本文是學(xué)習(xí)筆記性質(zhì)的文章，旨在深化對(duì)于信用貸款卵迂、抵押貸款以及信用卡這三方面的學(xué)習(xí)理解裕便。

全文5000字，閱讀及消化時(shí)間大約15分鐘见咒，可為大家在大額消費(fèi)偿衰、剛需買房、房產(chǎn)投資改览、資金短缺等問(wèn)題提供解決思路下翎。

通過(guò)參考他人經(jīng)驗(yàn)和自身理解，得出合理利用信用貸款（身份）宝当，抵押貸款（資產(chǎn)）视事，信用卡（信用），可以在安全范圍內(nèi)使得財(cái)富加杠桿庆揩，資金利用更高效的結(jié)論俐东。

（標(biāo)題只是噱頭跌穗，請(qǐng)勿當(dāng)真o(╯□╰)o）

另外虏辫，也對(duì)平日里經(jīng)常看見(jiàn)的信貸小廣告砌庄，做一個(gè)深入的闡述。大概長(zhǎng)這樣娄昆？

一佩微、背景知識(shí)：

在講解后續(xù)內(nèi)容之前萌焰，需要明確幾個(gè)關(guān)鍵詞。

個(gè)人信用報(bào)告：說(shuō)的直白一些杆怕，信用報(bào)告就相當(dāng)于個(gè)人的經(jīng)濟(jì)“身份證”，如果涉及到各類貸款壳贪、信用卡審批以及未來(lái)擴(kuò)展到其他公共服務(wù)領(lǐng)域陵珍，機(jī)構(gòu)都是參照這個(gè)信用報(bào)告來(lái)評(píng)估我們的情況的违施。

如圖，人民銀行用戶版本的征信頭部用表格的形式概括了信用報(bào)告的大致數(shù)據(jù)磕蒲。

舉個(gè)例子：

我曾經(jīng)因?yàn)楣ば行庞每ǘ绦欧?wù)費(fèi)逾期3個(gè)月以內(nèi)辣往，在信報(bào)上有了一個(gè)污點(diǎn)，差點(diǎn)影響到房貸的審批發(fā)放站削。身邊更有朋友因?yàn)槭赘兜仁掷m(xù)都辦理好了，因?yàn)樾艌?bào)有超過(guò)三個(gè)月的逾期記錄许起，無(wú)法批下貸款。以上種種惦积，切身體會(huì)猛频，提醒大家切勿保護(hù)好自己的信用報(bào)告記錄蛛勉。

個(gè)人信用報(bào)告主要關(guān)注：逾期次數(shù)厉亏、總授信金額、審批查詢次數(shù)以及其他信貸情況數(shù)據(jù)爱只。

更多內(nèi)容，可以戳這篇科普文閱讀：3分鐘帶你帶你全面了解信用報(bào)告

利率的計(jì)算與誤導(dǎo)：基于大家都很精明窝趣，商家以及銀行也開(kāi)始玩花樣训柴。這幾個(gè)概念需要有個(gè)大致理解。

先息后本：借貸期間只還利息幻馁，最后還本。

等額本息：在還款期內(nèi)膘滨，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)稀拐。

等額本金：是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息德撬。初期還的多，最后還的少纤勒。

分期費(fèi)率：這個(gè)是個(gè)大坑隆檀。分期基本都是等額本息，如12期分期費(fèi)率是0.6%/月刚操，則因?yàn)槊吭露歼€本金+利息，總資金的利用是逐月減少的菊霜，實(shí)際年化利率不是0.6*12=7.2%，而是13.29%记某。換算過(guò)程不贅述，直接說(shuō)結(jié)論：年化利率=月分期費(fèi)率*12*2n/(n+1)液南，n是分期月數(shù)。

