房企
近二年，大量房企到期債務(wù)違約，現(xiàn)金流枯竭同波，資金鏈緊張的傳聞一直不絕于耳。據(jù)人民法院公告網(wǎng)的公告顯示叠国，去年宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有458家未檩，截止到今年10月宣告破產(chǎn)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過400家。今年房企破產(chǎn)速度明顯加快了粟焊！ 有一說一冤狡，雖然涼的多，但涼的基本上是中小房企项棠。（破產(chǎn)的中型房企代表：中弘股份000979）為啥筒溃？房企的負(fù)債率，仍處于行業(yè)高位沾乘。101家A股上市房企前三季度負(fù)債率均值為73.4%怜奖。（萬科的負(fù)債率為84.75%，碧桂園的負(fù)債率為89.33%）翅阵。高負(fù)債+高杠桿周轉(zhuǎn)歪玲，只要融資收緊，銀行貸款變慢一點(diǎn)掷匠，銷售回款變慢滥崩，資金鏈就緊張了，當(dāng)然大房企大部分問題不大讹语，只有少數(shù)會有困難钙皮，而首當(dāng)其沖的就是小房企。小房企的融資渠很狹窄顽决，國內(nèi)信托不行短条，私募基金不行，開發(fā)貸不行才菠。國外發(fā)債就更不要想了茸时。簡單來講就是沒錢了，沒有金主爸爸了赋访，玩不動了可都。
房產(chǎn)
偉大的一面：增加財(cái)政收入缓待，刺激經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定局面等渠牲。
殘忍的一面：加劇住房難題旋炒，低生育率，影響實(shí)業(yè)等签杈。
房價(jià)
2015年三四線房地產(chǎn)已經(jīng)過剩媳溺，2016年之后梧喷，房價(jià)卻上漲1倍睛琳。這一倍的上漲锯玛，大部分是貨幣推起來的泡沫。2015年底踢涌，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議指出通孽，要化解房地產(chǎn)庫存。于是推出了PSL(棚改貨幣化）睁壁。以前拆遷背苦，會給你換一套安置房，這叫“實(shí)物安置”∨嗣鳎現(xiàn)在行剂，拆遷之后，給你一筆補(bǔ)償款钳降，你自己拿去買房子厚宰，這叫“棚改貨幣化安置”。以2017年為例遂填，全國棚改戶數(shù)為515萬套铲觉，涉及20個(gè)省份的三四線城市。平均每戶補(bǔ)償?shù)?0萬元吓坚，于是棚改拆遷戶拿著拆遷款撵幽，歡天喜地買新房去了，然后主導(dǎo)了整個(gè)市場的走勢礁击，活生生把房價(jià)抬起來了盐杂。
然后，在一二線城市普遍限購哆窿、限貸链烈、限售、限價(jià)更耻，資金鎖死的同時(shí)测垛，三四線城市的房價(jià)水位漸漸抬高，領(lǐng)漲樓市的下半場秧均。
然后食侮，三四線城市原本的市中心房價(jià)平平，鳥不拉屎的縣郊區(qū)新房卻貴的要死目胡。
這次房價(jià)上漲锯七，大多是棚改貨幣化直接推動的，并不是人口誉己、經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)打?qū)嵧苿用际嬖诤艽蟮呐菽?/p>
有強(qiáng)大人口和經(jīng)濟(jì)支撐的北京和上海，這一輪大約下跌了10%-20%巨双。平均工資兩三千噪猾，房價(jià)上萬的四五線城市，不知道要跌多少筑累。青島袱蜡，短短一年時(shí)間，房價(jià)跌了20%慢宗，其他更小的城市呢坪蚁？沒人能違背常識和基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。政府镜沽、炒房者敏晤、房地產(chǎn)商，并不能長期控制房價(jià)缅茉，當(dāng)城市沒了人口和經(jīng)濟(jì)嘴脾，房子屁都不是。城市化進(jìn)入大城市都市圈階段蔬墩，三四線城市的人口吸引力越來越弱统阿，城市發(fā)展的最核心動力喪失，房子逐漸無人接盤筹我，價(jià)格會逐漸回歸常識扶平。比如鶴崗......
買房
一考慮城市
二考慮需求
投資就沒必要了
未來
房產(chǎn)是非常重要的社會構(gòu)成，以后商品房的流動性肯定會越來越差蔬蕊，公租房结澄，租賃房等新興市場肯定會崛起！對于房產(chǎn)從業(yè)人員而言岸夯，老小區(qū)改造麻献，物業(yè)維護(hù)，租賃等市場都會有很大的機(jī)會猜扮。政府也不需要靠房產(chǎn)來刺激財(cái)政勉吻，房產(chǎn)野蠻生長的周期過了。這個(gè)時(shí)代結(jié)束了旅赢！
2019年首發(fā)于知乎https://zhuanlan.zhihu.com/p/93806336
