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在過去的大半年時間里辰企，毗鄰我社會主義先行示范區(qū)南郊的港村當(dāng)中风纠，發(fā)生了不少事情。在此期間牢贸，摘瓜老人李氏曾經(jīng)發(fā)表過一些不當(dāng)言論竹观。這極大地刺激了各大媒體/自媒體的神經(jīng)，于是老李的各種舊賬不斷地被重新翻了出來潜索。
其中最著名的一件事臭增，便是香港數(shù)碼港的開發(fā)，此事甚至被視為香港向高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型失敗的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
市面上面流傳的版本很簡單竹习，就是：
老李的兒子小李誊抛，向港府提議修建數(shù)碼港，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)整陌。當(dāng)時小李跟時任特首董先生吹得天花亂墜拗窃，手握一大堆科技公司的辦公樓租賃申請瞎领。董先生看小李后生可畏，便欣然答應(yīng)随夸，并且免費(fèi)批了一塊地九默。
可最后沒想到小李這濃眉大眼的也叛變了，辦公樓沒租出去多少宾毒，還把數(shù)碼港變成了一個住宅項(xiàng)目驼修。小李賣房子賺的盆滿缽滿，不亦樂乎诈铛，而港村就此失去了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的最佳良機(jī)乙各，一蹶不振，為日后各種矛盾埋下禍根幢竹。
乍一聽耳峦，確實(shí)是好故事，結(jié)合老李的摘瓜歷史妨退，阻礙香港產(chǎn)業(yè)升級的這口大鍋妇萄，很容易就扣上了。
不過仔細(xì)想想咬荷，這個故事說不通。
且不論老李是不是有這么大的能量轻掩，以一己之力拉香港落水幸乒，單說香港政府作為一個成熟資本主義社會的政府，會像弱智一般被小李耍的團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)唇牧？在重契約的社會環(huán)境下罕扎，商業(yè)條款的重大改動是說變就變的？
于是丐重，我就稍微做了下功課腔召，發(fā)現(xiàn)事情啊，還真不是那么簡單……
1
李澤楷其人
先來說說故事的主角扮惦，李澤楷臀蛛，也就是老李的小兒子小李。
與中規(guī)中矩的大哥不同崖蜜，小李從小就充滿叛逆浊仆，處處跟老李作對：
老李帶他去旁聽商業(yè)會議，他就又哭又鬧豫领；
老李讓他大學(xué)報考土木工程抡柿，他就偷偷報了計(jì)算機(jī)；
老李給他打去生活費(fèi)等恐，他寧可去打工也一分不要洲劣；
老李想讓他回長和上班备蚓，他非要變著法地自己出去干；
老李想讓他結(jié)婚囱稽，他偏不星著，還一個接一個地?fù)Q女朋友，花邊新聞不斷……
相比之下粗悯，大李就規(guī)矩沉穩(wěn)得多虚循，畢業(yè)之后就加入長和，一直伴老李左右進(jìn)行輔佐样傍。這么多年來横缔，也只有一件事情上了八卦，就是張子強(qiáng)10億綁架案那次……
小李13歲就被送到美國念書了衫哥，大學(xué)就讀于斯坦福的計(jì)算機(jī)系茎刚。
斯坦福是什么地方？除了是世界名校之外撤逢，它還是美國產(chǎn)學(xué)結(jié)合的先驅(qū)和代表膛锭，現(xiàn)如今鼎鼎大名的硅谷，就是由斯坦福大學(xué)的一個工業(yè)園區(qū)發(fā)展起來的[1]蚊荣。
蘋果總部初狰，硅谷