萬(wàn)元日息：一萬(wàn)元每日多少利息统扳。

5厘1分：厘/分是民間說(shuō)法畅姊。即10厘=1分。1分等于月息1%若未，折合年化12%

總的來(lái)說(shuō)，因?yàn)樨泿攀且恢痹谫H值的萍嬉，所以先息后本>等額本息>等額本金隙疚，在換算分期費(fèi)率的時(shí)候，可以直接分期費(fèi)率*24來(lái)粗略計(jì)算

二甚淡、信用貸款

信用貸款捅厂，顧名思義，是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款撵割， 借款人不需要提供擔(dān)保辙芍。其特征就是債務(wù)人無(wú)需提供抵押品或第三方擔(dān)保僅憑自己的信譽(yù)就能取得貸款，并以借款人信用程度作為還款保證的故硅。

大家比較熟悉的支付寶借唄、各類P2P貸款都屬于信用貸款這一類往踢。

參照信用貸款的利率水平徘层，可以劃分為五檔利职。具體如下表所示：

可以看出瘦癌，優(yōu)質(zhì)客戶風(fēng)險(xiǎn)低，能夠享受到最好的折扣讯私。而信用狀況不佳的，往往只能付出更高的資金成本楞黄，求助于小貸公司或者P2P抡驼。

同時(shí)，信用貸有一個(gè)大家都存在盲區(qū)就是致盟，并不是所有的信用貸審批都馬上在信報(bào)中體現(xiàn)。有些是審批通過(guò)有授信額雷蹂，不使用并不會(huì)上信報(bào)杯道。這樣就增加了一些隱藏玩法。這種形式的信用貸款党巾，在下文中統(tǒng)稱備用金信用貸款齿拂。

先上一份整理過(guò)的信用貸款數(shù)據(jù)：（來(lái)源：冰山房產(chǎn)指數(shù)、貸在深圳署海，有整理）

表中的信用貸款，基本都是屬于備用金信用貸款捻勉，即可以申請(qǐng)刀森，銀行系統(tǒng)內(nèi)預(yù)授權(quán)一定額度，只要自己不去取，就不會(huì)上信用報(bào)告笙什。而且胚想，根據(jù)其他帖子的經(jīng)驗(yàn)，目前大部分銀行對(duì)于已經(jīng)申請(qǐng)信用貸款的客戶浊服，并不會(huì)影響在本行其他貸款（如房貸）的發(fā)放。

總結(jié)來(lái)看愁憔，優(yōu)質(zhì)客戶（公務(wù)員孽拷、事業(yè)單位編制、教師脓恕、醫(yī)生等），都可以以6%-8%的利率輕松拿下信用貸款秋茫，而且因?yàn)楦鱾€(gè)銀行都是單獨(dú)審批乃秀，可以同時(shí)申請(qǐng)2家甚至多至10來(lái)家的信用貸款。

TIP：信用貸款有嚴(yán)格的合規(guī)使用要求枢贿，必須保證用途可靠抬吟，同時(shí)要保證流動(dòng)性萨咕，防止銀行抽貸。

舉個(gè)例子：

王尼瑪是某機(jī)關(guān)公務(wù)員聪建，信報(bào)很干凈（沒(méi)信用卡沒(méi)貸款沒(méi)逾期啥），他先后去3家銀行申請(qǐng)信用貸款擎析，銀行一看，送錢（利息）的鉆石王老五來(lái)了揍魂，不愁貸貸貸，大筆一揮20萬(wàn) 5.8%喜最，30萬(wàn) 6.52%庄蹋，25萬(wàn) 7.2%。半個(gè)月時(shí)間限书，王尼瑪收獲了75萬(wàn)的授信額度，年化利率在6%-7%之間能真。

這個(gè)時(shí)間扰柠，他發(fā)現(xiàn)國(guó)慶要到了，國(guó)債逆回購(gòu)利息飆升到14%耻矮，趕緊提20萬(wàn)出來(lái)買個(gè)10天。很快踱承，按照20萬(wàn) 4.2%的利差哨免，他10天賺了1600+的茶錢。

過(guò)了段時(shí)間载荔，小舅子生意擴(kuò)展采桃，需要一筆錢，他二話不說(shuō)又拿了30萬(wàn)出來(lái)普办，1年10%的利息借給小舅子。一來(lái)一回肢娘，1年后，凈賺了10440的利差而钞。

