我并不是完全否定寫字樓和商鋪的價值，我買的也有圈暗，只是掂为，購買商辦類物業(yè)的風險、難度员串、不確定性要遠遠高于住宅勇哗，買錯的機率大大增加，為了避免錯誤昵济，我們又不是沒得選擇智绸，我的建議就很明確，不碰即可访忿，不看即可瞧栗，如果自需，就租海铆，拿錢投買別的就是了迹恐。
大家都知道的一個原因就是因為寫字樓和商鋪轉手稅費太高，基本達到了售價的30%左右卧斟，一般人根本接受不起殴边，所以，這類物業(yè)的流動性極差珍语，也就造成了升值極差锤岸，這是大家都知道的理由，我今天要說的這7個方面板乙，并不是這個原因是偷。
首先，我并不是完全否定寫字樓和商鋪的價值募逞，我買的也有蛋铆，只是，購買商辦類物業(yè)的風險放接、難度刺啦、不確定性要遠遠高于住宅，買錯的機率大大增加纠脾，為了避免錯誤玛瘸，我們又不是沒得選擇蜕青，我的建議就很明確，不碰即可捧韵，不看即可市咆，如果自需，就租再来，拿錢投買別的就是了蒙兰。
比如，你買了個寫字樓芒篷，但物業(yè)水平搜变、電梯維護、空調維護针炉、車位租金及車位出售挠他，這都是你不可控的，但卻和你的出租篡帕、出售息息相關殖侵。
舉個例子，鄭州高鐵站升龍廣場镰烧，占據(jù)的是高鐵站最好的位置拢军，但早兩年因為入住戶數(shù)不多，空調一直不開怔鳖，讓整個寫字樓出租死循環(huán)茉唉，至今還是高鐵站空租率最低的，也是租金最低的结执，別忘了度陆，這兒可是最好的位置。
比如献幔，你買了個商鋪懂傀，但旁邊商鋪如果開成了做鋁合金門窗的，或開了個拷羊肉串的蜡感，你有什么辦法蹬蚁？你的店如何高端起來？你的鋪子是很難租出去的铸敏。
再舉上面的例子缚忧，鄭州高鐵站升龍廣場商鋪開盤的時候悟泵，那是2013年杈笔，很多地市投資客提前一天來徹夜排隊，搶著要買糕非，但如今因為物業(yè)不行蒙具，管理不擅球榆，不是租金多少的問題，是空租禁筏、租不出去的問題持钉！
問題又來了，對于一些自用型老板來說篱昔，我每天要租寫字樓租商鋪啊每强，我也不用買嗎？是的州刽，你就直接拿錢買住宅空执，平常租寫字樓和商鋪，就是了穗椅，這樣的話辨绊，你在未來可進可退。
除了流動性差匹表，為什么我這么堅決的不建議你購買呢门坷？我們從其它七個方面來分析。
1
為什么你在國外看不到寫字樓的開工和建設袍镀？
我在溫哥華默蚌，悉尼，墨爾本流椒，洛杉磯敏簿，多倫多考察的時候，這些城市也有塔吊和工地宣虾，但我?guī)缀蹩床坏接性诮ǖ膶懽謽琼椖抗咴＃亲≌?/p>
為什么？
因為這些城市在10多年前绣硝，寫字樓就已經過剩了蜻势！
這些城市的現(xiàn)在，就是我們中國城市的未來鹉胖。
即使現(xiàn)在不蓋寫字樓了握玛，再過20年，我們目前城市在建體量甫菠，一樣也是過剩的挠铲。
2
寫字樓和商鋪不是剛需，不是民生寂诱，沒有政策紅利拂苹。
不關乎民生的事情，永遠都是政策的棄子痰洒。
比如契稅優(yōu)惠瓢棒、增值稅優(yōu)惠浴韭、個稅優(yōu)惠。
關乎民生的住宅脯宿，一直都有優(yōu)惠和照顧念颈，但寫字樓和商鋪從來都沒有過。
房地產調控了20年连霉，從來就沒有寫字樓和商鋪的事兒榴芳！愛死愛活從不過問。
住宅漲價了跺撼，限價翠语。
寫字樓從10萬掉到2萬，沒人過問财边，好像買的人活該似的肌括。
住宅交房質量差，維權酣难。
商鋪交鋪后常年空租谍夭，維權都組織不起來，為什么憨募？都是投資客紧索，都忙啊，有身份啊菜谣，丟不起這人啊珠漂。
3
受經濟周期影響太大，金融屬性大大下降尾膊。
就業(yè)環(huán)境
經濟周期
金融周期
規(guī)劃變動
后期物業(yè)媳危、經營
以上影響租金和升值的因素，我們統(tǒng)統(tǒng)無法控制冈敛。
經濟危機時待笑，寫字樓和商鋪率先被市場拋棄。
失業(yè)率增高時抓谴，經濟就會下滑暮蹂，投資型市場率先被打擊。
