文/柯臨?
如果我說房子至今仍是最受國民追捧的投資品计济，應該沒人反駁吧？
我之前在文章中提到排苍，如果你一定要投資房地產沦寂，國內眼前不太適合，不如考慮國外淘衙。這幾年海外配置的風刮得很熱传藏，天南地北何處無芳草？
門檻低幔翰、方便入手漩氨、適合普通人的海外房地產，今天聊聊日本遗增。
哦對了叫惊，有些話說在前面：
1、沒忽悠你去日本買房做修，每個人情況不同霍狰，投資必須因人而異。
2饰及、別帶所謂的“民族情感”蔗坯，完全兩碼事，乖~
01
買房必須看大環(huán)境燎含，先說日本經濟情況宾濒。
上世紀90年來以來，日本樓市崩盤進入泡沫破滅時代屏箍，房價下跌超過50%绘梦。日本國民老齡化橘忱，不想結婚、不愿生育卸奉、不敢消費钝诚、不想買房、整體進入“低欲望社會”榄棵。
2017年日常的新生人口94萬凝颇，更是創(chuàng)下1899年有統(tǒng)計數(shù)據以來的最低值（死亡數(shù)>出生數(shù)，上圖散發(fā)著淡淡的自生自滅的氣息）疹鳄。
但從GPD數(shù)據看拧略，日本并未持續(xù)下坡，近10年還算平穩(wěn)：
以2017年為例尚辑，即便日本總GPD只有中國1/3辑鲤，仍是世界排名第3的經濟大國。
于是形成某種反差：
一邊是日本經歷長期經濟低谷后開始緩慢走高杠茬，而另一邊，日本人對泡沫格外敏感弛随，以一種保守乃至消極的姿態(tài)生活瓢喉，導致房價始終蹲在低估區(qū)。
與中國人熱火朝天的買房態(tài)度截然不同舀透。
日本簡言之栓票，真是佛系的國民態(tài)度，佛系的房地產愕够，幾乎不可能出現(xiàn)暴漲走贪，向下也很難再跌（默默躺在低洼區(qū)幾十年）。
02
再看日本房產的幾個特點惑芭。
1坠狡、信息透明，流程完善
日本所有房產中介共享一套房源數(shù)據遂跟。因此中介之間的信息差很小逃沿，比拼的是誰評估房源與價格更準確、誰服務更好幻锁。
信息如此透明凯亮，意味著鮮有漫天開價的混亂狀況。當然也沒法講價哄尔。
流程上大致是：
找中介->選房源->付定金->確認購房申請->簽訂購房合同->付剩余款項->中介處理相關事宜->拿房產證假消。
日本不少房產中介與中國有合作，異國購房的流程已經挺成熟岭接。
2富拗、租售比高
如果習慣了國內房地產風格的人堂鲤，估計對此很不習慣。
我們知道媒峡，在中國瘟栖，房子增值靠的絕對是上漲空間，靠租金回本基本指望不上谅阿。
天朝房價租售比穩(wěn)居全球最低半哟，有些地方甚至超過1:700，就是用700個月才可收回房價成本…抽出北上廣深的租金回報率一看签餐，平均還不到1.5%寓涨。
但在日本，租售比數(shù)字就正常多了氯檐。
根據2017年的數(shù)據：東京5.76%戒良，大阪5.91%。一般來說冠摄，5%以上的租金回報屬于適合投資的樓市糯崎。
3、門檻低
日本房價并非便宜河泳，一線城市6萬RMB以上很常見沃呢，平均如下：
但關鍵在于：房子真的，很小拆挥，很小…
前幾年我去日本玩薄霜，公寓民宿十幾㎡比比皆是，碰上40+㎡我都覺得是豪宅纸兔。
所以呢惰瓜，總價50萬甚至30萬就能在東京或大阪買一套一居室，你想想這價格擱在北京上海汉矿，杯水呀么車薪~
相較歐美房產的門檻高or水又深崎坊，以及地理位置、文化背景與中國相差甚遠负甸，襯托之下流强，日本的房子似乎顯得更清純了。
03
接著看呻待，日本什么樣的房子適合買打月？
先說我的答案吧：一線城市+二手房+小戶型（一居室）。
其實剛才的日本主要地市房價表已露出端倪蚕捉，我再放個橫向對比圖：
上圖中紅色是東京奏篙，橙色是大阪，其他是陪跑的二三線城市，現(xiàn)在更清晰直觀了吧秘通？
說白了为严，一座城市的房價夠不夠堅挺，歸根結底看人口肺稀，與老齡化啊面積啊沒啥關系第股。就像東京瘪吏，全日本4%面積的空間里聚集了25%的人口臂聋，房價很難回落。
一線城市的安全邊際最高凿可，小戶型流動性最好繁仁。
日本的小戶型大致長這樣：
注意看截圖中的地段——東京都新宿區(qū)涉馅。
這是什么地方？是東京乃至于整個日本最著名的繁華商業(yè)區(qū)黄虱，是北京的“宇宙中心”五道口好么稚矿！五六十萬就能買套十幾平方米一居室。
至于收益捻浦，截圖中的“8.4%”指的是“表面回報率”晤揣，扣除每年管理費、修繕費等等默勾， 實際回報率估計在5%-7%碉渡。
04
最后，說風險母剥。
普遍關注的有兩點：一是地震怎么辦，二是房價會不會下跌形导？
地震問題环疼，首先日本房子都是超強抗震（達八級），東京311地震堪稱日本史上最大地震朵耕，但是卻沒有一棟樓倒塌炫隶，由此可見一斑。
其次阎曹，購買房子時中介一般都會要求你買5年間地震火災保險費伪阶。尤其你若從銀行借貸，這錢就是強制性繳納处嫌。
至于房價會不會下跌栅贴，這么說吧，下跌的概率很小熏迹。
日本房價平躺在低洼區(qū)幾十年檐薯，再跌也跌不到哪里去，何況有2020奧運會作為經濟強心針，對房價形成重大利好坛缕。
那么墓猎，我眼中最大的風險是什么呢？——
過分高估日本房價的投資回報率赚楚。
國內房地產在過去10年毙沾，穩(wěn)坐投資品收益率NO.1寶座，買房后第二年漲20%宠页、30%…甚至100%屢見不鮮左胞。而日本房產，走的是穩(wěn)中有升勇皇、靠合理租售比獲得收益的路子罩句。
性格迥異的兩個模式。
你可能覺得敛摘，一套房子好歹幾十萬门烂，每年到手收益率才5%-8%，我買點兒固收產品不更好兄淫？流動性還強呢屯远！
對呀，但大部分去買日本房子的捕虽，手里并不只有幾十萬嘛…
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