在中央提出國(guó)家新型城鎮(zhèn)化與內(nèi)需消費(fèi)拉動(dòng)背景之下欠橘，人們文化旅游需求將進(jìn)入集中大爆發(fā)階段矩肩，“吃、住肃续、行”之后“游黍檩、購(gòu)、娛”的消費(fèi)力不可估量痹升。這為眾多企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)千載難逢的時(shí)代機(jī)遇建炫。那么，文旅產(chǎn)業(yè)的商機(jī)在哪里疼蛾？有哪些發(fā)展模式肛跌？如何搶占文旅地產(chǎn)發(fā)展先機(jī)？如何推動(dòng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作察郁？

一衍慎、文旅時(shí)代的新特征

做任何事情，首先要了解正處在一個(gè)什么樣的時(shí)代皮钠，只有先搞清楚了這個(gè)時(shí)代正在發(fā)生什么樣的變革稳捆，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了哪個(gè)歷史階段，才有可能搶占時(shí)代的制高點(diǎn)麦轰。新的文旅時(shí)代具有一個(gè)潮流乔夯、兩個(gè)對(duì)流和三個(gè)需求方面的特征：

1.一個(gè)潮流：大休閑的潮流

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP進(jìn)入1000美金以后款侵，真正意義上的旅游才開(kāi)始末荐，隨之而來(lái)的，是一個(gè)全民觀光旅游的浪潮新锈。當(dāng)人均GDP突破3000美金時(shí)甲脏，大眾觀光旅游開(kāi)始向休閑、體驗(yàn)旅游轉(zhuǎn)型。而人均GDP超過(guò)5000美金標(biāo)志著進(jìn)入休閑旅游全面爆發(fā)块请、體驗(yàn)旅游蓬勃發(fā)展的新時(shí)代娜氏。

到今天，中國(guó)的人均GDP已經(jīng)達(dá)到6600美金墩新，全新的體驗(yàn)旅游時(shí)代正撲面而來(lái)贸弥，這將是一種新的生活方式，要享受生活抖棘、逃離都市茂腥、尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮切省、釋放心情最岗、尋找自我、還要豐富多彩朝捆。 在這股休閑浪潮下般渡，圍繞著體育、旅游芙盘、休閑驯用、文化等巨大的產(chǎn)業(yè)鏈釋放出了巨大的消費(fèi)力。

現(xiàn)總結(jié)了休閑產(chǎn)品的七種主要形態(tài)儒老，包括：主題度假酒店蝴乔、休閑運(yùn)動(dòng)、郵輪游艇驮樊、娛樂(lè)活動(dòng)薇正、養(yǎng)生產(chǎn)品、餐飲產(chǎn)品和文化產(chǎn)品囚衔。

2.兩個(gè)對(duì)流：內(nèi)外對(duì)流挖腰、城鄉(xiāng)對(duì)流

三十年前的中國(guó)以生產(chǎn)為核心，兩頭在外练湿；三十年后將以消費(fèi)為驅(qū)動(dòng)猴仑，市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)，消費(fèi)在國(guó)內(nèi)肥哎。在休閑經(jīng)濟(jì)撲面而來(lái)的大潮中辽俗，需要注意到兩個(gè)現(xiàn)象。

第一個(gè)叫內(nèi)外對(duì)流：一方面是國(guó)內(nèi)游客篡诽、開(kāi)發(fā)者的海外考察榆苞、訪問(wèn)、旅游霞捡，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)許多企業(yè)已經(jīng)不滿(mǎn)足于自己的認(rèn)識(shí)而積極地去世界各地進(jìn)行全球抓藥；另一方面國(guó)外相關(guān)機(jī)構(gòu)積極進(jìn)入廣闊的中國(guó)市場(chǎng)薄疚，促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)外在休閑產(chǎn)業(yè)碧信、休閑產(chǎn)品赊琳、休閑服務(wù)的開(kāi)發(fā)、互動(dòng)砰碴、合作躏筏。

第二個(gè)是城鄉(xiāng)對(duì)流，即新型城鎮(zhèn)化：鄉(xiāng)村的人渴望都市現(xiàn)代生活呈枉，都市人又想逃離到山清水秀的鄉(xiāng)村生活趁尼。這其中城市反哺農(nóng)村是真正推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的核心，都市人在享受鄉(xiāng)村生活的同時(shí)把城市文明帶入和植入鄉(xiāng)村猖辫，推動(dòng)都市文明和鄉(xiāng)村文明的結(jié)合酥泞。今天在鄉(xiāng)村形成了五股返鄉(xiāng)力量，包括：返鄉(xiāng)農(nóng)民啃憎、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者芝囤、本土企業(yè)、都市小資和富豪辛萍，當(dāng)他們帶著新的眼光和資本回到鄉(xiāng)村悯姊，鄉(xiāng)村旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)面臨新的變革