信貸收緊時癌压，寫字樓的按揭和抵押又率先被拋棄仰泻，比如現(xiàn)在，你手上有的寫字樓想抵押滩届，不是比例的問題集侯，是很多銀行根本就不接，但住宅，沒有銀行不接浅悉。
政府的規(guī)劃變動，對你已經購買的寫字樓和商鋪有較大影響券犁，新區(qū)建設术健，CBD輪換，就業(yè)中心遷移粘衬，地鐵規(guī)劃荞估，機場高鐵，交通高架稚新，道路施工等勘伺。
4
時間節(jié)點也確實錯過了。
好機會也是有的褂删，但確實很少飞醉，很難碰。
哪里有擠壓屯阀，哪里才有機會缅帘，比如北京史上最嚴厲的商辦類調控，但难衰，選擇難度依然很大钦无。
站在2018年的9月份，在重點城市住宅全部限購之下盖袭，投資需求兩年前就已經擠壓到了不限購不限貸的寫字樓和商鋪領域失暂，在爆炒兩年時間之下，即使有的好機會鳄虱，也早被轉而涌來的投資客抬高了房價弟塞，失去了洼地和價值，大概率下拙已，80%以上都是坑宣肚。
比如，其實我也有買公寓悠栓。2016年8月份霉涨，住宅漲了50%，公寓還沒有動惭适，價格很低首付還分期笙瑟，但限購即將來，需求擠壓將至癞志，我快速出手往枷，至今買的公寓房價都漲了80%，比住宅還多。未來租金更優(yōu)秀错洁，這樣的機會是可以的秉宿，但普通用戶較難把握住，關鍵是屯碴，目前也失去了時間節(jié)點描睦。
5
在經濟快速增長的經濟體中，不要去購買長線投資產品导而。
快速增長的經濟體中忱叭，資產價格的漲幅是最重要的，是應該最先關注的今艺。
在歐美的慢增長經濟體中韵丑，每年GDP是2%左右的增長率，收益6%就是不錯的收益虚缎，可以考慮長持和長期投資撵彻。
中國是6%以上的GDP增長，M2是每年10%左右的增長实牡，社融是每年12%左右的增長千康，這樣的增長之下，長期投資通常不是最好的選擇铲掐，資產價格的漲幅應該是首選關注要素拾弃。
而寫字樓和商鋪，因為稅費太高摆霉，無法轉讓無法套現(xiàn)豪椿，注定就是長持物業(yè)，不要去碰為最好携栋。
6
受產品升級換代影響太大搭盾，現(xiàn)在的寫字樓未來都是淘汰品。
目前中國的寫字樓都是單個單個分隔銷售的婉支。
目前海外成熟的優(yōu)質的寫字樓都是基金或公司持有鸯隅。你在國外幾乎看不到個人出租的寫字樓，都是整體持有向挖，再出租蝌以。
持有和出售型物業(yè)，其物業(yè)水平何之、辦公環(huán)境跟畅、辦公配套、企業(yè)入駐溶推、企業(yè)配套之大不同徊件。
未來的企業(yè)奸攻，更愿意去哪種寫字樓辦公？更愿意去哪些商場購物虱痕？全出售型寫字樓會成為總部企業(yè)選擇嗎睹耐？全出售型商鋪會成為優(yōu)秀商業(yè)中心嗎？
肯定不會的部翘！這些寫字樓和商業(yè)在未來一定會被邊緣化硝训！并逐步被市場拋棄！
7
反正是長持略就，吃租金，抗通脹晃酒，不妨換個思維表牢。
反正投資寫字樓和商鋪就知道賣不掉，都是為了長持吃租金贝次，不妨換個思路崔兴，我去國外買個住宅，一樣吃租金如何蛔翅？租售比并不差啊敲茄。
租售比差不多，但起碼有了更多用途山析，一是可以自用堰燎，二是容易變現(xiàn)轉手，三是也順便做了境外資產配置笋轨。
換個思維秆剪，會發(fā)現(xiàn)景色更美。
8
總結：
1爵政、不看，不碰，不買咪啡，就不會犯錯莺琳。
2、自用的老板掺出，拿錢買住宅徽千，租寫字樓或商鋪，可進可退汤锨。
3罐栈、熊市中依然是有結構性的住宅投資行情，比如泥畅，在目前非限購的城市荠诬，比如在人口流入的城市琅翻。
4、不妨換個思維柑贞，吃租金嘛方椎，去國外買個租售比相當?shù)淖≌绾危可蹈镁唬D賣更容易棠众，杠桿更方便。
一定會有杠精上來說有决，我曾經什么時候什么價格買了個商鋪或寫字樓闸拿，目前回報率多少，我很滿意书幕，XX年就已經回本了新荤。
我只回復一句：說的你好像那時候不能買住宅似的？說的好像是你當時買了住宅回報率比這個差似的台汇？
