【阿懶導(dǎo)讀：本篇講老破小投資類裝修初步概念羡宙±晏辏】
這篇本來叫做《鳳變冰基礎(chǔ)知識(shí)》，講的是老破小如何包裝狗热，如何裝修钞馁，最后做出冰冰一樣的效果。
【阿懶解讀：鳳變冰匿刮，就是鳳姐變冰冰指攒，通過裝修，比丑陋不堪的鳳姐變成范冰冰一樣的美女僻焚≡试茫】
只不過裝修這一行，我也并不能算頂級(jí)高手虑啤。最多只能算二流隙弛。
而且我疏懶已久，已經(jīng)有一段時(shí)間沒跑裝修了狞山。很多事有點(diǎn)遺忘全闷。
所以簡(jiǎn)單地談一點(diǎn)框架原則。
一）基礎(chǔ)知識(shí)
裝修分二種萍启，小于40平米的裝修总珠，和大于250平米的裝修屏鳍。
這二種裝修天差地遠(yuǎn)，截然不同局服。幾乎可以說是完全不同的工作钓瞭。
其流程，經(jīng)驗(yàn)淫奔，材料山涡，工期，各大概念完全不同唆迁。甚至都沒有了交流的必要鸭丛。
在本文中，我們主要介紹的都是小于40平米的裝修唐责。集中于一室鳞溉、一室半、二居之類的鼠哥。
上限不超過60平米穿挨。
【阿懶解讀：本文講的是老破小的裝修。投資用肴盏，而不是自住用科盛。】
因?yàn)椤傍P變冰”面積是很重要的一個(gè)因素菜皂，最理想是30平米以下極小戶型贞绵。這樣的話租金比例回報(bào)最高。其次是50平米二居恍飘，廳完全不需要榨崩。可以住二個(gè)家庭章母。
【阿懶解讀：這是通過裝修提升租金的方法母蛛。】
相對(duì)于底層消費(fèi)市場(chǎng)乳怎，任何一點(diǎn)舒適性都是浪費(fèi)彩郊。你多5個(gè)平米，買來都是價(jià)錢蚪缀，但是并不能顯著推高租金秫逝。
而一般女性讀者會(huì)比較關(guān)心“標(biāo)準(zhǔn)二房”。也就是90~100平米的2/2/1询枚。這一類的設(shè)計(jì)該如何處理违帆。
這一類的設(shè)計(jì)，您找設(shè)計(jì)師啊金蜀。
我們教授的是買房賺錢的技巧刷后，不會(huì)關(guān)心你文青婆婆媽媽的自住需求的畴。
想要“溫馨家的體驗(yàn)”，把大小姐脾氣發(fā)在設(shè)計(jì)師的身上好了尝胆。
【阿懶解讀：投資是投資丧裁，自住是自住，要分開來班巩。】
二）開始入手
裝修的第一件事嘶炭，是找個(gè)團(tuán)隊(duì)抱慌。
找裝修團(tuán)隊(duì)有二種方法，一種是找著名的裝修公司眨猎。譬如上海有榮欣抑进、波濤、申遠(yuǎn)空間睡陪。還有百安居寺渗，土巴兔，888元/平米的小米裝修兰迫。
如果你用百安居裝修團(tuán)隊(duì)的話信殊，則他們往往會(huì)強(qiáng)制你只用B&Q的建材。
搜裝修隊(duì)千萬別用百度汁果。
選擇大型“裝修公司”的主要缺點(diǎn)恨锚，一個(gè)是貴脚粟。任何賬務(wù)，只要通過“裝修公司”走帳，7%的營(yíng)業(yè)稅是逃不掉的筹淫。裝修師傅是絕對(duì)的政治強(qiáng)勢(shì)團(tuán)體。你什么時(shí)候見過裝修師傅個(gè)人交稅嘛持痰。
但包進(jìn)企業(yè)修陡，就要交稅。
裝修公司善玫，一般會(huì)額外收你一個(gè)5%的“監(jiān)理費(fèi)用”水援。表示他們?yōu)槟氵M(jìn)行了質(zhì)量監(jiān)控。
