你好馆揉，歡迎來到香帥的北大金融學課。我是北京大學的徐遠教授抖拦，應香帥的邀請升酣，本周我給你講一個房地產(chǎn)的專題課。
前兩天态罪，我分別給你講了剛需買房和改善買房噩茄，今天我接著給你講養(yǎng)老買房。
首先复颈，來說說什么是“養(yǎng)老買房”绩聘。說起養(yǎng)老房，很多人可能覺得就是買個房子給父母住券膀。這樣的理解君纫，出發(fā)點很好，但是很不全面芹彬。你可能聽說過一個詞蓄髓，叫做“百歲人生”。什么意思呢舒帮？就是人類已經(jīng)全面進入了長壽時代会喝，像我們這代人活到100歲是大概率事件陡叠，我們的父母活到90多歲也是大概率事件。你想肢执，當我們60歲退休的時候枉阵，還有40年左右的生命。那么養(yǎng)老問題怎么解決呢预茄？而且兴溜，隨著物價的上漲，還是有一點資產(chǎn)放著比較好耻陕，多一層保險拙徽。那么養(yǎng)老買房，其實就是老齡化背景下的一個保障機制和資產(chǎn)配置問題诗宣，買得好的話膘怕，不僅可以幫助父母養(yǎng)老，還可以幫助我們自己養(yǎng)老召庞。
什么叫做“買得好”呢岛心？就是要盡量挑選有增值潛力的房產(chǎn)。這時候篮灼，就有兩個非常關鍵的問題忘古。
第一個，在哪里買穿稳，如何挑選城市存皂？
第二個，國外的房子要不要買逢艘？
下面，我給你逐一分析骤菠。
一它改、挑選城市的“八大要素”第一個問題，在哪里買養(yǎng)老房商乎？
很多人覺得央拖，養(yǎng)老就是在老家縣城買，房價還便宜鹉戚。但是鲜戒，既然是一份老有所依的資產(chǎn)，你就要考慮它保值增值的潛力抹凳。這時候遏餐，城市的發(fā)展?jié)摿褪悄闶滓目剂俊?/p>
這個問題，我和我的博士生做過系統(tǒng)的研究赢底，我給你簡單地梳理一下失都，決定城市房價的八大要素柏蘑，供你買房參考。為了便于你理解和記憶粹庞，我把這八大要素分為兩類：第一類是“常見的已知要素”咳焚，第二類是“不常見的關鍵要素”。
先來看常見的已知要素庞溜，這四個要素分別是：第一革半，城市規(guī)模（用GDP總量或者人口總量衡量）；第二流码，人口流入又官；第三，人均收入（用職工名義平均）旅掂；第四赏胚，土地供應。這些因素在有關房地產(chǎn)的討論中商虐，你會經(jīng)尘踉模看到，代表著一個城市的發(fā)展水平秘车，人口吸附能力典勇，收入水平和住房供應，都是影響房屋價值的重要因素叮趴。
這些因素雖然常見割笙，但是它們的重要性你不要低估。
比如說城市規(guī)模眯亦，是影響房價的最重要因素伤溉，這一條雖然簡單，但是非常重要妻率。為什么大城市房價高乱顾，小城市房價低呢？因為一個城市的規(guī)模宫静，是資源聚集能力和城市管理水平的最重要指標走净，再加上城市發(fā)展的網(wǎng)絡效應，大城市的發(fā)展?jié)摿头€(wěn)定性都會比小城市好得多孤里。
再比如伏伯，人口流入這一條也非常重要，一個城市外來人口多捌袜，房價就高说搅。北京、上海琢蛤、廣州蜓堕、深圳這些大城市抛虏，就不多說了，房價很高套才，外來人口也很多迂猴。
除了這些人們熟知的大城市，還有一些中小城市的人口流入也很多背伴。比如說沸毁，珠三角的東莞、佛山傻寂、中山這三個城市息尺，雖然是中小城市，但是地處粵港澳的大灣區(qū)疾掰，區(qū)位條件非常好搂誉，工業(yè)基礎也好，發(fā)展?jié)摿Υ缶裁剩敲淳臀舜罅康娜丝诹魅胩堪茫@些城市的發(fā)展?jié)摿头慨a(chǎn)保值增值的潛力都非常大。