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1951年，時任斯坦福工程學(xué)院院長的弗雷德里克·特曼（Frederick Terman）教授互例，為了推動學(xué)術(shù)與生產(chǎn)的結(jié)合奢入，說服學(xué)校將未開發(fā)的土地租給企業(yè)，既能收取土地租金媳叨，又能促進(jìn)科研成果產(chǎn)業(yè)化腥光。于是，世界上第一個科技工業(yè)園區(qū)——斯坦福研究園糊秆，在硅谷成立了武福，此后特曼也被尊稱為“硅谷之父”[2]。
Frederick Terman from wiki
老特這一手做得確實(shí)漂亮痘番，一石三鳥：既解決了科研成果落地問題捉片，又解決了創(chuàng)業(yè)科技公司的土地需求，順便搞了一手房地產(chǎn)夫偶，為斯坦福創(chuàng)收[3]界睁。
當(dāng)時，老李才剛剛創(chuàng)辦長江塑膠廠兵拢，還在做塑料花翻斟。直到十多年后小李出生后不久，老李押對了寶说铃，才開始了地產(chǎn)封神之路访惜。
小李1966年出生到1983年進(jìn)入斯坦福大學(xué)的這段時期嘹履，老李完成了從塑膠廠廠長到地產(chǎn)商的蛻變，在香港房地產(chǎn)界從嶄露頭角到大殺四方 (詳見《殖民地?zé)o冕之王的黯然隕落》)债热。
在斯坦福待了三年之后砾嫉，小李最終還是放棄了學(xué)業(yè)，不過這也正常窒篱，畢竟天將降大任于斯人也焕刮，必先使其肄業(yè)。
肄業(yè)這件事墙杯，可謂前有古人配并，后有來者。比如比爾蓋茨和扎克伯格高镐，他們肄業(yè)的理由溉旋，是為了趕著創(chuàng)業(yè)。而小李的理由則顯得有些與眾不同嫉髓，是“趕去上班”[4]……
資料顯示观腊，小李的確是趕去一家加拿大的投行上班了，Gordon Capital算行。而這家銀行的大股東梧油，正是老李。都是自家人纱意，何必搞得這么著急忙慌的婶溯，連畢業(yè)證都不讓拿……
至于為什么去投行而不是搞IT，小李在接受采訪的時候也很坦誠偷霉，因?yàn)椤昂茈y賺到快錢”[5]。不難看出褐筛，頂著父親的光環(huán)类少，年少極度叛逆的小李，是有多么急切地想要證明自己渔扎。
1990年硫狞，母親病逝，小李從加拿大返港奔喪晃痴，在老李的勸說下残吩，留港加入了老李的公司[5]。
同年倘核，小李勸說老李掏錢創(chuàng)辦了香港衛(wèi)星電視泣侮。第二年，小李又跟老李借了5個億紧唱，投得香港的衛(wèi)星電視牌照活尊，香港衛(wèi)視正式開播隶校。到1993年初，香港衛(wèi)視已經(jīng)擁有了覆蓋30個國家和地區(qū)的1100萬用戶蛹锰，廣告收入達(dá)3億美元[6]深胳。
之后同樣是在1993年，小李治下的香港衛(wèi)視被覬覦內(nèi)地市場已久的傳媒大亨默多克看上了铜犬。兩人泛舟地中海上舞终，扯皮了好幾個回合之后，默多克以9.5億美元的總代價分兩年先后收購了香港衛(wèi)視的全部股份癣猾，較小李的累計(jì)投資額1.2億美元高出7倍敛劝。
這個收購價格是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于默多克的心理價位的，不過據(jù)說談判時候小李相當(dāng)強(qiáng)勢煎谍，直接表示：談得來就談攘蔽，談不來我馬上就走。默多克一看這個年輕人虎頭虎腦的呐粘，沒準(zhǔn)兒真敢走满俗，于是慌忙就范，簽下了高價合約[7][8]作岖。
默多克收購香港衛(wèi)視之后唆垃，經(jīng)過一系列改組，拆分出了鳳凰衛(wèi)視中文臺痘儡，也就是現(xiàn)在的鳳凰衛(wèi)視辕万。
小李初戰(zhàn)告捷，無限風(fēng)光沉删。不過渐尿，仔細(xì)分析，這背后還是少不了老李的運(yùn)籌帷幄矾瑰。老李早就看好電視行業(yè)砖茸，1988年就組建了衛(wèi)星公司，為發(fā)展衛(wèi)星電視做準(zhǔn)備殴穴。而之后的衛(wèi)星電視牌照凉夯，也少不了老李在政府的各方游說[7]。
