“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商体捏，在新農(nóng)村建設(shè)等名義下出售的建筑在集體土地上的房屋庶灿，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。小產(chǎn)權(quán)房合法嗎岳悟？能夠上市交易嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房要注意什么問題泼差？針對這一系列的問題贵少，小編在下文整理了相關(guān)資料供您參考！
什么樣的“小產(chǎn)權(quán)房”是合法的堆缘？
小產(chǎn)權(quán)房也是經(jīng)過審批和建筑部門的認(rèn)可合法建設(shè)的滔灶，但是必須具備三個條件：
首先，并非只要是“小產(chǎn)權(quán)房”就是非法建筑吼肥。小產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)录平，就是合法建筑，因為法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的缀皱，必須是村里組織的斗这，由村委會為出面，以集體利益為主的形式啤斗。如果是由開發(fā)商操作的表箭，那就是違法的，但是目前都是這么操作的钮莲，村里出面審批免钻，村里私自出讓土地等等，開發(fā)商蓋房銷售和受益臂痕。
其次伯襟，建設(shè)用地是在集體土地上建設(shè)的，土地歸村里的所有村民集體所有握童。
最后姆怪，購買者和享有者必須為本集體成員所有，并且符合“一戶一宅”規(guī)定澡绩，提供了相關(guān)審批手續(xù)稽揭，就可以確權(quán)。非本村本集體人員購買的肥卡，利益將會受損溪掀。
小產(chǎn)權(quán)房若正式市場化，需要那些條件步鉴？
首先揪胃，批建手續(xù)齊全璃哟，集體土地所有權(quán)必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑喊递。
其次随闪，入市補繳納土地出讓金，補繳納稅金骚勘，補齊稅費統(tǒng)一確權(quán)發(fā)證铐伴。
最后，必須為本村的村民俏讹，你若是当宴，非本村村民將會受到限制，因為只需戶口這一項工作泽疆，就可以把你排除在外户矢。
所以，非集體成員于微，購買小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險的逗嫡，至少未來存在法律確權(quán)的風(fēng)險。
如果購買小產(chǎn)權(quán)房株依，會出現(xiàn)哪些風(fēng)險呢驱证？
第一，法律風(fēng)險
因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)恋腕，但不具備法律性質(zhì)抹锄。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的荠藤，購房人權(quán)益很難得到維護伙单。
第二、政策風(fēng)險
如果購買的是在建項目哈肖，遇上相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房吻育，可能會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強拆。購房人可能面臨既無法取得房屋淤井，又不能及時索回房款的境地布疼。
第三，過戶風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護币狠，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)游两，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響漩绵。
第四贱案，辦證風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法土地證和產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定止吐，拆遷時宝踪，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證作為補償?shù)囊罁?jù)侨糟。
第五，財務(wù)風(fēng)險
如果買賣雙方出現(xiàn)交易糾紛肴沫，就郭先生和賣家這樣的情況粟害，法院針對數(shù)額比較大的借款，買方有借款取證的責(zé)任颤芬，如果真相被揭開，法律肯定是不會支持這樣的債權(quán)關(guān)系的套鹅。
小產(chǎn)權(quán)房能否貸款站蝠？
小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，也沒有國有土地使用權(quán),不具備銀行要求的貸款條件卓鹿，所以不能直接從銀行貸款菱魔。而小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款,是指農(nóng)戶利用宅基地所建住房抵押給銀行的貸款方式。它的運作模式是：首先為其住房辦理房產(chǎn)證,然后提出借款申請,經(jīng)貸款銀行同意后,以借款人所有的房屋作為抵押,到房產(chǎn)部門辦理評估吟孙、登記澜倦、受押,核發(fā)《房屋他項權(quán)證》;連同借款人擁有使用權(quán)的集體土地使用證、房產(chǎn)證一起作為貸款抵押物,簽具借款人夫妻共同還款承諾書,最后由銀行辦理放款手續(xù)杰妓。一般貸款額度控制在房屋估值的70%以內(nèi)藻治。抵押小產(chǎn)權(quán)房屋，短期貸款周轉(zhuǎn)巷挥，期歸還本金桩卵。需要注意的是，小產(chǎn)權(quán)房屋因為不能上市交易倍宾，貸款時擔(dān)保公司所擔(dān)保的風(fēng)險較大雏节，所以相對大產(chǎn)權(quán)房屋而言，貸款利息也會相對較高高职。
小產(chǎn)權(quán)房交易注意事項
（1）看開發(fā)主體是否合法钩乍。實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體怔锌，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)寥粹。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。
（2）看是否取得了國有土地使用證产禾。按照有關(guān)規(guī)定排作，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地亚情，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變妄痪，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證楞件。
（3）看是否符合城市規(guī)劃衫生。城中村改造項目裳瘪，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃罪针，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障彭羹。
（4）看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定泪酱，進行報建派殷、招標(biāo)、施工墓阀、監(jiān)理及組織竣工驗收毡惜。
（5）看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證。這是城中村改造項目準(zhǔn)許向社會銷售的重要標(biāo)志斯撮。城中村改造項目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定经伙，經(jīng)武漢市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定勿锅，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后帕膜，才能向社會銷售。
很多購房者抱有僥幸心里溢十，購買了一些手續(xù)不全的城中村房屋垮刹。購買此類房屋可能會出現(xiàn)以下問題：
一是合同效力問題。由于城中村改造項目目前尚不具備銷售條件茶宵，項目在實施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備危纫，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》乌庶、《建筑法》等的可能种蝶，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了瞒大，購房者將無從保護自己的權(quán)益螃征。
二是產(chǎn)權(quán)問題。有關(guān)法律規(guī)定透敌，對于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補救的或存在工程質(zhì)量盯滚、安全問題無法補救的，必須拆除酗电。另外魄藕，土地未經(jīng)國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記撵术。
建議大家不要忽視或者試圖改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)背率，不要抱有僥幸的心理，盡量在進行小產(chǎn)權(quán)房交易之前就能夠很好的了解了小產(chǎn)權(quán)房的定義以及限制，同時政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)政策的規(guī)定寝姿，也要多看一看交排，因為其中包含了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展走向問題，小產(chǎn)權(quán)房是中國城市化進程產(chǎn)生的問題饵筑，因此在未來一段時間這種狀況還是會繼續(xù)存在埃篓。