王尼瑪合理控制風(fēng)險(xiǎn)拘荡，堅(jiān)決不投股票、賭博俱病、P2P等高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，只做自己熟悉的內(nèi)容途凫，幾年下來(lái)溢吻，信用貸款也能給他帶來(lái)不少額外收入，同時(shí)個(gè)人財(cái)商犀盟、經(jīng)驗(yàn)也得到了很好的鍛煉蝇狼。

信用貸款的審批技巧

在實(shí)際操作中，信用貸款的審批并沒(méi)有理論上簡(jiǎn)單迅耘，銀行有一套完備的信貸審核機(jī)制，除去銀行內(nèi)部對(duì)申請(qǐng)人的審核纽哥，還會(huì)參考個(gè)人征信報(bào)告的信息栖秕。主要考察還款意愿（工作、學(xué)歷只壳、婚姻）垦写、還款能力（收入彰触、資產(chǎn)、工作分蓖、學(xué)歷）和用途這三方面。

每個(gè)人的情況都不同么鹤，無(wú)法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化描述。但是在銀行的操作規(guī)范上棠耕，還是有規(guī)矩可以遵循柠新。

如下圖所示：（圖源：冰山房產(chǎn)指數(shù)）

再舉個(gè)例子：

王尼瑪有個(gè)朋友恨憎，叫陳阿妹。事業(yè)編制憔恳，剛畢業(yè)1年，還是個(gè)素人（信用白戶）输硝。他考慮著多申請(qǐng)些信用貸款程梦，以免臨時(shí)用錢。這個(gè)時(shí)候愉粤，參照上圖所示拿撩，她申請(qǐng)的順序應(yīng)該是第一批（2,3,5），第二批（4）压恒，第三批（7）探赫，第四批（1,6）。

這個(gè)順序的原因就是各個(gè)銀行對(duì)于信貸審批查詢次數(shù)有不同限制伦吠，先申請(qǐng)信貸審批查詢次數(shù)嚴(yán)格的銀行魂拦，后申請(qǐng)要求寬松的銀行搁嗓。

現(xiàn)實(shí)操作中腺逛，也可以先申請(qǐng)授信封頂額度高的銀行，再申請(qǐng)授信封頂額度低的銀行棍矛，不一定追求多家，有時(shí)候少幾家額度可能還更高茂契。

從這例子當(dāng)中慨绳，也可以看出，沒(méi)事真不要亂申請(qǐng)信用卡厌小，因?yàn)槊看紊暾?qǐng)信用卡必然伴隨著銀行去征信系統(tǒng)查詢你的信用情況战秋，這些都會(huì)在征信報(bào)告中得到體現(xiàn)。

當(dāng)然癣蟋，申請(qǐng)多了也有破解的法子狰闪，無(wú)非是需要等待一段時(shí)間，把信報(bào)養(yǎng)一養(yǎng)埋泵，養(yǎng)的好看一些即可丽声。

信用貸款可以拿來(lái)買房么？

想必聰明的人都會(huì)想到雁社，既然信用貸款可以拿來(lái)消費(fèi)，那拿來(lái)付首付是不是也是沒(méi)問(wèn)題磺浙？官方答案當(dāng)然是否定的。

隨便一搜索新聞箍鼓，就可以看到信用貸款現(xiàn)今的發(fā)展端倪呵曹。比如新華社北京10月2日電 題《入樓市之路被堵后何暮，消費(fèi)金融如何找回合規(guī)正途？》跨新，明晃晃的說(shuō)明了這幾年坏逢，信用貸款都是借消費(fèi)之名，進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)是整。

這個(gè)情況是國(guó)家不愿意看到的浮入，因?yàn)閷?shí)質(zhì)是，大家3成首付買房事秀，是用了3成的錢，撬動(dòng)了10成的資金杠桿宰衙。

