記者時(shí)，滿面春風(fēng)得意信殊。在裊裊騰起的雪茄煙氣中炬称，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手涡拘，當(dāng)時(shí)投出去的1.2億元玲躯，凈賺約2億元，已經(jīng)開始尋找下一個(gè)城市。
“這不到一年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)跷车，我看在眼里棘利，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下朽缴，將來沒人愿意腳踏實(shí)地做實(shí)業(yè)善玫。炒房團(tuán)掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出密强。一個(gè)炒房團(tuán)就能輕松卷走2億元茅郎，5個(gè)團(tuán)就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后或渤，拱手送給他們的系冗。”漳州當(dāng)?shù)匾晃还賳T告訴中國證券報(bào)記者。
基金經(jīng)理“結(jié)伙”赴貴陽
接通胡英杰的電話時(shí)薪鹦，他的語氣輕快嘹亮掌敬，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望池磁。因?yàn)楸己Γ齻€(gè)月來的調(diào)研總算塵埃落定，下一個(gè)目標(biāo)就是貴陽框仔。
胡英杰舀武，炒家，2015年“股災(zāi)”之前离斩，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基金經(jīng)理银舱。自股災(zāi)“敗光”之后归露，他的主營業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓因苹。在深圳挖得“災(zāi)后重建”的第一桶金之后，他開始尋覓下一個(gè)獵物壁熄。
“相對(duì)于琢磨不透的股市核偿，樓市風(fēng)險(xiǎn)更小诚欠，利潤(rùn)更高，更易于把握漾岳『涿啵”胡英杰似乎已經(jīng)打通股市和樓市的任督二脈，“最核心的是運(yùn)用杠桿原理尼荆，以小博大左腔，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低捅儒，買多少股票液样，你就要投多少錢振亮，貴陽的樣子，我現(xiàn)在投個(gè)30萬塊錢鞭莽，可能就可以把一個(gè)100萬的房產(chǎn)買下來坊秸。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大4倍澎怒“Γ”
胡英杰不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，和他一起“不務(wù)正業(yè)”的小伙伴還有五個(gè)丹拯，每個(gè)人身上都有三五千萬現(xiàn)金站超。但是，他們對(duì)銀行貸款一直情有獨(dú)鐘乖酬。即使手上有足夠的資金死相，也不會(huì)一次性付清。首付款比例越低咬像，杠桿效應(yīng)就越大算撮，自有資金的回報(bào)率就越高。
“炒樓和炒股差不多县昂，找準(zhǔn)有題材肮柜、有概念的樓盤，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤倒彰，而且要吃小戶型审洞，這樣成本低，收益率高待讳∶⒗剑”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的创淡，他慶幸自己走入了“一片新天地”痴晦。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開始琳彩，之后的181個(gè)交易日誊酌，A股市場(chǎng)共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%露乏。也就是說碧浊，幾乎每10個(gè)交易日股民就要經(jīng)歷一次“股災(zāi)”。
正當(dāng)股民們對(duì)著A股走勢(shì)長(zhǎng)吁短嘆瘟仿，哀其不幸怒其不爭(zhēng)時(shí)辉词，樓市已連創(chuàng)新高』猓“在此做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)瑞躺，如果有人在2015年1月份時(shí)在深圳購入一套價(jià)值300萬元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元兴想，收益高達(dá)690萬元幢哨。如果此人在1月4日時(shí)將用于購房的首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸嫂便±塘”胡英杰表示。
那么毙替， 胡英杰這回為什么會(huì)盯上貴陽呢岸售？“這些年我一直在關(guān)注貴陽花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽(yù)為中國第一神盤厂画，是亞洲最大樓盤凸丸，占地1830萬平方米，計(jì)劃入住人口50萬人袱院。從今年1月初開始屎慢，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時(shí)到市內(nèi)各個(gè)中介門面串門忽洛，有時(shí)在家做功課腻惠，對(duì)比貴陽與全國其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)差距，并試圖尋找原因欲虚。但是集灌，晚上9點(diǎn)過后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動(dòng)地做一件事：一棟棟樓排查入住率复哆。他們所采取的方式也簡(jiǎn)單欣喧，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認(rèn)真做好筆記寂恬。
經(jīng)過三個(gè)月的調(diào)研续誉，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達(dá)到80%初肉。這個(gè)“神盤”的入住率是炒家評(píng)判貴陽是否值得一炒的主要指標(biāo)酷鸦。“你知道嗎牙咏，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念臼隔。”胡英杰說妄壶，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗(yàn)摔握，兩條地鐵線交匯處的房?jī)r(jià)漲得最快最兇。而從縱向時(shí)間上來看丁寄，貴陽近年的房?jī)r(jià)基本在6000塊錢左右橫盤氨淌，從橫向與其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)對(duì)比來看泊愧，貴陽與他們還差一截。
“4月中下旬住建部要公布全國70個(gè)主要城市的一季度房?jī)r(jià)走勢(shì)盛正，貴陽肯定又墊底删咱，這塊洼地一定會(huì)吸引游資進(jìn)來。貴陽市內(nèi)交通比較擁堵豪筝，也是國內(nèi)比較有名的賭城痰滋，地鐵房概念肯定能火。下一步续崖，我們的計(jì)劃是在地鐵交匯處敲街，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型严望，這樣成本低多艇，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價(jià)格著蟹《章”胡英杰說。
G縣的賣地“生意”
