今天上午繪制太原區(qū)位圖目的是了解太原各條路街,對(duì)太原整個(gè)全市進(jìn)行熟悉医清。并對(duì)太原衣食住行（商場(chǎng)、學(xué)校卖氨、醫(yī)院会烙、交通）進(jìn)行了解。太原市區(qū)有六區(qū)尖草坪區(qū)筒捺、萬柏林區(qū)柏腻、杏花嶺區(qū)、迎澤區(qū)系吭、小店區(qū)五嫂、晉源區(qū)、北中環(huán)肯尺、勝利東街贫导、興華街、府西府東街蟆盹、迎澤大街孩灯、親賢街、長(zhǎng)風(fēng)街逾滥、龍城大街峰档、南中環(huán)、東中環(huán)寨昙、濱河?xùn)|路讥巡、建設(shè)路、并州南路舔哪、五一路欢顷、解放路、長(zhǎng)治路捉蚤、體育路抬驴、新建路、桃園路缆巧、千峰南北路布持、和平北路、西中環(huán)陕悬。華宇商場(chǎng)题暖、萬達(dá)廣場(chǎng)、柳巷商圈、天美和北美胧卤、茂業(yè)二部唯绍、下元商圈。
樓盤區(qū)位圖的目的主要了解:位置枝誊、地段推捐、配套、賣點(diǎn)侧啼、開發(fā)商牛柒、物業(yè)。面積痊乾、樓層皮壁、戶型。
針對(duì)今天陪同事及客戶帶看綠地山鼎莊園哪审、綠地城和昌盛雙喜城三樓盤學(xué)習(xí)收獲如下:
綠地山鼎莊園定位人群公司高管蛾魄、政府官員、銀行高層湿滓、商務(wù)人士滴须。配套有高爾夫球場(chǎng)、籃球網(wǎng)球場(chǎng)叽奥、四季恒溫游泳池扔水、馬廄、健身跑道朝氓、豪華會(huì)所（健身房魔市、娛樂設(shè)施）、各種果樹適合養(yǎng)老赵哲。
樓盤分為聯(lián)排待德、疊加、雙獨(dú)棟別墅,緊鄰山西大學(xué)新校址枫夺。
綠地城雖然在南中環(huán)與西中環(huán)交匯處,但房子是有多少搶多少,現(xiàn)在89平排號(hào)的客戶已大于89平房子的數(shù)量,可見小戶型適合剛性需求及投資将宪。緊鄰1號(hào)和3號(hào)地鐵,輻射長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)。
昌盛雙喜城最適合投資,50-85平,親賢街與建設(shè)南路口,性價(jià)比超高,市中心,離茂業(yè)新天地100米即到橡庞、2號(hào)地鐵線不到1公里,緊鄰親賢商圈（北美较坛、茂業(yè)、王府井）毙死。11500元在市中心能買到這么好的地段燎潮。
購房五步驟:
第一,先選開發(fā)商（萬科、綠地扼倘、恒大、華潤(rùn)）知名開發(fā)商,不會(huì)偷工減料。
第二,選地段（太原規(guī)劃院所規(guī)劃的市區(qū)規(guī)劃）周邊配套設(shè)施（教育再菊、醫(yī)療爪喘、交通、商場(chǎng)纠拔、購物是否便利）
第三選樓盤（容積率低,適合居妆！）
第四,根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)條件選擇適合的面積
第五選樓層
一、多層：3至4層為佳樓層
多層住宅公攤小稠诲，得房率高侦鹏，在寸土寸金的市中心，多層住宅非常稀缺臀叙。
多層住宅的優(yōu)點(diǎn)是房子由于受到各種限制略水，通常只能是板式，大多南北通風(fēng)劝萤；少了柱梁的限制渊涝，戶型也比較好。加之沒有電梯床嫌，少了電梯井跨释、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高厌处。缺點(diǎn)就是因?yàn)槭谴u混結(jié)構(gòu)鳖谈，這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右阔涉。這類房子的耐久性一般蚯姆，折舊較快。
在選擇這類房子時(shí)洒敏，多層住宅的最佳樓層為3龄恋、4層，在樓體的中間位置凶伙，通風(fēng)采光都不錯(cuò)郭毕，又避免了一樓的潮濕和頂樓的炎熱等缺點(diǎn)。