小李此役分得4億美元采幌，手頭有錢之后自然變得豪橫起來劲够，跟老李攤牌要脫離集團(tuán)自己創(chuàng)業(yè)。老李本想趁此機(jī)會給小李升職加薪休傍，但是也深知小兒子的脾氣征绎，也并未強(qiáng)行挽留，給了小李一些忠告之后尊残，轉(zhuǎn)到幕后默默支持炒瘸，實(shí)乃中國好老豆（老豆淤堵，廣東話用來稱呼父親）。
就這樣顷扩，在老李的寫字樓里拐邪，小李宣布創(chuàng)辦盈科，業(yè)務(wù)范圍主要是發(fā)展亞洲區(qū)高科技項(xiàng)目隘截，向客戶提供通訊技術(shù)建設(shè)服務(wù)扎阶。
盈科跟和黃（老李旗下的電訊公司）在香港的業(yè)務(wù)有沖突，小李雖然一直想擺脫老李的陰影婶芭，但是也不至于拿老父親開刀……于是小李轉(zhuǎn)了個場东臀，到了新加坡。
到新加坡之后犀农，為了融資方便惰赋，借殼上市改名為盈科拓展（Pacific Century Group, 簡稱PCG），主營業(yè)務(wù)變成了房地產(chǎn)……哎呵哨？說好的高科技呢赁濒？
涉水房地產(chǎn)后，小李很快在倒騰地皮之間嘗到了一點(diǎn)甜頭孟害，這也給了小李更大的信心拒炎，于是在1997年日本經(jīng)濟(jì)滑坡的時候斥巨資抄底日本樓市。不過這一次挨务，小李的運(yùn)氣沒那么好击你，購入地皮之后，地價一落千丈谎柄。如果不是老父親及時出手丁侄，盈科可能已經(jīng)沒了[9]。
日本房地產(chǎn)價格指數(shù) FRED
通過上圖的日本房地產(chǎn)價格指數(shù)朝巫，我們可以看到绒障，日本的房價從1990年的高峰，一直跌到2012年才算是到了谷底捍歪。而小李在1997年，著實(shí)是抄底抄在了半山腰上……
2
數(shù)碼港初成
日本鎩羽而歸鸵钝，小李并未氣餒。雖然當(dāng)初沒能從斯坦福拿到畢業(yè)證，但是怎么著也接受了三年的斯坦福文化熏陶莫湘，科技那套學(xué)不來贝搁，地產(chǎn)那套還不行么？于是小李動起了數(shù)碼港的腦筋怠堪。
經(jīng)過反復(fù)考察揽乱，小李選中了薄扶林名眉。與硅谷緊挨著斯坦福一樣，薄扶林也緊挨著香港大學(xué)凰棉，而且薄扶林還有無限海景损拢。當(dāng)然，小李的考察標(biāo)準(zhǔn)到底是硅谷還是海景房撒犀，就不得而知了福压。
數(shù)碼港與香港大學(xué)
地點(diǎn)確定了，那么接下來就該和政府扯皮了或舞【Ｄ罚可能小李自己也覺得盈科拓展的這個高科技身份太水，不夠硬氣映凳，于是小李拉來了大名鼎鼎的英特爾（intel）胆筒，對，就是你電腦上intel標(biāo)志的那個intel公司诈豌。
1998年3月仆救，盈科和英特爾公司共同創(chuàng)辦Pacific Convergence Corporation (PCC)，在亞洲發(fā)展寬頻互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)队询。在公開資料當(dāng)中并未找到有關(guān)于PCC中文名的介紹派桩，如果有的話，結(jié)合母公司盈科拓展的命名規(guī)律蚌斩，應(yīng)該也是盈XX之類的铆惑。
如果說母公司PCG（盈科）只是掛了一個科技的名頭的話，與Intel共同成立的PCC就是貨真價實(shí)的科技公司了送膳。有了PCC员魏，小李就可以名正言順地以高科技企業(yè)的身份與港府扯皮了。
在最開始的時候叠聋，小李其實(shí)并未準(zhǔn)備自己開發(fā)撕阎，只是想安靜地做一名美中介。當(dāng)時盈科的設(shè)想是由港府出資建立數(shù)碼港碌补，作為公共工程項(xiàng)目虏束，像修機(jī)場一樣。建好之后厦章，盈科會作為主要租戶入駐镇匀，并幫助政府招攬其他科技企業(yè)入駐[10][11]。
