東南亞國(guó)家歡迎中國(guó)投資者
上篇我認(rèn)為锨络，未來(lái)理想的不動(dòng)產(chǎn)上鏈地區(qū)應(yīng)當(dāng)是東南亞地區(qū)，華人在東南亞地區(qū)經(jīng)營(yíng)了幾百年狼牺，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了大量社會(huì)財(cái)富羡儿，也很好的融入了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，甚至有的擔(dān)任政府首腦是钥，至于任部長(zhǎng)掠归、省長(zhǎng)（州長(zhǎng)）或市長(zhǎng)的就更多了；另一方面悄泥，在華外資和民企虏冻、中產(chǎn)更積極的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。正是這些基礎(chǔ)條件弹囚，將促使不動(dòng)產(chǎn)上鏈產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力厨相，當(dāng)?shù)卣凶銐虻膭?dòng)機(jī)來(lái)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)上鏈，因?yàn)榭梢垣@得大量來(lái)自中國(guó)的投資鸥鹉，完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)建設(shè)蛮穿，這一個(gè)理由就足夠了。
雖然中國(guó)開發(fā)商碧桂園在馬來(lái)西亞一個(gè)項(xiàng)目就號(hào)稱總投資1000億美元毁渗，但東南亞更多的地方并沒有這種機(jī)會(huì)践磅，很多的地方政府都期望外商投資，他們是歡迎中國(guó)投資者的灸异。沒有不動(dòng)產(chǎn)上鏈府适，中國(guó)投資者也已經(jīng)很活躍羔飞，有了不動(dòng)產(chǎn)上鏈后，中國(guó)投資者投資效率可以提高很多细溅。
影響房地產(chǎn)投資效率的核心因素
影響投資者的主要因素是在拿地效率上褥傍，一是地的信息不透明，需要通過(guò)大量的中間人喇聊，二是所有者信息可能會(huì)有些復(fù)雜恍风。這兩點(diǎn)洽洽是不動(dòng)產(chǎn)上鏈之后的優(yōu)勢(shì)，信息完全透明誓篱，地塊信息可以完全透明朋贬，一個(gè)DAPP可以解決這個(gè)問(wèn)題，讓土地信息歸類窜骄。同時(shí)锦募，所有者信息也完全透明，在區(qū)塊鏈上可以找到目標(biāo)地塊全部信息邻遏，無(wú)論是面積糠亩，性質(zhì)，所有者等准验。如果誰(shuí)有意愿出售赎线，可以在區(qū)塊鏈上交易所上掛牌，如果有人愿意糊饱，可以直接交易垂寥。
東南亞國(guó)家都是土地私有的國(guó)家，投資者要購(gòu)買土地另锋，通常要么通過(guò)本地有資源的中介滞项，一個(gè)一個(gè)的談，一個(gè)一個(gè)的考察夭坪，這樣的中介是多文判，但通常有中介參與，也有很多麻煩室梅。很多中介不合格律杠，不專業(yè)，介紹信息時(shí)不是少這就是少那竞惋，很多人害怕被飛柜去，需要控制不讓交易雙方見面，提供資料不能詳細(xì)拆宛，只能兩邊傳話嗓奢，這就構(gòu)成了交易最大的障礙。很多中介還要從中大賺一筆浑厚，有的人抱著不成就算股耽，成了一筆賺個(gè)夠的態(tài)度根盒，往往也是造成交易難以成功的原因。
另一種方法物蝙，就是通過(guò)當(dāng)?shù)嘏笥蜒字停覙I(yè)主，一般是農(nóng)民诬乞，一家一家去談册赛，一個(gè)一個(gè)去溝通。現(xiàn)在一些投資者就主要采用這樣的方式震嫉，委托有本地資源的律所買地森瘪，這樣比較直接，效率高票堵，投資方看中哪些地方扼睬，律師按投資方要求去尋找業(yè)即可。