剛才說的是四個常見的“已知因素”拂檩，我們來進一步說說四個不太常見的“關鍵因素”侮腹，了解這四個因素非常關鍵，可能會成為你選擇城市的勝負手稻励，這四個因素分別是：
第一父阻，兒童數(shù)量的增速。數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)望抽，一個城市學齡兒童的增速越快加矛，房價就越高，房價增速也越快煤篙。比如說這些年深圳的房價漲得非郴耐郑快，除了剛才說的原因之外舰蟆，還有一個重要的原因，就是深圳的學齡兒童的增速是全國最快的狸棍。有多快呢身害？過去十幾年，深圳的學齡人口增長超過300%草戈，不僅是全國最快的塌鸯，而且比第二名廈門多2倍，比第三名北京多3倍唐片。這樣一來丙猬，你就明白為什么深圳涨颜、廈門、北京這些城市的房價漲得那么快了茧球。如果家里有個小孩要上學的話庭瑰，買房就變成了剛需，你就不會再猶豫抢埋。而且買了之后弹灭，其實是一舉兩得，不僅解決了孩子的上學問題揪垄，房產(chǎn)還增值了穷吮，你絕對不會后悔的。
第二饥努，上市公司的數(shù)量捡鱼。這一點非常有意思，一個地區(qū)上市公司的數(shù)量是這個地方經(jīng)濟活力的一個重要指標酷愧。你知道驾诈，我國的公司上市是非常困難的，要過五關斬六將伟墙，耗時好幾年的時間，而且最后戳葵，還要過一個叫做發(fā)審委的那個會就乓。你經(jīng)常聽說是“每5家公司過一個”，或者“每6家公司過一個”拱烁，上市之難由此可見一斑生蚁。一個地方，如果上市公司數(shù)量多的話戏自，就說明這個地方的公司質(zhì)量好邦投，經(jīng)濟活力好。
數(shù)據(jù)顯示擅笔，上市公司最多的省市分別是廣東志衣、浙江、江蘇猛们、上海念脯，然后是北京、福建弯淘、山東绿店、湖南，這8個省市也是經(jīng)濟比較活躍、房價上漲潛力比較好的地區(qū)假勿。
第三個要素借嗽，財政收入。財政收入這一條也很重要转培。為什么呢恶导？因為我國很多地方的經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一定很準確，但是財政收支的數(shù)據(jù)是很靠譜的堡距，經(jīng)濟真正好的城市甲锡，它的財政狀況也比較好。數(shù)據(jù)顯示羽戒，我國有7個省市的財政狀況是比較好的缤沦，分別是上海、北京易稠、深圳缸废、廣東、浙江驶社、江蘇和福建企量，而其它省市的財政狀況都處于赤字的狀態(tài)，也就是入不敷出亡电。一旦入不敷出届巩，地方政府就很容易大量賣地，對房價形成壓力份乒。
第四個要素就是服務業(yè)占比恕汇，也就是一個城市經(jīng)濟當中第三產(chǎn)業(yè)的比重。我們的研究表明或辖，服務業(yè)主導的城市瘾英，發(fā)展?jié)摿Υ螅以诮?jīng)濟下行的時候颂暇，能夠對抗經(jīng)濟下行缺谴，比工業(yè)主導的城市表現(xiàn)要好，它的房價上升的潛力也比較大耳鸯。在我國經(jīng)濟增速下行湿蛔，經(jīng)濟轉型這個大背景下，服務業(yè)的這一特性就尤為重要县爬。