如果首付也是借來(lái)的睹欲，杠桿一下子從原來(lái)3.3倍，提升到了10倍甚至之大劲蜻。

一旦房?jī)r(jià)下跌到一定程度考余，就會(huì)出現(xiàn)日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，房子價(jià)值<<支付欠款疫蔓，大批人棄貸會(huì)造成一系列壞賬，影響金融安全岔乔。

參照蟈蟈大佬的文章說(shuō)法滚躯，實(shí)際上是上有政策，下有對(duì)策掸掏。

再再舉個(gè)例子：

北京銀監(jiān)局2014年發(fā)文的《北京銀監(jiān)局關(guān)于個(gè)人綜合消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》丧凤，曾經(jīng)限制了消費(fèi)貸款限定在100萬(wàn)以內(nèi)，期限限定在10年以內(nèi)愿待。以此來(lái)遏制違規(guī)資金炒房仍侥。

然而現(xiàn)實(shí)情況是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了三個(gè)創(chuàng)新：

1厨幻、夫妻一起可以200萬(wàn)腿时；

2、通過(guò)信托通道放款格了，銀行資金放款100萬(wàn)+信托資金放款X百萬(wàn)徽鼎；

3、上班人士通過(guò)一些方法操作經(jīng)營(yíng)貸……

操作合規(guī)了否淤，該放貸的還是一樣放貸石抡。究其原因，是因?yàn)檫@一塊業(yè)務(wù)也是銀行看重的業(yè)務(wù)啰扛，安全風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，業(yè)務(wù)利潤(rùn)相對(duì)較高鞍帝，沒(méi)有不做的道理。

SO摄凡，近期剛在傳的一張收縮信用貸款的圖片架谎，靜等銀行見(jiàn)招拆招辟躏。

三捎琐、抵押貸款及二次抵押貸款

住房抵押貸款裹匙，是指借款人以自有或者第三者的物業(yè)作為抵押。并以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息籽御，而在未還清本息之前惰匙，用其產(chǎn)權(quán)證向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息项鬼，銀行可將房屋出售绘盟，以抵消欠款。

現(xiàn)實(shí)操作中龄毡，抵押貸款分為個(gè)人貸款/公司貸款沦零，根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)不同，也可以分為銀行機(jī)構(gòu)和非銀機(jī)構(gòu)蠢终。根據(jù)抵押次數(shù)，還可以分為抵押貸款和二次抵押貸款程奠。

和信用貸款類似，抵押貸款有嚴(yán)格的合規(guī)要求己沛，銀行機(jī)構(gòu)貸款利率較低距境，資質(zhì)較差的可以尋求非銀機(jī)構(gòu)放貸。

抵押貸款在個(gè)人信用準(zhǔn)入上相比信用貸款要低师幕，主要是對(duì)資產(chǎn)和還款能力有一定要求诬滩。利率水平以基準(zhǔn)利率上浮30%以上為多。額度一般都可以給到房?jī)r(jià)的7成后控，貸款時(shí)間在1-10年間不等空镜，部分30年的也對(duì)貸款人的年齡有所要求。

抵押貸款的一些信息見(jiàn)下圖（來(lái)源：冰山房產(chǎn)指數(shù)张抄，有整理）

二次抵押貸款舶斧，主要途徑包括銀行茴厉、非銀機(jī)構(gòu)以及一些典當(dāng)行。成本最為優(yōu)惠的自然也是銀行矾缓。銀行二次抵押貸款要求：

1嗜闻、一般房齡要求30年以內(nèi)；2、一次抵押為銀行貸款友瘤；3檐束、個(gè)人信用及還款能力良好；4盟戏、貸款金額一般為房產(chǎn)總價(jià)的50~70%減去現(xiàn)有貸款的合同總額甥桂。