為此袜啃，小李在第一期向政府的提案中汗侵，特意請來了普華永道，濃墨重彩地給港府渲染了一幅數(shù)碼港引爆全球科技潮流的畫面。當(dāng)時使用的PPT晰韵，現(xiàn)在還可以在香港立法會的資料庫里找到[11]发乔。
數(shù)碼港項(xiàng)目提案PPT[11]
不過彼時，港府剛剛收拾完亞洲金融危機(jī)的爛攤子雪猪，一聽說要掏錢栏尚，馬上頭上多了許多問號：啥？讓我掏錢浪蹂？你跟我開什么玩笑抵栈？
小李一看，哦坤次，原來是缺錢啊古劲，于是馬上又呈上了Plan B：你不是沒錢嗎？我有扮趾铩产艾！
當(dāng)然天下沒有免費(fèi)的午餐，在表達(dá)了對政府沒錢的同情之后滑绒，盈科提出了自己的要求闷堡，即：政府提供土地，其中62%作為開發(fā)數(shù)碼港所用疑故，另外38%歸盈科所有杠览，用來開發(fā)住宅項(xiàng)目[11]。
盈科關(guān)于數(shù)碼港項(xiàng)目的初步提議[11]
說白了就是前段時間炒地比較火的公私合營（PPP）：盈科負(fù)責(zé)開發(fā)數(shù)碼港纵势，開發(fā)好了以后交還給港府踱阿。不過盈科要從獲批土地里劃出一部分開發(fā)住宅然后賣掉，用來支付開發(fā)費(fèi)用钦铁。
這應(yīng)該算是最穩(wěn)妥的一種PPP模式软舌，畢竟賣房子才是王道。就比如華夏幸福的各種合作模式吹得天花亂墜牛曹，最后還是要靠賣住宅獲得現(xiàn)金流（詳見《關(guān)于華夏幸福的邏輯》）佛点。
說到公私合營這條路，其實(shí)港府已經(jīng)走了一百多年黎比。在《殖民地?zé)o冕之王的黯然隕落》已經(jīng)介紹過超营，1889年中環(huán)的大規(guī)模填海，走的基本就是這個套路阅虫，只不過這次的主角從保羅·遮打換成了李澤楷糟描。
在Plan B中，除了要求政府批地之外书妻，盈科還提出了一個要求：政府要以私人協(xié)約的方式批地，而非公開招標(biāo)。
當(dāng)時小李還特意委托高層給當(dāng)時的財政司司長曾蔭權(quán)去信說明緣由躲履，洋洋灑灑10頁信件见间，主要說了以下幾點(diǎn)：
公開招標(biāo)費(fèi)時費(fèi)力還容易失敗，你看看印度和美國都有反面例子（印度電信和美國頻譜的公開招標(biāo)）工猜；
香港的其他開發(fā)商都玩不轉(zhuǎn)高科技米诉，只有我盈科是正兒八經(jīng)的科技公司，關(guān)鍵我還是個開發(fā)商篷帅，而且建好了數(shù)碼港我還能拉科技企業(yè)入駐史侣，你還費(fèi)那事公開招標(biāo)干嘛？
香港發(fā)展高科技十萬火急魏身，你政府可以等惊橱，人民群眾可等不了，因?yàn)楣_招標(biāo)而耽誤了香港的科技發(fā)展箭昵，人民群眾可不答應(yīng)税朴。
綜上，數(shù)碼港這種科技園區(qū)家制，只能由盈科這種科技公司來建正林，就好比迪士尼樂園只能由迪士尼公司來建一樣。（經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后為了提振香港旅游業(yè)颤殴，修建迪士尼樂園也在港府的計(jì)劃之中觅廓，迪士尼樂園和數(shù)碼港當(dāng)時都在談判之中）
小李說的這些點(diǎn)呢，的確是事實(shí)沒錯涵但，但是這些事實(shí)也只能說明盈科是符合條件的開發(fā)商杈绸，并不能說明盈科是符合條件的唯一開發(fā)商。