再加上指定購(gòu)買材料茅郎，行政費(fèi)用和利潤(rùn)裹唆。一般找裝修公司，總體費(fèi)用要貴20~25%以上只洒。
而另一個(gè)方面许帐，則是裝修公司“品質(zhì)并無保證”。
裝修這一行毕谴，嚴(yán)格地說一個(gè)團(tuán)隊(duì)就只有4個(gè)人成畦。一個(gè)木工距芬，一個(gè)泥水匠，一個(gè)總裝循帐，一個(gè)工頭框仔。
【阿懶解讀：其實(shí)裝修團(tuán)隊(duì)就這么幾個(gè)人，完全沒必要找裝修公司拄养±胝叮】
所以市場(chǎng)上的裝修隊(duì)以小型的“家庭式作坊”為主。
即使是裝修公司瘪匿，其實(shí)他也是一個(gè)個(gè)無數(shù)小團(tuán)隊(duì)“掛靠”的跛梗。
其核心還是四人團(tuán)隊(duì)小作坊。無非額外收一層管理手續(xù)費(fèi)棋弥。
因此核偿，對(duì)于職業(yè)多軍，他們更多的是選擇“御用裝修隊(duì)”顽染。
御用裝修隊(duì)就是說漾岳，你先裝一二次。覺得效果粉寞，服務(wù)尼荆，態(tài)度都不錯(cuò)。以后你就把工頭的名片留下來唧垦。下次再要裝修的話耀找，直接找工頭。
這樣不用通過“裝修公司”中轉(zhuǎn)业崖，節(jié)省至少20%的費(fèi)用野芒。
而且更靈活。小修小補(bǔ)也能弄双炕。
甚至每次租客退房狞悲，或準(zhǔn)備售房之前，都是需要“保養(yǎng)”維護(hù)弄一下的妇斤。
多軍們的量很大摇锋。
以一支典型的裝修隊(duì)為例，流水線滾動(dòng)操作站超。一年可以接1215單荸恕。但是多軍內(nèi)部，派給他的單死相，每年可能就有68單融求。
因此多軍和“御用裝修隊(duì)”的關(guān)系是非常牢固的。太熟了算撮，他們也就不會(huì)坑你生宛。彼此溝通也更默契县昂。
幾乎可以說，半支隊(duì)伍都是我們養(yǎng)起來的陷舅。
三）裝修步驟
裝修主要分四個(gè)步驟倒彰；
1）水電隱蔽工程
2）木工
3）泥水匠
4）總裝
其中，最令人煩惱的莱睁，和技術(shù)含量最高的待讳，是第一步：“隱蔽工程”。
和許多人預(yù)想的不一樣仰剿，普通人總以為裝修中最難的是什么创淡。
是繁復(fù)的吊頂，
射燈酥馍，燈光辩昆，配飾阅酪，
大吊燈旨袒，電視柜等等高大上的東西？
都不是术辐，這些東西砚尽，甚至可以說是“毫無難度”的。
因?yàn)樗麄兌际恰氨韺印钡臇|西辉词。
如果用手來比擬必孤，是骨骼，筋絡(luò)瑞躺，肌肉敷搪，一直到了最外層的表皮。
在手上涂涂畫畫幢哨，那是最簡(jiǎn)單的事赡勘。洗個(gè)手就沒了。
大吊燈捞镰，電視墻闸与，這些都屬于“表層”類的東西。隨時(shí)可以拆下岸售，搬走践樱。
不客氣地說，像偵探片里拍的凸丸，給我168個(gè)小時(shí)拷邢，我可以把你家改造得你進(jìn)門不認(rèn)識(shí)。
而真正困難的屎慢，是“隱蔽工程”解孙。
因?yàn)楝F(xiàn)代文明社會(huì)坑填，人人愛美。再排明線走管弛姜，是絕對(duì)不能忍受的事情脐瑰。
所以一切都是暗線。