二次抵押的一些信息見(jiàn)下圖（來(lái)源：冰山房產(chǎn)指數(shù)，有整理）

相比起來(lái)蝇摸，銀行在二抵方面的產(chǎn)品是比較少的糕簿，貸款時(shí)間比較短懂诗，利率也相對(duì)高一些苗膝。但是對(duì)于房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，是非常適合的背伴。利用本來(lái)的資產(chǎn)亥鬓，撬動(dòng)更大的杠桿進(jìn)行投資域庇，在看好房地產(chǎn)發(fā)展的前提下，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值（雖然二抵的錢并不允許投資房地產(chǎn)o(╯□╰)o）熟呛。

叕舉個(gè)例子

李小姐2011年以135萬(wàn)元購(gòu)買一套住房尉姨，向銀行申請(qǐng)了95萬(wàn)元的按揭貸款，現(xiàn)在她購(gòu)買的這一套住房市價(jià)升至550萬(wàn)元，尚有40萬(wàn)元貸款本金未還清椎瘟。

因年年底資金周轉(zhuǎn)需要侄旬，李小姐通過(guò)辦理房產(chǎn)二次抵押貸款業(yè)務(wù)勾怒，成功向銀行申請(qǐng)貸款385萬(wàn)元，還清原銀行貸款40萬(wàn)元后笔链，還有345萬(wàn)元的資金可以用于生意周轉(zhuǎn)鉴扫。

四、如何美化你的流水

無(wú)論是信用貸款坪创、抵押貸款甚至信用卡審批莱预，無(wú)一例外的都在通過(guò)數(shù)據(jù)審核你的還款能力，其中重要的一條就是流水依沮。

高流水可以幫助塑造一個(gè)具有較強(qiáng)還款能力的形象。幫助我們合理的獲取更高的現(xiàn)金流宋渔，無(wú)論是需不需要貸款辜限，我覺(jué)得都有必要關(guān)注下自己的流水。

銀行認(rèn)可的流水：

1氧急、稅后打卡工資流水

2岂座、租金流水

3费什、其他固定收入流水

4手素、對(duì)公進(jìn)賬流水

5瘩蚪、對(duì)私進(jìn)賬流水

在流水操作中，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)崩哩，除了第一項(xiàng)工資流水是以“工資”備注形式存在言沐，其他都可以進(jìn)行人為操作。

市面上有專門的流水美化產(chǎn)業(yè)汹押，在個(gè)人身上起便，如何低成本的美化，可以通過(guò)這個(gè)文章一窺一二妙痹。

如何為抵押鼻疮、按揭貸款做好流水規(guī)劃？

五震贵、正確的融資組合

上文講了這么多信用貸款水评、抵押貸款的事宜媚送，理論畢竟和實(shí)際操作還是存在巨大鴻溝的塘偎。才疏學(xué)淺，姑且還是從理論層面講一下正確的融資組合形式咱扣。

1涵防、優(yōu)先配置一類銀行貸款。

理由：大多數(shù)銀行都有備用金信用貸款偏瓤，這種貸款不用的時(shí)候，不上信報(bào)厅克，并且可以多家銀行申請(qǐng)，利率也比較低证舟，對(duì)于身份較好的人來(lái)說(shuō)女责，是最優(yōu)先的配置選擇。

2鲤竹、二類銀行貸款作為備選辛藻。

理由：二類銀行貸款多是信用卡類的現(xiàn)金分期業(yè)務(wù)，部分在信報(bào)上是以信用卡負(fù)債按月體現(xiàn)痘拆。分期利率按照實(shí)際年化計(jì)算一般在10%-18%之間氮墨，且提前還款仍收取全額手續(xù)費(fèi)，只資金緊張時(shí)可以使用桥氏。

如廣發(fā)銀行財(cái)智金10萬(wàn)分12期猛铅，分期費(fèi)率0.6%，實(shí)際年化費(fèi)率是13.29%堕伪，信報(bào)中是每期1萬(wàn)+負(fù)債顯示栗菜，不太影響總體負(fù)債率，缺點(diǎn)等額本息富俄，資金利用率也只有一半。