3.三個(gè)需求：生態(tài)、文化贩毕、健康

文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須要滿(mǎn)足三個(gè)需求悯许。第一個(gè)是生態(tài)的需求。第二個(gè)是文化的需求辉阶，現(xiàn)今的文化呈現(xiàn)出主流化先壕、高科技化、大眾化和全球化的特征睛藻，要滿(mǎn)足文化的需要启上，項(xiàng)目需要經(jīng)歷從傳承文化到創(chuàng)造文化、從創(chuàng)造文化到消費(fèi)文化店印、從消費(fèi)文化到升華文化三個(gè)過(guò)程的輪回冈在。第三個(gè)是健康的需要。 所以按摘，當(dāng)休閑浪潮包券、新型城鎮(zhèn)、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型炫贤、打造文化軟實(shí)力溅固、經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、美麗中國(guó)夢(mèng)等諸多因素的巧妙碰撞兰珍，文旅地產(chǎn)成為了其中一個(gè)獨(dú)特而重要的抓手侍郭。

天時(shí)、地利、人和均已具備亮元，文化旅游地產(chǎn)迎來(lái)了自身發(fā)展的機(jī)遇期猛计。 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在一個(gè)初期階段，與國(guó)際上有很大差距爆捞，大致表現(xiàn)在四個(gè)方面：旅游主導(dǎo)特點(diǎn)奉瘤、產(chǎn)品多元特點(diǎn)、長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)煮甥、市場(chǎng)廣泛特點(diǎn)盗温。這種比較的意義在于感受差異及意識(shí)問(wèn)題，并不是說(shuō)什么都需要跟國(guó)外一致成肘。 文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是為人們提供一種全新的生活方式卖局。“全新”體現(xiàn)在六個(gè)方面：良好的生態(tài)環(huán)境艇劫、完善的休閑配套吼驶、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合店煞、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)蟹演、獨(dú)特的生活方式。

二顷蟀、文旅時(shí)代的六大商機(jī)

文旅新時(shí)代應(yīng)關(guān)注六大重要商機(jī)：

1.綜合文旅新區(qū)

綜合文旅新區(qū)一般位于文化厚重的古城外圍或周邊酒请，以疏解城市人口、產(chǎn)業(yè)和交通鸣个，既可實(shí)現(xiàn)對(duì)古城的騰籠換鳥(niǎo)羞反，又提供全新的文化展現(xiàn)平臺(tái)，形成規(guī)模龐大囤萤、功能復(fù)合的綜合性文旅新區(qū)昼窗。

2.文化商業(yè)地產(chǎn)

文化商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)為核心，以產(chǎn)業(yè)涛舍、居住澄惊、生態(tài)為支撐，融入文化主題富雅，塑造地域特色掸驱，利用商業(yè)的外向性、集聚性没佑，凸顯其作為文化舞臺(tái)和窗口的性質(zhì)特點(diǎn)毕贼。今天常規(guī)性的商業(yè)已經(jīng)缺乏吸引力，人們更愿意去具有文化性蛤奢、娛樂(lè)性和休閑性的商業(yè)區(qū)鬼癣，不僅為吃住行陶贼，更多是為了在游購(gòu)?qiáng)实倪^(guò)程中感受愉悅、放松和獨(dú)特的體驗(yàn)扣溺。

3.文化娛樂(lè)地產(chǎn)

文化娛樂(lè)的發(fā)展與現(xiàn)代都市人追求放松骇窍，釋放壓力的生活需求有直接關(guān)系，文化娛樂(lè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)除了利用現(xiàn)代新型的娛樂(lè)設(shè)備锥余、娛樂(lè)方式外，很重要的一點(diǎn)就是要結(jié)合地域文化痢掠。

4.健康養(yǎng)生地產(chǎn)

健康是人類(lèi)永恒的追求驱犹，近年來(lái)亞健康問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，清新的空氣足画、干凈的山水雄驹、靜謐的環(huán)境逐漸成為財(cái)智人士首選的修養(yǎng)之地。健康養(yǎng)生是一個(gè)非常大的淹辞、但是也是非常值得做的医舆、更是大家都非常關(guān)注的課題。

5.鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)

以新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)象缀，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展為思路蔬将，鄉(xiāng)村休閑旅游正在引領(lǐng)新一輪的“資本下鄉(xiāng)”，許多老板在城市打拼以后現(xiàn)在要回歸做一些發(fā)展央星。

6.綜合度假地產(chǎn)