G縣地處“襟三江而帶五湖萧豆，控蠻荊而引甌越”的江西東部奸披，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下涮雷，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城阵面。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工，只有春節(jié)時(shí)洪鸭，各地車牌會(huì)“云集”縣城样刷，之后又冷冷清清。
2011年览爵，江蘇“土豪”徐波來到此地經(jīng)營設(shè)廠置鼻，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點(diǎn)過后就一片漆黑蜓竹。這一年箕母，縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過來的大款俱济，到此后不久嘶是，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來。2011年下半年的一天蛛碌，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波聂喇，跟他商議“干出一番事業(yè)”。
“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說蔚携，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元希太，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來克饶，下一宗土地招拍掛的時(shí)候，必須幫我舉牌到250萬元以上誊辉，超出150萬元的部分彤路，縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤開發(fā)后芥映，縣里會(huì)配合你們把房?jī)r(jià)炒上去≡恫颍”一世經(jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷奈偏，這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目，他很快就從江蘇老家招來5個(gè)鐵哥們躯护。
徐波回憶說惊来，“那塊地拍賣那天，起拍價(jià)是70萬元棺滞，從早上8點(diǎn)開始裁蚁，我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開發(fā)商每次兩千继准、三千地加價(jià)枉证，一路拍到10點(diǎn)鐘，我們都快睡著了移必，才剛剛報(bào)到95萬元室谚。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn)，我們第一次舉牌崔泵，報(bào)出150萬的價(jià)碼秒赤，當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后憎瘸，價(jià)格還在160萬元附近徘徊入篮。眼看著快11點(diǎn)了，我們加快進(jìn)度幌甘，第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬元潮售，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝『耍”
這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車分離地高端住宅項(xiàng)目饲做，2014年開盤價(jià)是5500塊錢，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)遏弱。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前盆均，就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門來，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn)漱逸，前提是給予內(nèi)部?jī)?yōu)惠泪姨，每平米降到4200塊錢游沿，但對(duì)外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢。
“這是個(gè)雙贏的交易肮砾，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大诀黍，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難仗处，嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資眯勾，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重婆誓，項(xiàng)目開發(fā)完成后吃环，如果銷售過慢導(dǎo)致資金回籠不了，資金鏈斷裂洋幻，就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī)郁轻，更嚴(yán)重就是破產(chǎn)∥牧簦”徐波告訴中國證券報(bào)記者好唯，這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門，就當(dāng)是薄利多銷燥翅，解決燃眉之急骑篙，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合权旷，捂盤惜售替蛉，統(tǒng)一提價(jià)，一唱一和把房?jī)r(jià)抬起來拄氯。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作躲查，設(shè)個(gè)分校，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目译柏。
在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價(jià)后镣煮，G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后鄙麦，G縣縣城的房?jī)r(jià)從3000塊錢漲到5000多塊錢典唇。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元胯府。
“2016年我們的財(cái)政收入是13億元介衔，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金骂因⊙卓В”G縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴中國證券報(bào)記者，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)乘盼，鮮有企業(yè)開機(jī)生產(chǎn)升熊，財(cái)政收支壓力很大，土地出讓也是不得已绸栅。
土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力级野，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補(bǔ)償款粹胯，他們?cè)谝灰怪g暴富蓖柔。原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象风纠，KTV渊抽、酒吧幾乎夜夜爆滿，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴中國證券報(bào)記者议忽，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺(tái)麻將桌十减，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多栈幸，看了實(shí)在痛心“锉伲”
[漳州] [房?jī)r(jià)] [房團(tuán)]
良辰贊： 炒房好賺速址，實(shí)業(yè)真心不易。
且行且珍惜