盈科與數(shù)碼港的關(guān)系贤笆，和迪士尼與迪士尼樂園的關(guān)系還真不太一樣蝇棉。迪士尼樂園的所有內(nèi)容都是迪士尼提供的，沒有迪士尼芥永，迪士尼樂園也就不能叫迪士尼樂園了篡殷。而盈科只是數(shù)碼港的一個租戶而已，沒有盈科埋涧，數(shù)碼港一樣是數(shù)碼港板辽。硅谷之所以成為硅谷，并不是因?yàn)楫?dāng)時雇傭了一個科技公司當(dāng)開發(fā)商……
不過最終港府還是以私下協(xié)約的方式批復(fù)了土地棘催，這一點(diǎn)也讓港府至今都飽受詬病劲弦，被公眾懷疑官商勾結(jié)，這點(diǎn)后面會詳細(xì)說醇坝。
3
進(jìn)擊的盈科
那邊廂小李一個勁的做PPT轟炸邑跪，這邊廂港府已經(jīng)開始動了發(fā)展高科技的心思。金融危機(jī)讓董建華想起了小平同志的著名論斷：科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。
于是乎画畅，港府在1998年10月份的施政報告時強(qiáng)調(diào)香港要推行高科技行業(yè)砸琅。
眼看自己的PPT取得了一定的進(jìn)展，小李又趁熱打鐵轴踱，趁著比爾蓋茨來香港做宣傳的時候症脂，讓蓋茨給打了個免費(fèi)廣告。之后淫僻，小李又以科技界人士受邀與董建華一起出訪以色列诱篷。
這一系列公關(guān)活動也取得了明顯的效果，董先生中東歸來之后雳灵，數(shù)碼港項(xiàng)目的推進(jìn)快多了棕所。
時間進(jìn)入了1999年，港府拿到Plan B一看细办，哦橙凳？既然是老路子，咱們詳細(xì)聊聊唄笑撞。
盈科趁熱打鐵岛啸，提供了公私合營方案的詳細(xì)內(nèi)容，同時還附上了政府主導(dǎo)以及政府成立公司主導(dǎo)兩種方案作為對比茴肥。
在公私合營方案中坚踩，盈科根據(jù)之前的提議，把整個數(shù)碼港的用地分成了兩部分瓤狐，38%用來建住宅瞬铸，剩下的62%用來開發(fā)數(shù)碼港。
表1：數(shù)碼港與住宅的土地使用情況[11]
市面上普遍流傳的說法是：開始說好了主要興建數(shù)碼港础锐，后面小李楞是把數(shù)碼港項(xiàng)目的七成變成了住宅嗓节。
這種說法呢，就是完全混淆了占地面積（也稱用地面積area）與總樓面面積（也稱總建筑面積 gross floor area）皆警。實(shí)際情況情況比較復(fù)雜拦宣，這里為了理解，簡單舉個例子：
你家有10平方米的地用來蓋房子信姓，那么你的占地面積就是10平方米鸵隧，永遠(yuǎn)不會變；但是你的總樓面面積意推，取決于你蓋了多少層：你蓋平房豆瘫，總樓面面積就是10平方米；你蓋兩層菊值，總樓面面積就是20平方米外驱，以此類推育灸。
回到數(shù)碼港項(xiàng)目，雖然盈科只是占了38%的地略步，但是它占的地是用來建住宅的描扯，可以蓋很多層，所以總樓面面積就會多很多趟薄。在盈科提供的初步方案中（下圖），我們也可以看到典徊，按照總樓面面積計(jì)算杭煎，住宅項(xiàng)目的總樓面面積（492830平方米）一開始就是占比67%。
所以并不存在什么后來變成七成住宅卒落，一開始的提議羡铲，住宅總面積就占七成。
而至于為什么要占七成儡毕，是經(jīng)過盈科計(jì)算的也切，既保證賣住宅籌得的資金可以足夠支付數(shù)碼港的建設(shè)費(fèi)用，又能保證盈科有一定的回報腰湾。畢竟盈科不是公益團(tuán)體雷恃，基本的項(xiàng)目回報率是要保證的，賠錢的買賣沒人會做费坊。
表2：盈科關(guān)于數(shù)碼港的提議[11]
另外盈科還附上了三種方案之下的成本收益模型倒槐，Option1代表公司合營的方案，Option2代表政府主導(dǎo)和政府成立公司主導(dǎo)附井。
表3：盈科關(guān)于未來成本收益的預(yù)測[11]
具體的計(jì)算過程就不介紹了讨越，說兩個關(guān)鍵的點(diǎn)：
