? ? ? ?前言：以下內(nèi)容是對某三四線城市的二手房交易的一個極有限的觀察，鑒于作者的水平虚缎，觀察、評論可能并不很中肯技潘，但力求尊重客觀事實，力求實事求是地說明問題千康，錯誤享幽、不足之處歡迎指正。
? ? ? ? ?二手房交易的流程拾弃，就是幾項值桩，選中介→看房→確定要買的房子→談合同、談中介費豪椿、簽合同→付首付奔坟、做公證、繳納稅費搭盾、過戶→驗房咳秉、交房。
? ? ? ?中介這個行當由于入行門檻比較低鸯隅，從業(yè)者水平參差不齊澜建，接觸了不下10人，普通本科學歷者1人蝌以，尶欢妫科2人，別的都是中專跟畅、中學程度的咽筋。從從業(yè)時間來看，長的有超過10年的徊件，短的才進來幾個月或者一兩年奸攻。從服務水平來說，服務態(tài)度良好虱痕、專業(yè)知識豐富舞箍，正真能夠配得上置業(yè)顧問這個頭銜的人，10多人里面皆疹，不超過3個疏橄。所以，選一個靠譜的中介就很重要。對于初次置業(yè)的人來說捎迫，可能對房屋買賣方面的知識晃酒，知道的很少或者一無所知，因此窄绒，在看房之前贝次，要做一些功課，起碼得明白兩個問題彰导，1蛔翅、大致的買房區(qū)域，2位谋、了解基本的購房流程山析、看房的知識，網(wǎng)絡(luò)上可以了解房子信息對的網(wǎng)站很多掏父，相對好用的就是房天下笋轨、趕集網(wǎng)，以及某市房產(chǎn)信息網(wǎng)赊淑、某省房產(chǎn)管理信息網(wǎng)爵政。有了這些功課，就可以開始聯(lián)系中介看房了陶缺，聯(lián)系中介的方式主要是兩種钾挟，1、網(wǎng)絡(luò)上取得中介的聯(lián)系方式饱岸，2等龙、到各個小區(qū)附近的中介店面直接找中介。實際上伶贰，靠譜的中介也不是一下子就選到的蛛砰，多次看房之后，中介水平怎么樣黍衙、服務效果怎么樣泥畅，自然一清二楚。
? ? ? ?有人說買房就像是找媳婦琅翻，也得看緣分位仁。找到個合適的媳婦不容易，找到個適合自己的房子也是不容易的方椎，對不同需求和消費能力的購房者來說聂抢，好房子的標準是不同的，比如棠众，對城市的某一類人來說琳疏，好房子的標準就是：1有决、交通上方便或者盡量方便，便于上下班空盼；2书幕、經(jīng)濟上可以承受，不致嚴重影響生活質(zhì)量揽趾；3台汇、可以公積金貸款；4篱瞎、房屋裝修可以苟呐，盡量達到拎包直接入住的要求；5俐筋、附近有不錯的幼兒園和小學牵素；6、戶型不錯校哎。事實上两波，對于經(jīng)驗不足的人來說瞳步，就是多看看闷哆，聯(lián)系不同公司的中介到擬購買區(qū)域的不同小區(qū)去看看，房子看多了单起，自然才會搞得清楚什么樣的房子是好房子抱怔，同時，也才會越來越清楚自己真正需要的是什么樣子的房子嘀倒、自己能夠負擔得起什么樣的房子屈留。收集從中介那里獲得的信息，結(jié)合自己的觀察测蘑，再去想想自己在網(wǎng)絡(luò)上獲得的那些知識灌危，分辨出哪些是有用的、哪些是無用的或可以忽略的碳胳，這樣勇蝙，下次看房目的性更強、更容易找到合適的房子挨约，比如說容積率味混、綠化率、公攤等诫惭，在網(wǎng)站的帖子上翁锡，這些也是作為買房的考量因素，實際上夕土，對不那么專業(yè)的買房人來說馆衔，這些指標的大小根本就沒有多大意義，容積率說白了就是單位土地面積上居住人數(shù)的多少或者單位土地面積上房子的多少，綠化率就是衡量小區(qū)綠化的相對大小哈踱，小區(qū)看多了荒适，走進去，很自然地就感受得到綠化的怎么樣开镣、人多不多刀诬，公攤實際上是沒有什么好說的，一般地邪财，樓越高陕壹，公攤越大，電梯房的公攤自然比樓梯房的公攤大树埠，物業(yè)費也比樓梯房的多糠馆。事實上，在某個時段內(nèi)怎憋，加上各種約束條件（區(qū)域又碌、價格、戶型绊袋、貸款條件等）毕匀，好房子的供給是很有限的，很容易就找出符合自己要求的房子癌别。
