導讀：小產(chǎn)權(quán)房，是一個很難說清的非法律問題毒租，更接近于一種社會現(xiàn)實狀況稚铣。因為你翻遍法條箱叁，也無法發(fā)現(xiàn)對于小產(chǎn)權(quán)房這一概念的準確界定，應該說這是老百姓約定俗成惕医、口口相傳的一種叫法耕漱。那么，從法律原則上出發(fā)抬伺，小產(chǎn)權(quán)房究竟是一個什么性質(zhì)螟够，征收補償安置中遭遇“小產(chǎn)權(quán)房”該怎么辦？《在明說法》楊在明律師為大家初步解析這一問題……
征收補償安置中遭遇“小產(chǎn)權(quán)房”該怎么辦峡钓？/ 安置房變小產(chǎn)權(quán)妓笙，被征收人該如何應對？
說房能岩、說地寞宫、說權(quán)利，大家好拉鹃，我是楊在明辈赋，歡迎收看在明說法。今天我們來說說小產(chǎn)權(quán)房的話題膏燕。
最近钥屈，國土資源部宣布將在全國13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點，再次引起社會對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”話題的關(guān)注坝辫。有人認為篷就，試點或意味著小產(chǎn)權(quán)房可以合法地參與到住房租賃經(jīng)營業(yè)務當中。由此便被一些人視為“幫助小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的信號近忙。
其實竭业，從兩部門試點方案中看到，集體建設用地建設的租賃住房银锻，需要履行項目報批程序永品，健全集體建設用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃击纬、統(tǒng)籌布局鼎姐、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設標準更振。這意味著整套手續(xù)辦齊炕桨，幾乎跟商品房開發(fā)建設無異。
為此肯腕，作為律師献宫，我在這里要提醒各位，集體建設用地建設租賃住房試點和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實上是兩個概念实撒。對于想通過購買小產(chǎn)權(quán)房發(fā)財?shù)耐稒C者姊途，寄希望于其可以轉(zhuǎn)正的想法可以打消了涉瘾，還要提防由此帶來的巨大法律風險。
什么是小產(chǎn)權(quán)房呢捷兰？簡單點說立叛，“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用贡茅，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)秘蛇，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”顶考，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”赁还。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂.
而現(xiàn)在所謂的小產(chǎn)權(quán)房驹沿，從嚴格的法律意義來講艘策，基本上是違章建筑或違法建筑。鑒于政府監(jiān)管不到位甚负，或由于其他歷史原因柬焕，小產(chǎn)權(quán)房的大量存在，既沖擊國家正常的管理秩序梭域，也會侵害公民的合法利益，造成不必要的財產(chǎn)損失搅轿。所以病涨，對于小產(chǎn)權(quán)房要慎重處理，否則璧坟，會引發(fā)地方社會矛盾的激化既穆。
那么小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正呢？在目前的法律框架下雀鹃，我們律師認為：一幻工、對于輕微違法的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過罰款黎茎、交納土地出讓金囊颅、補辦手續(xù)等，使之合法化傅瞻；二踢代、對于根本性違法的小產(chǎn)權(quán)房，應當予以沒收與拆除嗅骄，以體現(xiàn)法律的權(quán)威與嚴肅性胳挎。當然，如果這些根本性違法建筑的存在溺森，與當?shù)卣哪S有關(guān)系慕爬，那么應當啟動追責程序窑眯，并承擔相應的法律責任。除了法律之外医窿，民生問題既是法律磅甩，更是政治。
這里要提醒大家的是：自住與售賣不是區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房的標準留搔。很多人以為只有小產(chǎn)權(quán)的房屋賣了或者買了更胖，產(chǎn)生了交易，才會出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的違法問題隔显。而自己住的小產(chǎn)權(quán)房不涉及他人利益却妨，所以，也就不存在小產(chǎn)權(quán)房的違法問題了括眠。
其實彪标，這樣的理解是錯誤的。小產(chǎn)權(quán)房的成立主要是因為沒有履行法律規(guī)定的審批手續(xù)掷豺，所以形成了小產(chǎn)權(quán)房捞烟，也就成了違法建筑。其本身的存在就是一種違法現(xiàn)象当船。而小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易也不可能成立合法的狀態(tài)题画。
我們北京在明律師事務所代理了這樣一起小產(chǎn)權(quán)房的違法案件，案情是這樣的：
村委和開發(fā)商共同開發(fā)村集體用地建設上的安置房德频，安置房建成以后苍息，一部分用于安置村民，另一部分則用于出售給外村村民壹置。當村委會與村民簽訂安置協(xié)議的時候竞思，大多數(shù)村民都質(zhì)疑該房屋沒有取得相關(guān)的房產(chǎn)證和土地證。而村委會答復說這種房是優(yōu)惠房，只允許住不允許賣。但是攀唯，不久后岖赋，開發(fā)商卻將剩余的安置房偷偷的賣了，這引起了村民的強烈不滿和質(zhì)問：既然當初說的只允許住，不允許賣，為什么現(xiàn)在又賣了呢？村委就此答疑：若干年后惦界，等土地指標下來之后，就可以按照相關(guān)規(guī)定頒發(fā)土地證和房產(chǎn)證咙冗。這種答復無疑是空頭承諾沾歪。
這個案件涉及的問題比較復雜，其中最為突出的問題是：安置房成了違法的小產(chǎn)權(quán)房雾消，如何保障村民的利益灾搏？
嚴格來講挫望，沒有履行正規(guī)審批手續(xù)的安置房是小產(chǎn)權(quán)房，是不能夠作為安置房來予以安置的狂窑。村民的擔心不無道理媳板，實踐中因為沒有審批手續(xù)或?qū)徟掷m(xù)不全的情況下，被當作違法建筑予以沒收或拆除的情況比比皆是泉哈。在這樣的情況下蛉幸，村民也會遭受巨大的財產(chǎn)損失。
因此丛晦，80%的村民聘請我們在明律師代理維權(quán)奕纫，一致要求：辦理大產(chǎn)權(quán)證，并增加補償額度烫沙。
針對村民的求助匹层，我們的律師開出的藥方又是什么呢？
雖然說安置房是小產(chǎn)權(quán)房锌蓄，有比較大的法律風險升筏。但機械的照搬法律，也會損害村民的利益瘸爽。安置房已經(jīng)建成您访，村民如果不要這樣的房屋，村委會不可能提供其他的房屋剪决。那么村民洋只，就會面臨無處安身的境遇。
通過綜合考量昼捍，我們在明律師為村民提供了詳實完備的補償協(xié)議的條款，進一步明確到期不辦理大產(chǎn)權(quán)證的違約責任和尋求賠償?shù)姆椒ㄖ叮徊⑴c村委會經(jīng)過了幾輪談判妒茬，最終達到了每戶提高十幾萬元的目的。
這里就是要告訴大家的是：目前小產(chǎn)權(quán)房的問題普遍存在與拆遷當中蔚晨，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房擁有人應該如何保障自己的利益乍钻。對于當事人來講，能不能取得違法小產(chǎn)權(quán)房的賠償或補償铭腕，關(guān)鍵在于聘請律師的專業(yè)能力银择。