根據(jù)模型，數(shù)碼港的資本回報率在12%左右永毅，這個回報率盈科自己也說了把跨，對于一般的開發(fā)商來說，吸引力并不大沼死，言外之意就是着逐，我賣住宅不是為了賺錢，純粹為了貼補(bǔ)數(shù)碼港漫雕。而這一點(diǎn)滨嘱，也可能是港府最終同意以私下協(xié)議批復(fù)土地的原因之一，因?yàn)槭找媛蚀_實(shí)不高浸间。
最后的總收益情況太雨，公私合營（option1）的話，港府會有80億港元左右的收入魁蒜，而另外兩種模式（option2）囊扳，港府需要投入55億港元吩翻。
那么問題來了，如果你是港府锥咸，你怎么選狭瞎？相信你心里已經(jīng)有了答案。
港府之后又進(jìn)一步致函詢問了盈科各項(xiàng)數(shù)據(jù)的計(jì)算過程和所采用的假設(shè)搏予，基本已經(jīng)確定采納盈科的提議了熊锭，只差細(xì)節(jié)問題。
細(xì)節(jié)問題之一就是容積率雪侥，在香港叫做地積比率（plot ?ratio）碗殷。
其實(shí)不是什么新概念，就是總樓面面積除以用地面積速缨，還是之前介紹總樓面面積的例子锌妻，如果你在10平方米的地上建了2層樓，那么你的總樓面面積就是20平方米旬牲，容積率就是2仿粹，以此類推。
當(dāng)然上面只是一個極其簡化的例子原茅，實(shí)際情況中容積率是2吭历，并不代表你只可以建2層樓。因?yàn)榕o你10平方米员咽，一般不會全用來蓋樓毒涧，要有一部分綠化，有一部分公共設(shè)施等等贝室。如果你只用5平方米來蓋樓契讲，那么當(dāng)容積率是2的時候，你有20平方米的總樓面面積滑频，也就是4層捡偏，以此類推。
對于容積率峡迷，不同類型的用地银伟，不同地段是有相應(yīng)要求的，否則開發(fā)商會把樓蓋到天上去绘搞。
關(guān)于數(shù)碼港的容積率彤避，市面上流行的另外一種說法就是，數(shù)碼港的批復(fù)用地夯辖，是為開發(fā)商業(yè)寫字樓而用琉预，而盈科在住宅部分為了賣更多的樓，采用了高于原規(guī)劃的容積率蒿褂。
那么事實(shí)究竟如何呢圆米？卒暂。
之前在討論住宅部分和數(shù)碼港部分的時候放了兩張表，表1是用地面積娄帖，表2是總樓面面積也祠。那么住宅部分的相除，也就是492830/98556等于5近速。
這個容積率怎么樣呢诈嘿？我們看一下香港規(guī)劃署的相關(guān)規(guī)定[12]。
最高住用地積比率[12]
而數(shù)碼港的住宅部分（貝沙灣豪宅）削葱，一半屬于住宅發(fā)展密度第1區(qū)中永淌，最高的容積率可達(dá)10倍，還有一部分屬于第3區(qū)佩耳，最高容積率是3.6倍。這樣看來谭跨，5倍容積率并不算高干厚。
況且，在政府的建議之下螃宙，最后數(shù)碼港住宅部分的容積率蛮瞄，只有3.8倍[13]。如果是3.8倍的話谆扎，那么就妥妥的是下限了挂捅。當(dāng)然這個規(guī)劃署的規(guī)定是現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，在20年以前可能會有不同堂湖，不過不會相差太多闲先。
所以實(shí)際情況是，數(shù)碼港住宅部分的開發(fā)的容積率无蜂，并沒有超過相應(yīng)的規(guī)劃伺糠，完全符合規(guī)定，而且在一開始的提議當(dāng)中都已經(jīng)說得非常明白了斥季。
4
精明的港府
敲定各項(xiàng)細(xì)節(jié)之后训桶，就到了最重要的一步：談錢。
在之前盈科的提案當(dāng)中酣倾，曾經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)過舵揭，土地一定要免費(fèi)……不然成本一定會轉(zhuǎn)移到之后的租戶身上，這樣一來躁锡，數(shù)碼港就失去了租金低的特色午绳，自然會影響到科技公司的入駐。
