? ? ? 2017年1月，小王經(jīng)中介介紹看中一套總價(jià)138萬(wàn)元的二手房炉菲。2017年1月5日堕战，與房東、中介簽訂三方合同拍霜，合同約定嘱丢，“小王支付購(gòu)房定金50000元給房東；2017年1月9日內(nèi)沉御，首付房款230000元在中介見(jiàn)證下由小王支付給房東用于還貸（同步過(guò)戶）屿讽。”
? ? ? 合同約定的日期到了吠裆，房東未準(zhǔn)備好還貸資金伐谈，小王也沒(méi)付清首付款，買房的事就此擱置试疙。
? ? ? 2月初诵棵，房東的老婆陳某以需要用房產(chǎn)證向中介借走房產(chǎn)證、土地證原件祝旷，并寫了字據(jù)履澳，以房東名義承諾在2月20日前繼續(xù)履行合同。
? ? ? 2月中旬怀跛，陳某以房東名義發(fā)信息給小王：
? ? ? 因你未在1月9日內(nèi)付首付款距贷，你的行為已違反合同約定，現(xiàn)決定與你解除合同吻谋，已收取的定金沒(méi)收忠蝗。
? ? ? 小王又氣又慌，不知如何是好漓拾。3月初阁最，中介發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)出賣給他人戒祠，具體細(xì)節(jié)不詳。另速种，陳某告知小王其與房東在訂立合同時(shí)已經(jīng)離婚姜盈。
? ? ? 腫么辦？
? ? ? 如果小王找到你配阵，你該如何幫小王破局馏颂？請(qǐng)把你的高招寫在留言區(qū)。
? ? ? 不妨從以下角度考慮：
? ? ? 1闸餐、你認(rèn)為誰(shuí)違約饱亮？
? ? ? 2、若認(rèn)定房東違約舍沙，那小王可提哪些要求？
? ? ? 3剔宪、如何實(shí)現(xiàn)小王的訴求拂铡？
? ? ? 欲知后事如何，請(qǐng)聽下回分解葱绒。
問(wèn)題一：誰(shuí)違約感帅？
1、合同約定地淀，小王付支付首付款的同時(shí)房屋應(yīng)“同步過(guò)戶”失球，而“同步過(guò)戶”的前提為房東已準(zhǔn)備好全部的還貸資金，并辦妥銀行抵押的涂銷手續(xù)帮毁。而事實(shí)上房東沒(méi)有落實(shí)還貸資金实苞。小王未在約定期限支付首付款的原因是房屋不具備同步過(guò)戶的條件，而非其故意不付烈疚。（訴訟中黔牵，小王應(yīng)當(dāng)提交其具備履行能力的證據(jù)）
2、房東雖通知小王不再履行合同爷肝，但房東無(wú)權(quán)單方解除合同猾浦，其與小王的合同仍為有效合同，在此情況下房東將同一房產(chǎn)出賣給其他人灯抛，導(dǎo)致小王訂立合同的目的落空金赦，房東的行為屬于根本違約。
問(wèn)題二：若認(rèn)定房東違約对嚼，那小王可提哪些要求夹抗？
小王可要求房東雙倍退還定金，同時(shí)主張可得利益損失（由于該地段房?jī)r(jià)上漲猪半，可得利益損失實(shí)為房屋差價(jià)損失）兔朦。
問(wèn)題三：如何實(shí)現(xiàn)小王的訴求偷线？
兩步走：
第一步，查明房東與第三人房屋交易情況沽甥。主要目的是查明房東與第三人的交易經(jīng)過(guò)及最終的成交價(jià)格声邦。經(jīng)查，房東與第三人在2017年2月20日簽訂房屋買賣合同摆舟，3月初辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)亥曹。合同備案價(jià)格為136萬(wàn)，真實(shí)的成交價(jià)格為151.5萬(wàn)元恨诱。
第二步媳瞪，小王起訴至管轄法院，要求房東雙倍返還定金10萬(wàn)及可得利益損失照宝。
一審判決：
1蛇受、解除小王與房東的合同；
2厕鹃、房東雙倍返還定金10萬(wàn)元兢仰；
3、房東賠償小王可得利益損失8.5萬(wàn)元剂碴。
結(jié)語(yǔ)：
? ? ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲把将，房東為追求更高的賣價(jià)將138萬(wàn)元的房屋以151.5萬(wàn)元的價(jià)格出賣給第三人，從中賺取房屋差價(jià)13.5萬(wàn)元忆矛。而判決雙倍定金中的5萬(wàn)及可得利益損失8.5萬(wàn)元正是房東因違約而多賺的13.5萬(wàn)元察蹲。足見(jiàn)法院為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，以判決的方式對(duì)房東無(wú)視誠(chéng)信的行為予以懲戒催训。
附：相關(guān)法律條文
一洽议、《中華人民共和國(guó)合同法》
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行瞳腌、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任绞铃。
第一百一十三條【損害賠償?shù)姆秶慨?dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的嫂侍，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失儿捧，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失挑宠。
經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的菲盾，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保各淀。債務(wù)人履行債務(wù)后懒鉴，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金临谱；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的璃俗，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
二悉默、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》
第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失城豁，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處抄课，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失唱星。
三、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》
第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的跟磨，給付定金的一方拒絕訂立主合同的间聊，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的抵拘，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金哎榴。