但無(wú)論哪一種方式悴势，在現(xiàn)實(shí)中都不容易窗宇，否則開發(fā)商不用把大量的精力用來(lái)拿地了。我對(duì)海外拿地不熟特纤，我就知道國(guó)內(nèi)拿地極為復(fù)雜担映，核心在于信息透明度太低。我談過(guò)數(shù)以百計(jì)的項(xiàng)目叫潦，至于項(xiàng)目資料那更是多，當(dāng)然官硝，絕大多數(shù)對(duì)我來(lái)說(shuō)就是垃圾矗蕊。某地級(jí)市市委書記曾持續(xù)幾年親自帶我們看過(guò)至少50個(gè)以上地塊，遺憾的是氢架，我們一個(gè)都沒看中傻咖。
不動(dòng)產(chǎn)上鏈后解決信息透明度問(wèn)題
（1）透明度
不動(dòng)產(chǎn)上鏈后，可以解決掉的土地和房子領(lǐng)域信息透明度問(wèn)題岖研，讓交易變得非常簡(jiǎn)單卿操。土地性質(zhì)、面積孙援、所有權(quán)人害淤、是否抵押、過(guò)往經(jīng)歷拓售、是否涉訴等窥摄，這是過(guò)去盡調(diào)的主要方向。區(qū)塊鏈上础淤，這些都再簡(jiǎn)單不過(guò)崭放，查一下就全部清楚哨苛。
即便如國(guó)內(nèi)這么復(fù)雜的土地情況，如果所有者信息完全公開透明币砂，人們效率也會(huì)提高很多建峭。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)之所以搞那么復(fù)雜决摧，除了項(xiàng)目信息極不透明外亿蒸，還在政府角色詭異，擁有各種不確定權(quán)限蜜徽，有權(quán)改變土地審批及其他祝懂，同時(shí)中國(guó)土地交易的稅極高，人們想避稅拘鞋，就只能走極復(fù)雜的股權(quán)交易砚蓬，直接去收購(gòu)?fù)恋厮诠尽６蓹?quán)所包含內(nèi)容非常多盆色，交易也就變得非常復(fù)雜灰蛙，成功率也就非常低。所以隔躲，國(guó)內(nèi)不只有透明度問(wèn)題摩梧，還有政府權(quán)限問(wèn)題，就是權(quán)力太大宣旱，管太多仅父，讓商業(yè)交易充滿不確定性；還有就是稅太高浑吟，迫使人們?cè)诮灰椎臅r(shí)候選擇避開稅收征管笙纤，在后期開發(fā)過(guò)程中去解決稅的問(wèn)題。關(guān)于稅的問(wèn)題有點(diǎn)復(fù)雜组力，這里不是簡(jiǎn)單的逃稅問(wèn)題省容，沒有開發(fā)商這么傻，逃稅是犯罪燎字，要坐牢的腥椒，這里就不展開講了，房地產(chǎn)行業(yè)的人都明白候衍，不明白的其實(shí)也沒有必要搞清楚笼蛛。
同樣，影響效率的還有各種各樣的中介蛉鹿，現(xiàn)實(shí)中不能沒有中介伐弹，因?yàn)樗麄冇行畔?lái)源，有渠道，他們存在的價(jià)值就是提供有價(jià)值的信息惨好，
（2）去中介化
區(qū)塊鏈不只讓土地信息變得透明煌茴，還去中介了，讓中介失去作用日川。
（3）高效率買地
對(duì)于投資買地蔓腐，在區(qū)塊鏈上交易所去查看，如塊地正在出售中龄句』芈郏可以在地圖上了對(duì)所有在售地塊的地理位置進(jìn)行了解，對(duì)于位置和價(jià)格合意的分歇，可以更詳細(xì)的查詢?nèi)啃畔⒖亍Ｔ瓉?lái)我們?yōu)榱私忭?xiàng)目信息，需要進(jìn)行大量的走訪职抡，調(diào)查葬燎，到各部門調(diào)檔等，現(xiàn)在區(qū)塊鏈上DAPP有全部信息缚甩，且全部上鏈谱净，不擔(dān)心調(diào)查結(jié)果不真實(shí)。
對(duì)鏈上信息調(diào)查沒問(wèn)題的擅威，不放心還可以去現(xiàn)場(chǎng)看一看壕探，看土地位置，以及地上樹木郊丛、建筑物等情況與鏈上記載是否相符李请。
如果這些都沒問(wèn)題，或許可以與所有權(quán)人聊一聊厉熟，在價(jià)格等方面是否還有優(yōu)惠导盅。找不到聯(lián)系方式嗎？或許他會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)管理DAPP那里留下郵箱或其他聯(lián)系方式庆猫。當(dāng)然，也可以直接就在交易所成交绅络。