? ? ? ?一旦確定了自己要買的房子皂岔，下一步就是談合同、談中介費展姐、簽訂合同躁垛。以某些中介來說，在確定了要買的房子之后圾笨，會先要求簽訂一個購房意向協(xié)議教馆，繳納幾萬的定金或意向金，中介會說這是單位的本事規(guī)矩擂达，會拿出一大疊和其他顧客簽訂的意向協(xié)議給你看土铺，其實，這些不過是中介的套路谍婉，他提供的這些已簽署的意向協(xié)議也未必是真實的舒憾，不過是想讓魚兒上鉤，一步步走入他們的套路穗熬，就是盡快促成交易镀迂，避免買房者在心里動搖期間發(fā)生變數(shù)導致交易失敗，而意向協(xié)議就是第一步唤蔗。因此探遵，應該盡量拒絕簽署這種意向協(xié)議窟赏，直接要求找房東談合同、直接簽署購房合同箱季，如果確實要簽涯穷，一定要少交錢，退款的條件一定要寬松藏雏，對中介服務的要求一定要苛刻拷况。合同談判主要是解決幾個問題：1、房價談判掘殴，2赚瘦、產(chǎn)權(quán)明確，3奏寨、戶口遷出去起意，4、房屋有出租的處理病瞳，5揽咕、房價中包含屋內(nèi)哪些設(shè)施、設(shè)備套菜，家具是否有贈送或者如果需要購買房東的二手家具亲善，價格談判，6笼踩、貸款方式是商業(yè)貸款還是組合貸款還是純公積金貸款逗爹，7亡嫌、付首付嚎于、過戶、驗房挟冠、交房的時間于购。
? ? ? ?房價有中介報價、房東要價知染、房東最低價位肋僧、購房者期望價位、購房者最高價位控淡。按理說在二手房買房市場上嫌吠，稅費、中介費應該由買賣雙方各自分擔掺炭，但是辫诅，目前來說，這些費用全部都落到了買方的頭上涧狮，中介收了買房人的費用炕矮，按理來說么夫，應該盡最大努力維護買房人的利益，但是實際情況往往是肤视，中介只是想盡快促成交易档痪，早點拿到自己的錢，他才不管買房人的死活邢滑。所以腐螟，在價格談判中，不要指望中介會為買房者做什么事情困后，一切還得靠自己遭垛。所以，談判之前操灿，必要的功課還是要做的锯仪。起碼應該明確以下問題：1、談判中態(tài)度一定要堅決趾盐，超過自己的心理價位庶喜，哪怕交易失敗或者談判僵持也一定不能動搖自己的態(tài)度，核心利益不可侵犯救鲤，這一定要作為談判的一個原則久窟；2、一般來說本缠，房價中包含了固定在房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的費用斥扛，可移動的、家具的費用不包括丹锹，櫥柜稀颁、灶臺、熱水器楣黍、固定在墻上的衣柜和鞋柜等就包含在房價中匾灶，房間里的其他物件基本上就不包含在房價中；3租漂、商業(yè)貸款阶女、組合貸款效拭、純公積金貸款條件下穆趴，月還款額币他。如房東要求商業(yè)貸款洒擦，那就要考慮自己原本因為可以組合貸款而增加的每月還款額嫉父，并且也要了解商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成純公積金貸款（就某市來說黔攒，商業(yè)貸款只能轉(zhuǎn)成純公積金貸款烦磁，而不能轉(zhuǎn)成組合貸款）的條件岗喉、所需時間驾孔、所付出的成本等芍秆。最好還是先向做過交易的朋友取一下經(jīng)惯疙，了解一下要注意的問題，具體怎么操作妖啥、應對霉颠，另外，談判時荆虱，如果有人陪同最好蒿偎，不要單槍匹馬，多個人多個主意怀读。
? ? ? 中介費诉位，有兩部分組成，一個是中介服務費菜枷，就是從看房到交房過程中所提供的全部中介服務所收取的費用苍糠，一個是貸款服務費，貸款服務費不是銀行收取的啤誊，據(jù)中介說是在房子過戶以后岳瞭，為保證購房者順利貸到款項所提供的擔保服務，此項收費是否合理蚊锹，收費多少才合理均不太了解（某市所有的中介都收取貸款額的1%）瞳筏。