近日廣東省房協(xié)一則關(guān)于“廣東擬逐步取消預(yù)售全面推行現(xiàn)售”的通知攒至，引發(fā)了軒然大波嘶居。住建部也剛剛辟謠：“取消商品房預(yù)售征詢意見情況并不屬實(shí)”罪帖。但是語焉不詳，又有紅頭文件在側(cè)邮屁，自然是擋不住鋪天蓋地的擔(dān)憂整袁。

商品房期房預(yù)售一直被詬病已久，因?yàn)轭A(yù)售制度讓購房者受到的傷害越來越多佑吝，而且難以維權(quán)坐昙。當(dāng)然客觀評(píng)價(jià)，我們看到的不僅僅是這些芋忿，也承認(rèn)期房預(yù)售在早期確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用炸客。

商品房預(yù)售制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給受買者，并由受買者支付定金或房款的制度戈钢。在特定階段嚷量，不僅讓開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)快，快速實(shí)現(xiàn)回籠資金逆趣，也讓購房者能夠提前享受到期房的價(jià)格折讓蝶溶，享受低價(jià)帶來的高投資回報(bào)，所以這些年宣渗，很多買了房的人都覺得買房大賺特賺抖所。

中國的房地產(chǎn)今天的一切（繁榮或者弊端），都是建基于包括“商品房預(yù)售”這一個(gè)大的制度基礎(chǔ)上的痕囱。這個(gè)制度前后推行已經(jīng)有20多年田轧，中間發(fā)生了很多波浪，預(yù)售制度一再收緊鞍恢，但一直沒有取消傻粘，到今天還是一項(xiàng)根本制度每窖。相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾弦悉、違法違規(guī)銷售窒典、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清稽莉、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)瀑志，表面上，出現(xiàn)了很多爛尾樓污秆，公眾把這個(gè)問題歸咎于預(yù)售制度劈猪，但實(shí)質(zhì)上極有可能是不正確的。

很多國家和地區(qū)也存在商品房預(yù)售的問題良拼，但因?yàn)橛辛己玫暮笃诒O(jiān)管體制战得，并沒有帶來高金融風(fēng)險(xiǎn)。中國銀行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)主要來于監(jiān)管不到位庸推，并不是商品房預(yù)售本身的問題贡避。

10多年來，預(yù)售資金已經(jīng)成為開發(fā)資金中一個(gè)重要來源予弧。如果一下子取消預(yù)售制度刮吧，會(huì)帶來很多不利影響，比如會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的負(fù)擔(dān)和融資成本掖蛤，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷掉杀捻，接下來的就是出現(xiàn)“爛尾樓”，銀行將受到損失蚓庭。

取消商品房預(yù)售制度致讥，會(huì)規(guī)避掉一些弊端，但勢(shì)必將延長(zhǎng)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)周期器赞，換而言之垢袱，將直接影響到商品房的上市供應(yīng)量，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)與城市化進(jìn)程都會(huì)產(chǎn)生影響港柜。

我們慣例上認(rèn)知的導(dǎo)致樓盤爛尾的原因请契，并不是預(yù)售制帶來的，而是開發(fā)商的現(xiàn)金流太脆弱了夏醉，而這種脆弱是高度受制于銷售回款和銀行貸款導(dǎo)致的爽锥。

今后房地產(chǎn)開發(fā)必然告別傳統(tǒng)模式，而存量房市場(chǎng)也將改變過去的市場(chǎng)格局畔柔。那么也就意味著期房預(yù)售制所暴露的弊端越發(fā)明顯氯夷，雖然現(xiàn)在還處于討論階段，而且僅僅是擬定調(diào)整現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度靶擦，但是卻標(biāo)志著房地產(chǎn)到了一個(gè)全新的時(shí)代腮考。

期房預(yù)售如若逐漸退出現(xiàn)有的市場(chǎng)雇毫，那就意味著不僅會(huì)對(duì)開發(fā)商的實(shí)力提出了更高的要求，也倒逼開發(fā)商對(duì)房子的質(zhì)量提出更高要求踩蔚，小的開發(fā)商或?qū)⒈恢饾u淘汰棚放，對(duì)遏制投機(jī)行為，提高房子質(zhì)量和開發(fā)商服務(wù)起到重要的積極影響寂纪。

現(xiàn)售房的價(jià)格的確是比預(yù)售房貴的——因?yàn)殚_發(fā)商沉淀的資金量更大席吴、時(shí)間更長(zhǎng)赌结，這個(gè)息差要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里捞蛋。還因?yàn)椋@會(huì)造成房屋供應(yīng)的時(shí)間拉長(zhǎng)柬姚，在一些房源緊缺的大城市拟杉，更容易加劇供應(yīng)短缺。

大家最關(guān)心的是此舉能否降房?jī)r(jià)量承？解決高房?jī)r(jià)問題搬设，并不在于一個(gè)期房預(yù)售取消，期房銷售也好撕捍，現(xiàn)房銷售也罷拿穴，各有利弊。不管采用哪種方法忧风，只要是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)的方法就是好方法默色。對(duì)于房?jī)r(jià)而言短期不會(huì)造成太大的影響，原因有兩點(diǎn)：一是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代狮腿，新房供應(yīng)越來越少腿宰，而二手房交易越來越頻繁，取消商品房預(yù)售制難改目前的房地產(chǎn)格局缘厢。二是取消商品房預(yù)售制可能會(huì)抑制房企拿地的熱情吃度，但難以顯現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。雖然取消商品房預(yù)售制不意味著房?jī)r(jià)下跌贴硫，但對(duì)于購房者來說有好的一方面椿每，你買到的是看得著、有質(zhì)量英遭、經(jīng)得起實(shí)際檢驗(yàn)的房子拖刃，而不是一個(gè)虛擬的構(gòu)造。

.