你有一套房子窍箍，每月租金5000，你和租戶簽了2年的合同椰棘，租戶每個月都會準時給你5000的房租纺棺。
你把這樣的一份合同以4000每個月*24個月9.6萬的價格賣給別人，你提前獲得了9.6萬的租金晰搀，買你合同的人獲得2.4萬的租金差收益五辽，年化收益率12.5%。如果把這份合同分成10份外恕，每個人只要出9600杆逗，就能獲得2400的收益。
這背后其實是資產(chǎn)證券化鳞疲，這樣的模式罪郊，在美國叫 REITs（Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)信托投資基金）尚洽。
REITs和我剛剛說的例子不是一模一樣悔橄，在美國REITs的方式是，把一所房子未來的租金作為一個資產(chǎn)腺毫，把它包裝成基金癣疟，分成很多份，大家可能沒能力買套房子享受租金的收益潮酒，但可以通過買一份REITs的基金份額睛挚，獲得租金上漲的紅利。和我剛剛例子不一樣的是急黎，這里的REITs收益的高低和房子租金的漲跌有關(guān)扎狱，如果租金漲了，投資收益就漲了勃教，如果跌了淤击，投資收益就虧了。而我舉的例子是租金是固定的故源，收益也是固定的污抬，就像買了一份有固定收益的理財。
講了這么多绳军，到底什么叫資產(chǎn)證券化印机？
資產(chǎn)證券化起源于美國二戰(zhàn)之后，政府為了刺激經(jīng)濟删铃，鼓勵投資耳贬，給了民眾很多投資優(yōu)惠政策踏堡。這時候猎唁，銀行的資金跟不上投資的熱度了，要想辦法解決資金缺口，投資銀行家又出場開腦洞了诫隅。投資銀行家把流動性很差的20腐魂、30年的房地產(chǎn)貸款打包成債券，轉(zhuǎn)手賣出去逐纬，拿到手的錢就可以用來放貸蛔屹。這樣就解決了流動性問題。這些“轉(zhuǎn)手債券”就是最原始豁生、最簡單的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品兔毒。
資產(chǎn)證券化讓間接投資市場（商業(yè)銀行的錢）和直接投資市場（投資銀行的錢）聯(lián)動起來了，這讓商業(yè)銀行和證券業(yè)務(wù)的分業(yè)經(jīng)營找到了接口甸箱。為后來各種金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間育叁。
資產(chǎn)證券化在現(xiàn)代生活應(yīng)用廣泛，像螞蟻花唄芍殖，京東白條豪嗽，也是一種資產(chǎn)證券化。就是把信用卡的貸款利息打包成債券豌骏，賣給市場上的投資者（比如商業(yè)銀行龟梦、債券基金等），獲得的資金繼續(xù)用于放貸窃躲，不斷循環(huán)计贰，是資金的利用率最大化，自己還享受了巨額的利息收入框舔。香帥老師說蹦玫，“從2016年到2017年，螞蟻花唄做了1600億的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品刘绣，中間有10%左右的利率差樱溉，馬云大概在這個業(yè)務(wù)中賺了160億左右∥撤铮”
總的來說福贞，資產(chǎn)證券化就是把某個未來可能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)，通過各種金融手段包裝成證券賣出去停士。
資產(chǎn)證券化是一個金融工具挖帘，它本身是中性的，怎么用恋技，結(jié)果就大相徑庭了拇舀。
做好的資產(chǎn)證券化，要遵循兩個原則：
第一蜻底，底層的資產(chǎn)一定要好骄崩，像美國的次貸危機，底層的資產(chǎn)就是一些還不起房貸的人承諾的貸款利息；好的底層資產(chǎn)需要有穩(wěn)定的要拂、持續(xù)的抠璃、有保障的現(xiàn)金流。
第二脱惰，杠桿要合理搏嗡，過度的證券化一定要嚴格的加以控制和監(jiān)管。還是次貸危機拉一，就是過度證券化的例子采盒，最后大家都還不起貸款了，導(dǎo)致大量金融機構(gòu)的倒閉蔚润，投資人損失慘重纽甘。
今天，我們有學(xué)習(xí)了一個大名鼎鼎的金融工具：資產(chǎn)證券化抽碌。金融工具都是中性的悍赢，沒有好壞，但要合理利用货徙。
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