中介費需要明確幾個問題：1、一定要寫明中介費包含了在房屋買賣中的全部費用牡昆，后續(xù)不再產(chǎn)生任何新增費用姚炕，也就是說總價包干；2丢烘、中介費用某市所有的中介均收取房屋成交價的2%柱宦，此項費用應該盡量向1%談，不超過1.5%铅协，爭取以一個固定費用解決捷沸；3摊沉、中介費的支付狐史，一定要分階段支付，中介往往要求簽訂合同的時候就全部支付说墨，這是瞎扯的骏全，就好比房子都沒有蓋起來，業(yè)主就把房款全部給了建造者尼斧，正確的做法是姜贡，簽訂合同時支付20%，過戶時支付30%棺棵，交房時支付30%楼咳，辦理下貸款時支付剩下的20%熄捍，具體比例可以商量，但是一定要分階段付款母怜，一定要等中介服務全部完畢之后余耽，才能結(jié)清；4苹熏、違約責任一定要寫清楚碟贾，中介服務如果不到位或者給購房者帶來損失等，一定要約定扣回一定的中介費或索賠等轨域。
? ? ? ?簽訂合同之前袱耽，最好是先看看北上廣這些一線城市的購房標準合同，因為這些合同是很規(guī)范的干发，看看關(guān)鍵條款的約定朱巨。某市的二手房買賣合同，是中介單位自己制定的枉长，里面的條款弊病很多蔬崩，歸納起來主要是兩類，1搀暑、對中介責任和義務約定的很模糊或很簡單沥阳，而中介的權(quán)利保護的很好，2自点、某些條款桐罕，對買賣雙方的權(quán)責利約定不夠具體，一些條款需要修改或補充桂敛。因此功炮，在簽訂合同的時候，一定要對照北上廣的標準合同术唬，對合同的某些條款進行修改或補充薪伏，千萬不要被中介左右，千萬不要聽中介忽悠粗仓。
? ? ? ? 付首付的時候嫁怀，一定要做公證。收集好所有的借浊、各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的票據(jù)塘淑。在某些情況下，房東需要用購房者的首付款來結(jié)清銀行貸款尾款蚂斤，比如首付50萬存捺，可能在公證處只有30萬是受公證的保護，剩下的20萬不受法律保護曙蒸，就需要簽訂補充協(xié)議捌治，可以請公證處工作人員幫忙擬定岗钩。
? ? ? ?驗房、交房的時候需注意幾個問題肖油，1凹嘲、移交的設(shè)施設(shè)備是否有損壞，是否齊全构韵；2周蹭、水電、物業(yè)疲恢、網(wǎng)絡(luò)費凶朗、燃氣費等是否結(jié)清，單據(jù)移交清楚显拳；3棚愤、交鑰匙；4杂数、戶口遷出的證明宛畦；5、房屋維修基金的移交揍移；6次和、住宅質(zhì)保書、住宅使用說明書的移交那伐。
? ? ? ? 總之踏施，1、買之前罕邀，一定要多看看畅形，貨比三家；2诉探、合同談判一定要明確自己的底線日熬，一定要堅決，核心利益不能觸碰肾胯，始終想著錯過了這個竖席，還有別的房子，不要想著就是這個是最適合的了阳液；3怕敬、自己多去網(wǎng)上看看，現(xiàn)場多去看看帘皿，多總結(jié)經(jīng)驗，最重要的是專業(yè)的問題還是找專業(yè)一點的人咨詢一下畸陡，比如關(guān)于公積金貸款的問題鹰溜，那就應該問公積金貸款中心虽填，而不是去問中介，中介可能會提供錯誤的信息曹动，比如是通過中介購買二手房斋日、且需要貸款的情況下，貸款合同的談判就應該找有類似經(jīng)驗的朋友咨詢墓陈，而不是找一個付全款購買二手房的朋友咨詢恶守。
? ? ? ? 核心問題就是3個。1贡必、選到合適自己的房子兔港。2、價格談判仔拟，問清要價中是否含家具衫樊，固定在墻上的設(shè)備一般包含在房價中，如鞋柜利花、衣柜科侈、熱水器、燃氣灶等炒事，自己的心里價位是多少臀栈，當?shù)亟诮灰變r格多少。3挠乳、貸款條件挂脑，如果可以全額公積金貸款，就一定要爭取全額公積金貸款欲侮；如果可以混合貸款就一定爭取混合貸款崭闲；如果只能商業(yè)貸款就商業(yè)貸款了。公積金貸款一般審批時間會比商業(yè)貸款時間長一點威蕉，有的業(yè)主會要求商業(yè)貸款刁俭，此時，要考慮放棄公積金貸款韧涨、采用商業(yè)貸款所付出的利息成本（不是一個小數(shù)目牍戚！純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款條件苛刻，詳情咨詢公積金貸款中心）虑粥。貸款條件和價格談判要放在一起談如孝。