以生態(tài)為基石霞怀，在大型綜合旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)方面，需要企業(yè)的大手筆投資莉给。

三毙石、文旅時(shí)代的戰(zhàn)略突破

那么，如何搶占文旅產(chǎn)業(yè)先機(jī)颓遏，文旅產(chǎn)業(yè)如何與地產(chǎn)結(jié)合徐矩，現(xiàn)分享“12345”方法論：

1.一枝獨(dú)秀：找魂

“找魂”就是尋找一個(gè)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力和戰(zhàn)略方向，基于城市高度叁幢、文化高度滤灯、生態(tài)高度的結(jié)合，尋找項(xiàng)目最長(zhǎng)的長(zhǎng)板遥皂。找魂不是提缺乏支撐的龐大概念力喷，也不是提另類(lèi)而缺少內(nèi)容的概念。

找魂的關(guān)鍵是打通四度演训，即“定位有高度弟孟，功能有廣度，產(chǎn)品創(chuàng)新有深度样悟，和所有元素要建立關(guān)聯(lián)度”拂募。 比如要站在區(qū)域的高度庭猩，文化的高度，生態(tài)的高度陈症。

從戰(zhàn)略上蔼水，“一枝獨(dú)秀”是長(zhǎng)板理論，任何項(xiàng)目都要找到自己的核心賣(mài)點(diǎn)录肯，充分張揚(yáng)趴腋。只有清楚了“魂”在哪里？個(gè)性在哪里论咏？核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里优炬？可持續(xù)發(fā)展依憑的東西在哪里？項(xiàng)目才有了唯一性厅贪、排他性蠢护、權(quán)威性的東西，就是必須要找到項(xiàng)目一個(gè)的“魂”养涮。這種找魂的能力正是意思機(jī)構(gòu)的核心能力之一葵硕。

2.兩場(chǎng)統(tǒng)籌：市場(chǎng)+官場(chǎng)

任何開(kāi)發(fā)企業(yè)必須首先“下接市場(chǎng)”，結(jié)合自身?xiàng)l件和項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)贯吓，在積極相關(guān)項(xiàng)目先進(jìn)開(kāi)經(jīng)驗(yàn)式的同時(shí)懈凹，尋找適合的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)配置宣决、開(kāi)發(fā)模式蘸劈、資源整合，開(kāi)創(chuàng)自身的文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式尊沸；其次“上通官場(chǎng)”威沫，在今天中國(guó)做企業(yè)，不光是要懂市場(chǎng)洼专，還要懂官場(chǎng)棒掠，要關(guān)注政治，要發(fā)揮政府的全局把控和宏觀調(diào)控能力屁商，內(nèi)外一起發(fā)力烟很，為文旅項(xiàng)目的發(fā)展保駕護(hù)航并提供相應(yīng)支持，包括規(guī)劃蜡镶、土地雾袱、交通、市政官还、稅收芹橡、專(zhuān)項(xiàng)資金、旅游營(yíng)銷(xiāo)等支持望伦。跳好“市長(zhǎng)”和“市場(chǎng)”雙人舞林说，搭建“政府”與“企業(yè)/投資者” 合作橋梁煎殷。

3.三力決策：心力+能力+實(shí)力

文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，無(wú)論政府腿箩、企業(yè)在招商和尋找合作伙伴豪直，還是要進(jìn)入文旅地產(chǎn)的企業(yè)，必須要具備“三力”珠移，即“心力弓乙、能力、實(shí)力”三方面的支撐力剑梳。

心力方面唆貌，要判斷對(duì)文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到底是將旅游地產(chǎn)作為企業(yè)未來(lái)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的戰(zhàn)略型，還是在適合做旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目時(shí)嘗試做旅游地產(chǎn)的策略型垢乙，還是以旅游地產(chǎn)概念謀求在拿地和銷(xiāo)售的利益的投機(jī)型。

其次语卤，隨著消費(fèi)者口味的不斷提高追逮，打造一個(gè)成功的休閑產(chǎn)品光有錢(qián)是不夠的，還必須有打造精品的能力粹舵，必須要懂這個(gè)行道钮孵，要有做精細(xì)產(chǎn)品的能力；同時(shí)在有明確的戰(zhàn)略方向的同時(shí)眼滤，具備一流的操作能力巴席，包括執(zhí)行力和整合全球資源的能力。

另外诅需，今天做旅游項(xiàng)目都必須有相當(dāng)大的投入漾唉，有沒(méi)有持續(xù)的投資能力是關(guān)鍵，所以企業(yè)必須要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力