暗線意味著廷臼，當(dāng)你這個(gè)房子還是毛坯的時(shí)候苍在。哪里是電視，哪里是冰箱荠商，哪里是床頭柜寂恬。哪里手機(jī)可以充電，哪里Hi-Fi可以連線莱没，空調(diào)掛壁在墻上開哪個(gè)位置洞初肉。這些都是六個(gè)月之前就要想好的事。
【阿懶解讀：凡事預(yù)則立饰躲，不預(yù)則廢牙咏。】
你好比Dolby 5.1音效吧嘹裂。他是二個(gè)喇叭在前方妄壶，電視機(jī)旁。五個(gè)喇叭在后方寄狼，沙發(fā)環(huán)繞丁寄。
則你布線，要預(yù)先從地板下面穿過泊愧，二路線在地面伊磺，二路線在天花板。而且音響線還特別講究删咱。當(dāng)你還沒有開始裝修時(shí)屑埋，你就想好了，這里是放Hi-Fi的腋腮，沙發(fā)是什么形狀的雀彼。甚至換個(gè)現(xiàn)代款沙發(fā)都不行。
但是我們的社會(huì)即寡，是一個(gè)劇烈變動(dòng)的社會(huì)徊哑。
每一天，每一刻聪富，不停地有新科技出現(xiàn)莺丑。不停地有新材料。
好比Wifi的出現(xiàn)，就使得原先每個(gè)房間預(yù)留的網(wǎng)線不再重要梢莽。
AirPlay的出現(xiàn)萧豆，使得原本預(yù)留的視聽媒體中心不再重要。AV轉(zhuǎn)接樞紐形如廢物昏名。
技術(shù)不僅有好處涮雷，也有壞處。
你以為你全部都預(yù)留到了轻局。
但是你樓上樓下的Wifi需要橋接洪鸭，而樓梯口沒有電源插座怎么辦。無數(shù)無數(shù)的問題仑扑。
這就是“大房子裝修”和小房子的區(qū)別览爵。
隨著你面積的增大，你的“深謀遠(yuǎn)慮”難度是呈指數(shù)復(fù)雜增加的镇饮。
而且大房子的裝修周期很長(zhǎng)蜓竹。隨著裝修的深入，你LP储藐，你老媽俱济，你ZMN，無可避免地會(huì)來“視察”邑茄。
領(lǐng)導(dǎo)的每一次視察姨蝴，都會(huì)帶來新的“最高指示”俊啼。
【阿懶解讀：裝修設(shè)計(jì)最怕住家裝修了肺缕，因?yàn)樘焯於紩?huì)有變動(dòng)。投資類裝修授帕，反正不是自己住同木，就沒那么多改動(dòng)意見了□耸】
轉(zhuǎn)角可以做個(gè)吧臺(tái)彤路，廚房門可以換個(gè)方向開，洗衣機(jī)的位置不喜歡芥映，床的背后增加二大排衣柜洲尊。
媽咪呀，你知不知道洗衣機(jī)換個(gè)位置奈偏，是要做下排水的坞嘀。
“隱蔽工程”做好了以后，這一切都是無法更改的惊来。而每一個(gè)“合理化”意見丽涩，其背后都要非常巨大的工作量。艱苦卓絕的返工。
斑斑血淚矢渊。
前些年继准，某人買了一套世茂濱江。精裝豪裝矮男。原本是拎包入住的移必。
可是世茂是老牌豪宅，造的年份太早毡鉴，室內(nèi)沒有地暖避凝。
老太太一句話，要地暖眨补。那怎么辦管削？
把所有的豪裝，騰空60cm撑螺。海拔60cm以下的區(qū)域含思，全部鏟掉。
把整個(gè)地板徹底翹開甘晤。不可避免的全部水管電管重鋪含潘。
然后安裝地暖，然后再重新覆蓋上去线婚。
然后你再想想那墻紙………
60cm騰空鏟掉遏弱。復(fù)原后再把墻紙續(xù)接上。修舊如舊塞弊，顏色一模一樣漱逸。這又是怎樣的難度。
整個(gè)工程游沿，耗時(shí)8個(gè)月饰抒。花掉了60幾萬诀黍。而地暖本身的成本袋坑，不過十幾萬。