好了煌集，剛才說的是決定房價的八大要素，也是我們挑選城市買養(yǎng)老房的八大因素捌省。這八個因素放在一起，我們就完全可以理解碉钠，中國各個城市房價的高低纲缓。你買房的時候不妨列一個單子卷拘，一樣一樣地比對。在比對的時候祝高，不僅要注意前面四個常見的“已知因素”栗弟，更要關注后面四個不常見的“關鍵因素”。
二工闺、國外房產(chǎn)投資：看起來很美下面我們來說說應該如何看待在國外買房養(yǎng)老這個問題乍赫。
很多人都聽說，國外很多大城市的房子比國內(nèi)還便宜陆蟆，與其買國內(nèi)這么貴的雷厂，為啥不買國外便宜的呢？那么對于這個問題叠殷，我恰好也做過系統(tǒng)研究改鲫，我把主要的發(fā)現(xiàn)給你概括一下，其實就是三點：
第一點林束，國外的房子其實不便宜像棘，很多國外的城市一眼看去房價比國內(nèi)的一線城市要便宜很多『埃可是這些大城市缕题，其實只有幾十萬人口，相當于國內(nèi)的地級市胖腾，和國內(nèi)的地級市相比烟零，還是很貴的。比如說亞特蘭大是美國的一個大城市胸嘁，但是人口只有50多萬瓶摆，房價是一平米2萬多。如果和國內(nèi)一個50多萬人口的城市比性宏，那還是很貴的群井。
第二，和國內(nèi)可比的城市比毫胜，國外的房價其實更高书斜。比如說紐約、洛杉磯這樣的大城市酵使，市區(qū)人口有好幾百萬荐吉，都市圈人口一兩千萬，和國內(nèi)的一線城市是大致可比的口渔。這樣的城市样屠，房價就比國內(nèi)貴很多。紐約、洛杉磯的房價差不多是北京痪欲、上海的兩倍悦穿。
第三，國外的房子投資收益率并不高业踢。像紐約栗柒、東京等大城市的房產(chǎn)，不但價格貴知举，而且持有成本非常高瞬沦，投資回報率并不高。比如說紐約雇锡，房價大約是北京的2倍逛钻，名義上的房租收益率有4%以上。但是遮糖，扣除了房產(chǎn)稅绣的、保險費、管理費等等之后欲账，最后也就2%左右屡江，和國內(nèi)一線城市的房租收益率是差不多的。而且考慮到國內(nèi)房價的增長潛力赛不，其實國內(nèi)房產(chǎn)的投資價值更大惩嘉。
其實有一個簡單的邏輯可以告訴我們，為什么國外買房投資不太靠譜踢故。我們現(xiàn)在是處在一個資金富余的時代文黎，國外的資金也在到處尋找投資機會。前兩年殿较，歐洲的國債收益率甚至是負的耸峭，就是比零還要低。那么如果國外的房產(chǎn)有很高的收益率的話淋纲，早就被專業(yè)機構劳闹、富豪們買走了，等我們?nèi)ベI的時候洽瞬，可能又是“接盤俠”了本涕。所以，普通家庭去國外買養(yǎng)老房伙窃，其實是不太靠譜的菩颖。
不過話說回來，少數(shù)高凈值人群的資產(chǎn)很多为障，在國內(nèi)已經(jīng)有很多套房子了晦闰，那么在國外買房不是為了增值放祟，而是為了投資組合的分散，是為了在全球分散持有資產(chǎn)鹅髓。那就是另外一種考慮舞竿，另當別論了。
今日概要：
1. 在長壽時代窿冯，養(yǎng)老買房不僅僅是為了居住，更重要的是買一份資產(chǎn)确徙，是老有所依的一份保障醒串；
2. 挑選國內(nèi)城市買房養(yǎng)老，要考慮八大因素鄙皇，分為四個常見的已知要素和四個不太常見的關鍵要素芜赌；
3. 國外的房子并不便宜，投資回報率也不高伴逸，投資價值并不大缠沈。