4.四劃推進(jìn)：謀劃堰塌、策劃赵刑、規(guī)劃、計(jì)劃

先規(guī)劃后建設(shè)已經(jīng)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定動(dòng)作场刑。但很多項(xiàng)目的失敗恰恰是因?yàn)椴邉澋娜蔽话愦耍鄙僖恢Κ?dú)秀的找魂、兩場(chǎng)結(jié)合的統(tǒng)籌牵现、三力要素的研判铐懊。

項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)流程應(yīng)該具備四個(gè)階段，即：謀劃瞎疼、策劃科乎、規(guī)劃、計(jì)劃丑慎。

首先喜喂，文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)瓤摧，要有政府和企業(yè)的前期謀劃，通過(guò)眼觀六路玉吁，耳聽(tīng)八方照弥，對(duì)企業(yè)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)情況的了解进副，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要的前期準(zhǔn)備这揣。

其次，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)影斑，按照承上啟發(fā)给赞，左右逢源的思路，充分發(fā)揮變壓器的轉(zhuǎn)換效應(yīng)矫户，拿出一個(gè)科學(xué)的策劃方案片迅，指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)；策劃主要解決“定方向皆辽、定功能柑蛇、定引擎、定特色驱闷、定模式”五大問(wèn)題耻台，從而大幅度提升項(xiàng)目在政府、市場(chǎng)方面的關(guān)注和吸引空另，塑造企業(yè)良好口碑和品牌效應(yīng)盆耽。

接下來(lái)是通過(guò)規(guī)劃對(duì)策劃既定的思路進(jìn)行定量化，將產(chǎn)品按照專(zhuān)業(yè)的技術(shù)規(guī)范和要求扼菠，進(jìn)行空間落地和設(shè)計(jì)摄杂，有了策劃之后，這時(shí)的規(guī)劃就有神了娇豫，有魂了匙姜，有個(gè)性化了。

最后是計(jì)劃冯痢，通過(guò)前三劃之后氮昧，整合投資者，實(shí)現(xiàn)資源的有效整合和項(xiàng)目的快速推動(dòng)浦楣，擬定具體工作計(jì)劃袖肥，把這個(gè)“魂”具體落實(shí)下去，推動(dòng)下去振劳，最大限度地來(lái)規(guī)避蠻干和同質(zhì)化的問(wèn)題椎组。

5.五位一體：概念為王、休閑為體历恐、文化為魂寸癌、產(chǎn)業(yè)為鏈专筷、整合為網(wǎng)

一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，往往都具備這五個(gè)因素蒸苇，通過(guò)它們的有機(jī)結(jié)合磷蛹，既保證項(xiàng)目的近期的成功，又可以獲得持續(xù)的發(fā)展溪烤。

第一味咳，概念為王，通過(guò)對(duì)生態(tài)檬嘀、文態(tài)槽驶、業(yè)態(tài)、形態(tài)的提煉鸳兽，凝練形成項(xiàng)目和產(chǎn)品的獨(dú)特概念掂铐，成為核心新引力。

第二揍异，休閑為體堡纬，不同于常規(guī)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)需要配置大量的休閑設(shè)施蒿秦，營(yíng)造休閑的環(huán)境和氛圍，成為讓游客呆得下蛋济、呆得久的主要法寶棍鳖。

第三，文化為魂碗旅，文化是點(diǎn)亮旅游地產(chǎn)的靈魂渡处，通過(guò)文化符號(hào)、文化演藝祟辟、文化特色的體驗(yàn)医瘫，為文旅地產(chǎn)形成獨(dú)特的標(biāo)簽。

第四旧困，產(chǎn)業(yè)為鏈醇份，通過(guò)“銷(xiāo)售住宅+經(jīng)營(yíng)商業(yè)+游客活動(dòng)”的業(yè)態(tài)共生、人群共享吼具，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條僚纷，甚至可以打通一二三產(chǎn)業(yè)關(guān)系，形成聯(lián)動(dòng)組合拗盒，從而設(shè)計(jì)成為一個(gè)共生的平臺(tái)。

第五陡蝇，整合為網(wǎng)哮肚，這是一個(gè)跨界與整合的時(shí)代广匙，只要與文旅地產(chǎn)生態(tài)圈相關(guān)聯(lián)的允趟，都可以大力整合，通過(guò)整合不斷了解其實(shí)質(zhì)艇潭，并最終會(huì)選擇價(jià)值取向高的部分自己來(lái)做，從而積淀自己的品牌鲁纠，在未來(lái)，拼的不僅僅是智力鳍寂、實(shí)力改含，還有整合力。

明確新文旅時(shí)代的六大商機(jī)捍壤，把握文旅時(shí)代的最新戰(zhàn)略鞍爱，將文旅產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)進(jìn)行有效結(jié)合，才能搶占先機(jī)盗扇，成為最大贏家沉填！

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