再有一次眯勾，某個(gè)做企業(yè)裝修發(fā)了財(cái)?shù)膬|萬富少枣宫，買了套洋房自己裝。
真心是被他老娘弄煩了吃环。
發(fā)下了狠話：“設(shè)計(jì)圖紙?jiān)鯓拥囊膊粋€(gè)字都不能改∧Ｐ穑”
哪怕裝得土歇拆，哪怕沒效率，哪怕水龍頭裝反了。我就是不能讓你改故觅。一個(gè)字都不能改厂庇。
否則不停地返工，這事就沒底了输吏。
大少向來以孝順出名权旷。
“老娘，您要是想提合理化意見贯溅≈袈龋”
“我把隔壁那套又買下來了，一模一樣的戶型它浅。咱再裝一次不就得了么译柏。”
扯得遠(yuǎn)了姐霍，哥哥做大房子鄙麦，那是斑斑血淚刻骨銘心。
“老破小”流不是我的主戰(zhàn)風(fēng)格镊折，最多只能算略懂二流高手胯府。
老破小的裝修，要簡(jiǎn)單得多多恨胚。
40平米的房子骂因，和240平米的房子。裝修難度絕對(duì)不是相差六倍赃泡。而有可能是十六倍寒波。
對(duì)于老破小來說，它一共就只有這么點(diǎn)面積急迂。變化不大影所。
都已經(jīng)形成了固定套路蹦肴。無腦照搬即可僚碎。
整體工期，可以壓縮在45天以內(nèi)阴幌。
而且因?yàn)槔掀派撞夏铮琙MN矛双，通常都對(duì)“老破小”興趣不大渊抽。
也很少到工地視察，給出最高指示议忽。簡(jiǎn)直是幸福完美懒闷。
四）材料和費(fèi)用
關(guān)于裝修，小白們最喜歡問的另一個(gè)問題，“去哪里買才省錢愤估“锉伲”
去哪里買質(zhì)量有保障，價(jià)格便宜玩焰，有沒有推薦的御用由驹。
我們回答只有二個(gè)字：“淘寶”。
很多人忽略了一件事昔园，材料的費(fèi)用蔓榄，在今時(shí)今日今天，已經(jīng)越來越不重要了默刚。
2007年我裝修一套51平米的房子甥郑，一共花了30000元。其中：
裝修費(fèi)22000元荤西，人工費(fèi)8000壹若。
折算下來，大約是75%：25%皂冰。而人力費(fèi)用在160元/平米店展。
而今時(shí)今日，前天拿到裝修師傅關(guān)于閔行一套房子報(bào)價(jià)秃流。其中：
材料費(fèi)550元/平米赂蕴，人力費(fèi)370元/平米。
可見舶胀，物料成本在近十年并沒有明顯的升幅概说。家電費(fèi)用還在下降。
而人力成本幾乎翻了一倍嚣伐。占40%糖赔。
未來甚至可能人力占50%以上。
而在總體的“物料成本”中轩端，你又可以用ABC分析法放典。
ABC分析法指工廠企業(yè)，倉(cāng)庫(kù)管理常用的一種方法基茵。其中：
A類商品奋构，20%商品占了80%價(jià)值
B類，打醬油的
C類商品拱层，80%商品占了20%價(jià)值
對(duì)于裝修成本來說弥臼，廚房、衛(wèi)浴根灯、地板径缅、油漆掺栅，這些A類占據(jù)了80%以上的貨值。
剩下的五金件纳猪，膩?zhàn)邮脸澹还膊?0%價(jià)值不到。合計(jì)不會(huì)超過1萬元兆旬。
你把四五個(gè)大件控制好假抄。剩下1萬元何必斤斤計(jì)較。
由于整個(gè)話題很大丽猬。我們后面的篇幅再慢慢細(xì)細(xì)講宿饱。
思考題：
你曾經(jīng)做的裝修，成本是多少錢每平脚祟？哪里的錢可以省下來谬以？