3齐苛、抵押貸款視具體情況操作

理由：涉及到具體審批流程桂塞，操作步驟越復(fù)雜，系統(tǒng)的整體不可控性也就越大玛痊。如果是全款買房或者抵押再全款買房狂打，涉及步驟少趴乡，可以考慮執(zhí)行。

4蒿涎、信用卡作為劣后選擇

理由：資金TX按月周轉(zhuǎn)惦辛，操作步驟繁瑣，一旦涉及到降額封卡胖齐，流動(dòng)性有風(fēng)險(xiǎn)玻淑，且TX涉及違法。

目前13大行業(yè)的從業(yè)人員呀伙，資質(zhì)較好的补履，一般可以做到3-5年內(nèi)，5行50萬(wàn)的信用卡授信額度区匠。

個(gè)人比較推薦的大額度卡：

民生標(biāo)準(zhǔn)白金卡（下卡5萬(wàn)起）干像；

招商銀行Visa白金卡（50萬(wàn)理財(cái)3個(gè)月保下卡，6萬(wàn)起）驰弄；

交通銀行標(biāo)準(zhǔn)白金卡（50萬(wàn)理財(cái)3個(gè)月保下卡，3萬(wàn)起）戚篙；

興業(yè)銀行行卡（悠系列），資產(chǎn)進(jìn)件溺职，5W左右岔擂；

浦發(fā)銀行AE卡位喂，月流水1.8W或他行10W卡進(jìn)件，5W左右乱灵；

以上塑崖，通過(guò)一定時(shí)間的養(yǎng)卡消費(fèi)，額度也會(huì)慢慢上漲痛倚，最低也可以實(shí)現(xiàn)1%的消費(fèi)返利规婆。

最后一個(gè)例子：（供討論）

A情況：

300萬(wàn)的房子，先申請(qǐng)好備用金信用貸款90W蝉稳，

借來(lái)300W現(xiàn)金全款買好（暫時(shí)不討論How）抒蚜；

房子拿去銀行，做抵押貸款耘戚，按照7成嗡髓，拿回210萬(wàn)現(xiàn)金；

利用備用金信用貸款收津，從幾個(gè)預(yù)授信的信用貸款中取出90萬(wàn)饿这；

還清300萬(wàn)借款。

必須按照流程操作才行撞秋。因?yàn)槿绻热〕鲂庞觅J款长捧，必然在征信上產(chǎn)生大額信用貸款負(fù)債，再想下抵押貸款就幾乎不可能了部服。

總成本：每年支出房產(chǎn)總價(jià)的6%-10%的利息唆姐。

這情況適用于房?jī)r(jià)因政策調(diào)整下跌，投機(jī)客回籠資金拋售廓八，但是個(gè)人看漲的時(shí)候奉芦。時(shí)間成本低，步驟簡(jiǎn)單剧蹂。

B情況：

300萬(wàn)的房子声功，先申請(qǐng)好備用金信用貸款100W，

按揭貸款宠叼，需3成首付90W先巴。這90萬(wàn)不能自己?jiǎn)栥y行借（會(huì)上征信），怎么辦冒冬？

還是借伸蚯。

1）問(wèn)朋友借，以100W信用貸款為還款依據(jù)简烤，讓朋友以他的名義剂邮，抵押也好，信用貸款也好横侦，反正這錢朋友拿到了挥萌。最后注意技巧绰姻，轉(zhuǎn)到直系親屬那兒，再轉(zhuǎn)回到自己這兒（原因是大額資金來(lái)源不明引瀑，銀行可以拒貸）狂芋。

2）找不上征信的信用貸款，如光大云付（資金來(lái)源是理財(cái)憨栽，而不是存款帜矾，所以不上征信。有點(diǎn)類似P2P借款徒像，但是是銀行系的）黍特。

接下來(lái)，按揭批下來(lái)了锯蛀，去備用金信用貸款取出90萬(wàn)灭衷，還給朋友或者借款機(jī)構(gòu)。

成本：首付款90萬(wàn)每年利息6%-8%旁涤，按揭貸款210萬(wàn)每年利率4%-6%翔曲。