原創(chuàng)作者：侯靖宇律師
房地產(chǎn)市場經(jīng)過2018年的調(diào)整，各大城市的房價都呈現(xiàn)下降的趨勢钦椭，很多沒買房子或者想改善的朋友都準(zhǔn)備在合適的時機(jī)進(jìn)場拧额。
按理說一個房子總價基本都過百萬，但是交易的時候能仔細(xì)把合同看完的卻不多彪腔。有些是出于信任侥锦，覺得對方和中介應(yīng)該不會設(shè)坑。有些是怕麻煩德挣，買賣合同恭垦、傭金協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、確認(rèn)書番挺、告知函等等一大堆文件唠帝，少說也有上萬字，看完了也不知道在講些什么玄柏，索性不看了襟衰。還有人覺得，和對方談的很愉快粪摘，看起來都是爽快的人瀑晒，簽合同只是走個形式，不會出什么問題的赶熟。
但是瑰妄，二手房買賣合同如果不仔細(xì)約定具體條款，可能會錢房兩空映砖。
最近朋友小王就遇到了這樣的事间坐。前幾天他打來電話，說最近買了個房子邑退，業(yè)主反悔不賣了竹宋，問我怎么辦。我問他合同怎么寫的地技，違約金是怎么約定的蜈七？居然一問三不知，只說是中介公司的模板莫矗，當(dāng)時基本沒看就簽了飒硅。趕緊讓他把合同拍照發(fā)來看下。不看不要緊作谚，一看才發(fā)現(xiàn)條款對他很不利三娩。
首先是違約條款設(shè)置不合理，合同約定：如業(yè)主違約妹懒，買家只能要求雙倍定金或者支付違約金雀监，不能要求繼續(xù)履行合同。這條眨唬，就把小王要房子的路堵死会前，法院不會再支持繼續(xù)履行合同的訴求，只能要違約金和賠償了匾竿。
其次是定金約定太低瓦宜。合同約定的定金是5萬元，但是房子交易價格360萬搂橙，如果按最高標(biāo)準(zhǔn)20%約定定金歉提，直接主張雙倍定金返還笛坦，基本能覆蓋小王的損失区转，可以大大節(jié)約訴訟時間苔巨。
最后，沒有約定律師費(fèi)由違約方承擔(dān)废离，這部分維權(quán)成本就得小王自己承擔(dān)侄泽。
現(xiàn)在業(yè)主決心違約，小王只能委托我?guī)退鹪V業(yè)主追償蜻韭。如果小王簽這份合同時能多留意下悼尾，或者找人把把關(guān)，說不定早就把房子拿到手了肖方。
那二手房買賣合同要怎么看呢闺魏？今天就和大家分享二手房買賣合同幾個關(guān)鍵點(diǎn)，規(guī)避下一些常見風(fēng)險俯画。?
第一析桥，定金約定是否合理。法律規(guī)定定金的上限是合同價的20%艰垂，發(fā)生違約時可以直接適用定金罰則：收取定金的一方違約泡仗，應(yīng)雙倍退回；支付定金的一方違約猜憎，不得要求退回娩怎。定金罰則適用簡單直接，無需過多的舉證胰柑、評估截亦，如果買房或賣房心意堅(jiān)決，可以約定盡量高比例的定金柬讨，加強(qiáng)保障崩瓤。萬一發(fā)生違約的情況，也可以節(jié)約訴訟成本姐浮。
第二谷遂，付款時間和順序。一般買家分三次給房款：簽合同時給定金卖鲤，賣方申請（辦好）贖樓手續(xù)給首期款肾扰，辦理過戶手續(xù)后給尾款。付款的時間和順序一定要和賣方辦理各項(xiàng)手續(xù)的時間和順序相吻合蛋逾，而且要給自己留夠籌集資金的時間集晚，單獨(dú)約定“XXXX年XX月XX日前支付XXXX元”是比較危險的，一方面如果到了付款期限賣方的手續(xù)卻沒辦好区匣，容易扯皮偷拔；另一方面如果自己不夠時間籌集資金，也容易陷入違約的被動境地。
第三莲绰，辦手續(xù)的時間和順序欺旧。通常賣家需要辦的手續(xù)有贖樓、辦理過戶手續(xù)辞友、交房，如果是沒有出證的房產(chǎn)震肮，還要賣家領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證称龙。除領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時間因涉及開發(fā)商戳晌，無法明確約定之外疫向，贖樓等其他手續(xù)都要和買家的付款時間和順序吻合鸿捧，并留足充裕的時間方便辦理各項(xiàng)手續(xù)。
第四妄荔，違約條款泼菌。違約條款一般會列明違約后如何解決爭議、什么情況下雙方有權(quán)解除合同啦租、按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金哗伯、是否能要求違約方繼續(xù)履行合同、維權(quán)發(fā)生的費(fèi)用誰來承擔(dān)等等篷角。尤其要注意的是對雙方權(quán)利的限制和放棄焊刹，比如“不得迫使對方繼續(xù)履行合同”，“合同自動解除恳蹲，雙方互不追究違約責(zé)任”的條款虐块，最好在備注中進(jìn)行修改，確保自己享有完整的權(quán)利嘉蕾。同時贺奠，約定清楚一旦發(fā)生糾紛，解決糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)错忱、律師費(fèi)儡率、評估費(fèi)和已經(jīng)支付的中介費(fèi)都由違約方承擔(dān)挂据，以降低維權(quán)的成本。
第五儿普，把重要的口頭承諾寫進(jìn)合同崎逃。比如“家私家電全部贈送“，”保證過戶完馬上把戶口遷走“這類口頭承諾箕肃，有時是決定購房的重要因素婚脱，但是中介提供的格式合同里面通常沒有這方面的條款今魔，一定要自己寫進(jìn)備注勺像，以防事后反悔。
最后错森，如果房子情況特殊吟宦，或者交易復(fù)雜，最好找律師參與涩维，保障交易更安全順利殃姓。
全文完。感謝您的耐心閱讀~
作者介紹：
侯靖宇律師畢業(yè)于北京大學(xué)金融法中心
現(xiàn)為廣東載信律師事務(wù)所專職律師瓦阐，專注房地產(chǎn)蜗侈、金融領(lǐng)域法律事務(wù)。