以前可能要幾個(gè)月才能完成的工作月培，上鏈之后或許一天就能完成。
買地后的交割—KYC認(rèn)證及繳稅
作為外國(guó)投資者恩急，如果現(xiàn)在想要去那邊開發(fā)房地產(chǎn)杉畜，買地這一項(xiàng)就成了攔路虎，而有了區(qū)塊鏈衷恭，甚至不用去所在國(guó)此叠，先買了再說(shuō)。
如果只是投機(jī)性購(gòu)買随珠，可以只去不動(dòng)產(chǎn)管理DAPP上作一個(gè)備案灭袁，甚至都不用備注猬错。對(duì)于其他人來(lái)說(shuō)，只是知道這個(gè)地塊代幣進(jìn)了一個(gè)新錢包地址茸歧，這個(gè)地址與不動(dòng)產(chǎn)管理DAPP中的地塊代幣地址不同倦炒，人們大約知道，這應(yīng)當(dāng)是更換了主人了软瞎。如果是原不動(dòng)產(chǎn)管理人更換錢包地址逢唤，他應(yīng)當(dāng)會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)上DAPP上重新備注，這樣人們能知道涤浇，地塊還是原主人鳖藕，只不過(guò)換了錢包地址。當(dāng)然只锭，他也可以基于不想被人知道著恩，不去備案，人們就會(huì)無(wú)法知道新主人是誰(shuí)纹烹，這沒問(wèn)題页滚，這是他的自由。只是產(chǎn)生正常的稅費(fèi)時(shí)铺呵，如果不及時(shí)交裹驰，不動(dòng)產(chǎn)管理DAPP上可能會(huì)記錄下來(lái)，影響以后的交易片挂，人們?cè)儋?gòu)買的時(shí)候幻林，可以查到這個(gè)地塊還欠有多少稅費(fèi)，是否會(huì)有罰款等音念，這都是交易需要考慮的問(wèn)題沪饺。
如果是為了開發(fā)房地產(chǎn)，那么就需要去做一個(gè)KYC認(rèn)證了闷愤。比如有的國(guó)家外國(guó)人不能持有土地整葡，那就得去注冊(cè)一家符合要求的公司，然后以公司資料去做KCY認(rèn)證讥脐。
對(duì)于KYC認(rèn)證遭居，那就等于進(jìn)行了一次土地交易，該交的稅旬渠，雙方都得去交了俱萍，否則認(rèn)證肯定完不成。
如果沒有進(jìn)行KCY認(rèn)證告丢，那么枪蘑，就像一個(gè)證券持有者，只是短期持有其代幣權(quán)益，不能等同于土地所有權(quán)變更岳颇，所以必須是免稅的照捡。這也是一個(gè)技術(shù)性細(xì)節(jié)問(wèn)題。
之后赦役，人們?cè)俨橘Y料這地塊資料的時(shí)候麻敌，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這地塊現(xiàn)在的主人是某某公司掂摔。
整個(gè)這流程下來(lái)术羔，投資效率，估計(jì)可以比原來(lái)提高10倍以上乙漓。對(duì)于國(guó)內(nèi)買地來(lái)說(shuō)级历，或許更快。
海外買房也更容易
對(duì)于買房叭披，也就會(huì)容易很多寥殖，效率高很多。現(xiàn)在買房涩蜘，外匯匯款極麻煩嚼贡，大規(guī)模外匯轉(zhuǎn)移，更是不現(xiàn)實(shí)的事情同诫，中國(guó)政府現(xiàn)在將外匯作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壓艙石粤策，絕不允許民間隨意以海外投資的方式流出。
當(dāng)?shù)胤孔哟鷰呕笪蠼眩?gòu)買完代幣叮盘，在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)DAPP上進(jìn)行KCY認(rèn)證，即可完成全部流程霹俺∪岷穑可以打印紙質(zhì)證書，區(qū)塊鏈上記錄也更好丙唧，永遠(yuǎn)都記錄在那里了愈魏。外匯的事，其實(shí)沒有啦想际，外管局的美元培漏，一分都不用動(dòng)了。
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