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01
一線城市大PK?
最近老有人問喷众，阿卜各谚，我該買在上海/北京，還是買在深圳暗角А昌渤？
我都會不假思索地回答，買深圳憔四。之所以不假思索膀息，是因?yàn)槭孪纫呀?jīng)思索出結(jié)論了，五年內(nèi)了赵，深圳會成為全國房價最高的地方
不信潜支？放音樂！
“問世間柿汛，是否此山最高冗酿；或者，另有高處比天高…”
阿卜每次聽到這首《射雕英雄傳》的主題曲络断，眼前就會浮現(xiàn)絕頂高手在華山之巔一爭高下的場景裁替，熱血沸騰的感覺就涌了上來
即使現(xiàn)實(shí)中沒有洪七公、歐陽鋒這樣的絕世高手貌笨，但在任何領(lǐng)域弱判，頂尖角色的對決都讓人心潮澎湃
在房產(chǎn)領(lǐng)域，城市間的爭論就很常見锥惋。以城市能級來看昌腰，未來北上廣深會是全國房價最高的地方，它們之間的爭議就沒停過：
“粵港澳大灣區(qū)的GDP五年內(nèi)要成為世界之首净刮。廣州的房價要崛起了”
“深圳房價遲早超越香港剥哑，畢竟香港只是環(huán)深城市”
“連紐約這樣的外地，房價都要15萬了淹父，看來我們上海房價還是太便宜”
“滅霸咋還住在泰坦星呢株婴？應(yīng)該搬來宇宙中心五道口啊”
……
既然大家都關(guān)心北上廣深的房價，那阿卜就安排它們論一論劍：五年之后，全國哪座城市的房價最高困介？
阿卜考慮人口大审，土地，政策這三個關(guān)鍵維度座哩，在每個維度挑出兩個關(guān)鍵指標(biāo)徒扶，共六個指標(biāo)，作為判斷的依據(jù)
02
人口?
阿卜在之前的文章《房價漲不漲根穷，就看六個字》里姜骡，就說過：房價的關(guān)鍵，在于人口的流入
“人口涌進(jìn)來了屿良，消費(fèi)就上去了圈澈，企業(yè)也不缺員工了，政府要提供公共服務(wù)尘惧，就會大興土木康栈，修地鐵，建圖書館喷橙、公園…經(jīng)濟(jì)和配套都好了啥么，新的人口又會被吸引過來…”
在這樣的一個良性循環(huán)下，城市房子的價值就會上升
所以我們比較的第一個指標(biāo)贰逾，就是2017年人口的流入
你看悬荣，深圳和廣州的人口流入很多，都超過了40萬似踱。廣州很優(yōu)秀隅熙，深圳則算是造化鐘神秀了
而上海和北京，出于對“大城市病”的顧慮核芽，都在控制人口囚戚。它們的常住人口甚至還下降了
我們再看另一個關(guān)于人口的關(guān)鍵指標(biāo)，小學(xué)生人數(shù)的增量
為什么關(guān)注小學(xué)生的人數(shù)轧简？第一驰坊，這個指標(biāo)是準(zhǔn)確的。作為對比哮独，常住人口是抽樣統(tǒng)計(jì)的結(jié)果拳芙，可能有誤差；第二皮璧，國內(nèi)實(shí)行九年義務(wù)教育舟扎，小孩兒都會上小學(xué)，所以小學(xué)生的人數(shù)沒有遺漏悴务；第三睹限，小學(xué)生的家長都是青壯年譬猫。小學(xué)生多，代表青壯年多羡疗；而青壯年染服，才是未來購房的主力軍
小學(xué)生人數(shù)的增加，和人口流入的數(shù)量大致是同步的
尤其令人擔(dān)憂的是上海叨恨，小學(xué)生人數(shù)在下降柳刮，反映出青壯年的流失
而讓人驚喜的是，深圳的小學(xué)生人數(shù)竟然增加了超過5萬痒钝，果然“來了就是深圳人”秉颗，大量的青壯年選擇在深圳安家
03
土地?
