今天想梳理一下建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的評級報告寫作邏輯拌夏，跟“007行動”第四篇一樣，是個有點專業(yè)又有點無聊的習(xí)作爪飘。
建筑行業(yè)
行業(yè)部分：建筑行業(yè)比較特殊點：（1）當(dāng)年的新簽合同額將是決定未來建筑業(yè)的新開工面積和投資額的重要指標(biāo)贺归，所以會說一下整體建筑行業(yè)的新簽合同額等情況。（2）原材料方面住闯，鋼材瓜浸，水泥等原材料成本在建筑施工成本中占比較高澳淑，加之大型建筑工程一般施工周期較長，原材料對成本控制的影響比較大斟叼。（3）建筑業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)偶惠，成本上升對建筑行業(yè)也會產(chǎn)生一定的影響。（4）建筑行業(yè)普遍存在的是墊資施工朗涩，應(yīng)收賬款回籠速度、債務(wù)規(guī)模擴大绑改、財務(wù)成本上升都是一些建筑企業(yè)的潛在風(fēng)險谢床。（5）建筑施工的安全生產(chǎn)問題。（6）國家對建筑業(yè)實行資質(zhì)等級管理和市場準(zhǔn)入制度厘线，建筑企業(yè)只能在相應(yīng)的資質(zhì)范圍能承接項目识腿，簡直企業(yè)資質(zhì)等級劃分為施工總承包-專業(yè)承包-勞務(wù)分包三個序列。
建筑行業(yè)目前市場化程度較高造壮，建筑企業(yè)眾多渡讼，基本屬于勞動密集型附加值低的低位行業(yè)，2005年以來耳璧，全國建筑行業(yè)的毛利率維持在5%～6%之間成箫。對于普通住宅和小型項目的建筑市場供給能力已經(jīng)超過了需求，競爭非常激烈旨枯；高樓層蹬昌、大體量的項目競爭程度相對較低，利潤水平相對較高攀隔。特大型央企皂贩，地方性國企及部分大中型民營企業(yè)占據(jù)主要的市場份額。
針對企業(yè)昆汹，首先分析一下企業(yè)的經(jīng)營收入大表明刷，介紹一下企業(yè)的收入，毛利潤和毛利率满粗。建筑施工中進(jìn)行分類辈末，可分為商品房類、保障房類败潦、公建項目類和其他工程類（PPP等）本冲。其中涉及到政府的企業(yè)包括PPP項目和BOT項目。PPP項目是政府參與建設(shè)劫扒，BOT是政府不參與建設(shè)檬洞，在項目建成后再回購，BOT項目增加了建筑企業(yè)的墊資時間沟饥。
第二部分添怔，介紹一下企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)及工法情況湾戳。有的時候會介紹一下工程項目的成本情況，通常材料費占50%以上广料，人工費大約30%左右砾脑，機械作業(yè)費10%左右。機械費的產(chǎn)生通常是建筑企業(yè)對外租金工程設(shè)備所產(chǎn)生的費用艾杏。第三部分介紹一下公司的業(yè)務(wù)范圍(是全國還是局限于各嗜鸵隆）、以及大客戶集中程度等购桑。第四部分介紹公司新簽合同額畅铭，大型項目情況（數(shù)量、金額勃蜘，新承接大型項目總金額）硕噩、業(yè)務(wù)在建未完工合同額等。建筑行業(yè)通常關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)：貨幣資金缭贡、存貨（存貨看在建工程炉擅、已完工未結(jié)算和原材料）和應(yīng)收賬款。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)
建筑和房地產(chǎn)是上下游的關(guān)系阳惹，所以順便一起寫下房地產(chǎn)行業(yè)谍失。房地產(chǎn)行業(yè)通常分房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營等。有的房企開發(fā)完房地產(chǎn)穆端，直接自持一部分袱贮，用來商業(yè)運營，通常一些做大型商業(yè)綜合體的企業(yè)通用的做法体啰，比如萬達(dá)攒巍、碧桂園等。
從行業(yè)來看荒勇，1991年隨著住房制度改革的啟動柒莉，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，2005～2013年房地產(chǎn)行業(yè)快遞發(fā)展沽翔，房價上漲過快兢孝，市場投機問題愈加突出，行業(yè)“過熱”跡象逐步顯現(xiàn)仅偎。國家也開始出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策跨蟹。地方政府控制土地推出結(jié)構(gòu)，新入市土地大幅下降橘沥，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度有所下降窗轩。2010～2013年，調(diào)控政策愈加嚴(yán)厲座咆，2015年痢艺，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資95,979.0億元仓洼，同比增長1.0%，增速同比下滑9.3個百分點堤舒。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期繁榮期結(jié)束色建，開始步入調(diào)整期。
（1）經(jīng)營環(huán)節(jié)（住宅地產(chǎn)舌缤、用于銷售的商業(yè)地產(chǎn)）
指標(biāo)來看箕戳，首先要看土地儲備情況。
第二友驮，看公司在建項目及擬建項目情況
第三漂羊，就是公司房地產(chǎn)行業(yè)必備的表格，這個可以看出來很多東西卸留，包括簽約銷售面積、簽約銷售金額椭豫、新開工面積耻瑟、竣工面積、簽約金額赏酥、簽約收入喳整、結(jié)算面積、結(jié)算金額裸扶、已售未結(jié)算面積和已售未結(jié)算金額等框都。
第四，看公司業(yè)態(tài)呵晨，住宅和商鋪的比例魏保，如果是商鋪，有多少自持摸屠。
財務(wù)指標(biāo)主要看預(yù)收賬款和存貨（存貨看開發(fā)產(chǎn)品（已售未結(jié)算）和開發(fā)成本（土地谓罗、原材料等）的情況）。
（2）物業(yè)管理-商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè) ??
持有面積季二、運營時間檩咱、類型（出租物業(yè)/經(jīng)營物業(yè)）、可出租面積胯舷、出租率刻蚯、平均租金水平（天）、租金收取率桑嘶、租賃收入炊汹、毛利率、主要招商品牌等情況不翩。