二函荣、小高層住宅：6至7層為佳樓層
1-3層：視野差显押，樓下出入汽車噪音大，傻挂，地漏容易返味乘碑，1-2層潮氣重。低層客氣循環(huán)減緩金拒、陰影和濕度大兽肤、通風(fēng)不好的樓區(qū)污染也比較嚴(yán)重套腹。住在一樓的人會(huì)有高空拋垃圾，蟲子和蚊子比較多资铡，晚上小區(qū)停車电禀，各種尾氣和噪音，比較吵鬧笤休。
4-5層：有害物質(zhì)就少得多尖飞，因?yàn)樗鼈冮_始下沉或水平方向消散。
6-7層：視野開闊店雅、空氣質(zhì)量較好,采光時(shí)間可高達(dá)7-8小時(shí)政基。
8至11層：為環(huán)境學(xué)上所謂的揚(yáng)灰層，空氣中的塵埃闹啦、有害物資在這個(gè)高度有停留的過程沮明，在此過程中，居住者會(huì)與灰塵同呼吸共命運(yùn)一段時(shí)間后再吻別亥揖。其實(shí)由于峽谷效應(yīng)的影響珊擂，在街道車流的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動(dòng)费变，而是在高樓之間的某個(gè)區(qū)間上下徘徊摧扇。近地面的污染物隨氣流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。這個(gè)高度挚歧，大概在30米左右扛稽。也就是8至11層之間。而且這里正好是噪音較大的空間
三滑负、高層住宅：佳樓層是總樓層數(shù)的1/3到2/3之間處
現(xiàn)在的高層大多都超過了15層在张，高層住宅具有視野好，私密性好等優(yōu)點(diǎn)矮慕，是不少購房者的選擇帮匾。佳的樓層應(yīng)該在大樓的1/3到2/3之間。以30層為例痴鳄，對(duì)比各樓層的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)瘟斜。
底層：優(yōu)點(diǎn)是適合有老人的家庭居住，出入方便痪寻，如有花園更好螺句。但是缺點(diǎn)是，采光通風(fēng)都不好橡类，潮氣重蛇尚，特別是南方。再加上臨馬路顾画，汽車噪音大取劫，比較吵匆笤。
2至5層：優(yōu)點(diǎn)是夏天溫度比上面要低點(diǎn)，如遇火災(zāi)等逃生容易勇凭。缺點(diǎn)是視野不好疚膊，房間較暗開燈時(shí)間比較長(zhǎng)义辕，噪音偏大虾标。
6至7層：優(yōu)點(diǎn)是有風(fēng)景看，但是視野還是沒那么好灌砖，不用擔(dān)心潮濕問題璧函。缺點(diǎn)是光照不足。
8至11層：優(yōu)點(diǎn)是光照基显、空氣等都比上不足蘸吓，比下有余，停電的話撩幽，爬樓梯也在接受范圍內(nèi)库继，這個(gè)高度也比較適宜。
12至23層：是專家眼里的佳樓層窜醉，樓層的采光很不錯(cuò)宪萄，日照時(shí)間也長(zhǎng)，視野也很開闊榨惰。噪音的影響也比較少拜英。缺點(diǎn)是出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯無法正常琅催，購房時(shí)這一點(diǎn)要考慮居凶，還有這幾層的價(jià)格，也往往偏貴的藤抡。
24至29層：優(yōu)點(diǎn)是安靜侠碧、視野好，蚊蟲缠黍、灰塵弄兜、噪音都不必?fù)?dān)心。缺點(diǎn)是空氣相對(duì)稀薄嫁佳，不適合心臟病挨队、慢性支氣管炎等病人居住，還有兒童也不宜長(zhǎng)期居住蒿往，對(duì)發(fā)育不好盛垦。
頂層：優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)景獨(dú)好，價(jià)格相對(duì)便宜瓤漏。缺點(diǎn)是水壓不足腾夯，頂樓滲水颊埃，風(fēng)大等問題，并且夏季的溫度比底層要高蝶俱。
