跟同事從食堂出來慢味，忽然冒出來個想法，就是以一個城市每月的成交均價（比如鏈家的成交價）做房價指數(shù)交易盔几，讓投資的錢可以去買房價指數(shù)晴弃。這樣，1逊拍、讓買房的人都是有實(shí)際需求的上鞠，沒實(shí)際需求的可以買跟房價一樣的房價指數(shù)；2芯丧、買房投資的人資金有了跟房價漲幅一樣的替代物芍阎，就不會費(fèi)勁去買房子，買房子既有交易成本缨恒，又有政策限制谴咸。
還有衍生出來的作用：1轮听、買房價指數(shù)的錢可以給當(dāng)?shù)赜脕砀憬ㄔO(shè)，還能解決地方債和地方政府依賴賣地收入的問題寿冕，搞基建促進(jìn)城市發(fā)展蕊程，從而提升房價，這是投資人的錢使用的正道驼唱。地方政府為了吸引人買他的指數(shù)藻茂，也有動力促進(jìn)發(fā)展、改善基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境玫恳；2辨赐、通過這個指數(shù)變化還能清晰地看出城市發(fā)展?fàn)顩r，投資人用自己的真金白銀做出的選擇京办，不是嘴炮和空理論掀序。相當(dāng)于城市發(fā)展指數(shù)，它的錨是好量化的房價惭婿，也能解決地方政府間競爭的激勵問題不恭。搞成春秋戰(zhàn)國時政府間的競爭局面，中央政府就搞搞制衡和協(xié)調(diào)〔萍ⅲ現(xiàn)在地方政府競爭的基準(zhǔn)是gdp换吧，其實(shí)人去這個地方居住工作的指標(biāo)更根本，房價指標(biāo)是直接的體現(xiàn)钥星。
深證和上證分別有地產(chǎn)指數(shù)沾瓦，但只是兩個證券市場的，不是針對具體城市的谦炒」彷海可能美國有房價期貨或者房價指數(shù)期貨，但是期貨不如現(xiàn)價好宁改。
然后指數(shù)的影響力和參與的人數(shù)是決定性的缕探，人太少了沒意義，得是有了一定比例和量才能起到作用透且。小地方這么搞有難度撕蔼，但是從控制房價角度來說小地方也沒必要控制，不能搞的地方就是沒必要秽誊。一二三線也可以鲸沮，弱地級市和縣城不行。
但是發(fā)現(xiàn)這個想法細(xì)想會有很多問題锅论。
一個根本性的問題讼溺，就是沒有能交割的標(biāo)的。現(xiàn)價指數(shù)沒有對手盤最易，沒法交割怒坯，所以美國只有有對手盤的期貨和期貨指數(shù)炫狱。房價指數(shù)1、要么不限量的發(fā)行剔猿，問題是房價漲了怎么贖回视译，誰出漲的錢？2归敬、要么類似股票酷含，限量，不贖回汪茧，發(fā)行了之后就在股民間循環(huán)椅亚，這個的問題是限量的話容量有限，多出來的錢還會買房子去舱污。2的限量方法其實(shí)也沒有類似股票的資產(chǎn)和分紅標(biāo)的呀舔，只是封閉運(yùn)行讓它在程序上可行。
所以問題的關(guān)鍵是扩灯，找到反映房價漲幅的實(shí)際標(biāo)的媚赖，地方房價指數(shù)是虛的，沒人能給你兌現(xiàn)珠插，股指能兌現(xiàn)是因?yàn)楣芍敢彩且换@子實(shí)際股票省古。后續(xù)的人會買股票是因?yàn)椋?、股票是有資產(chǎn)支撐的丧失；2、數(shù)量有限惜互，有人買的時候就有人接盤布讹。如果房價指數(shù)無限量，就沒人接盤训堆；如果限量就有人接盤描验，但是容量也就有限，相當(dāng)于把城市的房地產(chǎn)市場虛擬化擴(kuò)容坑鱼。
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場分出一杯羹膘流，是一個想法，可以用房產(chǎn)稅分紅做標(biāo)的鲁沥，相當(dāng)于發(fā)行股票呼股，房產(chǎn)稅直接相關(guān)于房價。還是有限的方案画恰，但是有了實(shí)際標(biāo)的彭谁。實(shí)際標(biāo)的不一定是房產(chǎn)稅，但應(yīng)該是這樣的思路允扇。限量股票方案可行缠局，是因?yàn)橐粋€城市的投資需求其實(shí)也是有限的则奥，只要股票容量能容納城市對應(yīng)的投資需求。關(guān)鍵是要找到這樣的標(biāo)的物：1狭园、必須能反映房價读处，2、規(guī)模能滿足投資需求唱矛。
房地產(chǎn)市場根本的問題是：房子升值的源泉是政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資和城市里工作的人創(chuàng)造的價值罚舱，但是升值收益讓房產(chǎn)的原持有者占有了，就是創(chuàng)造價值的人和享受收益的人脫開了揖赴。其實(shí)房價指數(shù)也只是個技術(shù)手段馆匿，最根本的是要用技術(shù)手段讓創(chuàng)造價值的人享受收益，所以燥滑，政府的強(qiáng)拆是有道理的渐北，原住戶根本不創(chuàng)造價值，只是因?yàn)樗贾莻€地方就要享受政府投資改善基礎(chǔ)設(shè)施的紅利铭拧。所以能把創(chuàng)造價值變成享受價值的人赃蛛，用金融或者其他手段實(shí)現(xiàn)就厲害了。現(xiàn)實(shí)世界的物質(zhì)屬性導(dǎo)致了問題搀菩，金融就是改造物質(zhì)現(xiàn)實(shí)讓它更理想化的手段呕臂。