開發(fā)商蓋樓前，要花錢買地送矩，這個過程就產(chǎn)生了特別值得關(guān)注的維度站宗，一是價格，二是供應(yīng)量
開發(fā)商花了那么多錢買地益愈，就是為了將來蓋好的房子能賣出更多的錢。所以就有了一個簡單淺顯的邏輯夷家，地價越高蒸其，房價越高
來看看四大城市的地價
北京和深圳地價高，合情合理库快，本身房價就高嘛摸袁。廣州地價低也能理解，一是廣州房價相對便宜义屏，而是因?yàn)閺V州很大靠汁，包括增城等遠(yuǎn)郊區(qū)域，攤薄了地價
但你可能會驚訝闽铐，為什么上海的地價這么低迷呢蝶怔，難道是上海有泡沫？淡定兄墅，上海沒有泡沫
上海的地價低踢星，有兩個原因：1.?上海過去兩年賣的都是遠(yuǎn)郊的土地，寶山美蘭湖隙咸、青浦盈浦...而優(yōu)質(zhì)的中心城區(qū)的地塊沐悦，都捂著呢；2.?上海賣了不少租賃用地五督，拉低了均價
所以與其說上海的房價虛高藏否，不如說上海在土地市場上低調(diào)地隱藏了真正的實(shí)力
接下來看看土地供應(yīng)的面積。供應(yīng)量越小充包，未來的房子越稀缺副签，房價也會越高
在土地供應(yīng)的稀缺性上，深圳是一枝獨(dú)秀。其它三城都供應(yīng)了超過1000萬方的土地继薛，深圳僅僅供應(yīng)了約100萬方修壕，這節(jié)奏，將來新房買一套少一套啊
04
政策?
政策主要看兩類遏考，限購和限貸慈鸠。政策越松，房價上漲的空間越大灌具。而政策越嚴(yán)青团，房價被壓迫的時間越久
限購有多嚴(yán)，關(guān)鍵看對非戶籍購房者社保（或個稅）年限的要求
北上廣深都要求五年咖楣，同樣嚴(yán)格
當(dāng)然督笆，深圳落戶容易，隱性得讓限購變得寬松了诱贿。但這一點(diǎn)娃肿，不改變最終的結(jié)論，就不多討論了
更關(guān)鍵的是限貸珠十，尤其是置換時的首付成數(shù)料扰。邏輯是這樣的：房價大漲的前提，是大量的置換焙蹭。但能置換到多大的房子晒杈，取決于貸款的政策
舉例，在北京孔厉，賣了之前的房子拯钻，如果有貸款記錄（即使貸款已還清），首付就得8成撰豺。也就是說粪般，原先你住一套80平的房子，賣掉后最多只能置換到一套100平的污桦，也沒改善多少嘛刊驴。這樣整個樓市就沒剩多少置換的動力了
所以，比較限貸的嚴(yán)格程度寡润，直接比較認(rèn)貸后置換的首付成數(shù)就夠了
深圳在一線城市里捆憎，是限貸最寬松的城市，市場交易的動力也會更強(qiáng)
05
總評?
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06
一線城市看深圳??
數(shù)據(jù)說話梭纹，通過這些維度的比較躲惰，深圳的房價預(yù)計(jì)會超過其它三座城市，成為全國第一
到時也不需要驚訝变抽。在15年的時候础拨，深圳的房價已經(jīng)登上過全國第一的王座了
而現(xiàn)在氮块，上海和北京的房價都高于深圳。所以诡宗，阿卜預(yù)計(jì)深圳的漲幅會高于上海和北京
最后還要強(qiáng)調(diào)一下滔蝉，雖然阿卜預(yù)計(jì)深圳的房價將成為全國第一，但這不代表深圳的漲幅也是全國第一塔沃，畢竟深圳的起步價也不低了
未來漲得最快的蝠引，一定還是優(yōu)質(zhì)的二線城市