四班利、總層數(shù)不同樓層選擇也不一樣
15高層住宅幾層好：5-7層。
18高層住宅幾層好：6-7層榨呆。
22高層住宅幾層好：5-7層罗标、14-17層。
24高層住宅幾層好：6-7層积蜻、15-20層闯割。
25高層住宅幾層好：6-7層、15-20層竿拆。
26高層住宅幾層好：6-7層宙拉。15-20層。
28高層住宅幾層好：6-7層丙笋、15-22層谢澈。
30高層住宅幾層好：6-7層、15-24層御板。
購房指南建議锥忿，先挑樓盤再挑樓層，品質(zhì)好的樓盤很多問題都會(huì)避免稳吮。如果住在容積率高的社區(qū)缎谷，無論你住哪層，都不會(huì)有高質(zhì)量的生活灶似，噪音列林、灰塵的污染不可避免。如果在容積率低的社區(qū)酪惭，就是在低層采光也會(huì)很好希痴，灰塵、噪音也不會(huì)有春感。如果這個(gè)樓盤結(jié)構(gòu)好砌创、質(zhì)量好，雷擊鲫懒、漏雨現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)嫩实。還有價(jià)格，樓層越好價(jià)格越貴窥岩，要根據(jù)需求量力而行甲献，不要給自己帶來很大的還款壓力。
購房的三大原則
? ? ? 原則一： 選擇合適自己的颂翼，還要房屋要所具備一些特性晃洒，如：價(jià)格慨灭、樓層、位置球及、居室類型氧骤、朝向、社區(qū)環(huán)境等等吃引，可以描述出房屋的基本狀況筹陵，并區(qū)別于其他房屋或產(chǎn)品，通過對(duì)比际歼，將房屋的不同特性進(jìn)行對(duì)比惶翻，優(yōu)先考慮對(duì)自己更重要的姑蓝，自己列出看中的方面鹅心。
? ? ? ? 原則二： 不要太苛求完美，追求完美將是一件很困難的事纺荧，而且容易陷入選購的誤區(qū)旭愧，例如：你看上了一套位置不錯(cuò)價(jià)錢也合適的三居室，但戶型交通不很理想宙暇，朝向也不是太好输枯。可是琢磨一下占贫，以這樣的價(jià)錢買到這個(gè)位置的房子已經(jīng)比較值了桃熄，戶型可以通過裝修和室內(nèi)改造來彌補(bǔ)，甚至改變一下家具擺設(shè)的位置型奥，都可以解決不少的問題瞳收。
? ? ? ? 原則三： 要運(yùn)用性價(jià)比優(yōu)選法，常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況厢汹，購房者同時(shí)圈中了幾套房子螟深，綜合情況都差不多，性價(jià)比就是一個(gè)可以量化的指數(shù)烫葬，購房者可以從購房需求的幾個(gè)主要 方面界弧，諸如位置、價(jià)錢搭综、戶型垢箕、物業(yè)、環(huán)境兑巾、配套条获、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)行分值評(píng)定闪朱。最后綜合分值高的房屋可以優(yōu)先考慮月匣。
今日反思:
對(duì)客戶需求未能準(zhǔn)確挖掘钻洒。
今天有一位我在送快遞時(shí)認(rèn)識(shí)的兩位客戶,一位要租房,一位要買房。
買房的客戶,由于我擅自猜測(cè),誤認(rèn)為是賣了現(xiàn)在的老房子,再買新房锄开。但事實(shí)是客戶的老房子可賣可不賣,新房付首付綽綽有余素标。
對(duì)自己反思不要妄加猜測(cè),一定要問清楚客戶的實(shí)質(zhì)需求和問題。
今天陪同事帶看客戶終于找回了自己工作的激情萍悴。
今日金句:
客戶要購房不論刮風(fēng)下雨,都會(huì)去售樓中心購房头遭。所以不要給自己找任何借口。
24小時(shí)免費(fèi)看房熱線:18636167944