盈科：我給你免費(fèi)建了個數(shù)碼港稚铣，你在建成以后安心收租就好了箱叁，土地就別收錢了墅垮。在之前提供的表3，盈科的收益模型當(dāng)中耕漱，我們可以可以看到算色，政府的收入，只有未來的租金收入螟够。
港府：你跟我開什么玩笑灾梦，26公頃土地呢，白給是不可能的妓笙，這輩子都不可能若河。你別以為我不知道，香港寸土寸金寞宫，你賣住宅肯定不少賺萧福，我得要分成。
盈科：好吧辈赋，地價可以當(dāng)你入股鲫忍，但是僅限住宅部分，也就是38%的土地的價值算作入股钥屈。數(shù)碼港部分還是要免費(fèi)提供土地悟民，因?yàn)橛平ê脭?shù)碼港之后會完全移交給港府∨窬停考慮到整個項(xiàng)目投資大（近200億港元）射亏，耗時長，我們承擔(dān)了幾乎全部風(fēng)險竭业，咱們二八分成智润，你二我八。
港府：20%永品？你逗我呢做鹰？這樣吧，我批給你的土地價值鼎姐，就相當(dāng)于我入股了钾麸，住宅部分的地作價55億，數(shù)碼港部分作價15億炕桨，另外還有5億左右基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用饭尝，加起來差不多有75億吧，算我的股份献宫。
盈科：從提出這個想法钥平，到請咨詢公司做方案，我花了無數(shù)的心血姊途、時間和金錢涉瘾，都是為了增強(qiáng)香港在科技領(lǐng)域的競爭力知态。你要這么干的話，我不玩了立叛，再見负敏。（這一部分是小李親自回復(fù)資訊科技及廣播局局長鄺其志的，小李再次拿出了與默多克談判時候的架勢）
港府一看這架勢秘蛇，直接有點(diǎn)慫其做，于是同意了盈科的提議，數(shù)碼港部分的土地免費(fèi)提供赁还，只算住宅部分的土地妖泄，另外5億的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，也不算股份了艘策，由港府自己承擔(dān)蹈胡。
剩下的分歧，就剩下住宅部分的土地價值評估了朋蔫。而說到估值审残，那么就是公說公有理婆說婆有理了。
當(dāng)時的香港樓市滿目瘡痍斑举，八萬五公屋計(jì)劃再加上金融危機(jī)，讓香港的房價從1997年的高點(diǎn)跌去了將近50%[14]病涨。
中原城市領(lǐng)先指數(shù) CCL[14]
盈科認(rèn)為富玷，香港樓市已經(jīng)開始走下坡路了，不會重現(xiàn)往日輝煌了既穆，所以給住宅部分的估值是40億港元赎懦。而港府則認(rèn)為香港房價之后還是會慢慢漲回來的，所以給出的估值是55億港元幻工。
那么事實(shí)如何呢励两？如上圖所示，從1999年到2008年左右的十年間囊颅，盈科預(yù)測對了当悔。之后，香港的房價開始起飛踢代，直到現(xiàn)在盲憎，港府不愧是港府。
當(dāng)然胳挎，這些都是事后諸葛亮了饼疙，回到當(dāng)時談判的時候，雙方的估值都有道理慕爬。
后來可能小李也覺得自己當(dāng)時有點(diǎn)豪橫了窑眯，既然港府讓步了屏积，自己也讓了一步，同意港府把基礎(chǔ)設(shè)施部分的投資磅甩，也算在股份里面炊林。
最終結(jié)果就是盈科的投資算作70億港元，港府的出資算作50億地價+10億基礎(chǔ)設(shè)施更胖，共60億港元铛铁。數(shù)碼港部分建成會全部歸政府所有，租金收入也全部歸政府所有却妨。而住宅部分的出售利潤饵逐，按照雙方出資比例攤分[15]。
1999年3月彪标，港府在預(yù)算發(fā)布中倍权，宣布建設(shè)數(shù)碼港。
方案一經(jīng)公布捞烟，直接引爆了香港地產(chǎn)界薄声。因?yàn)檫@一次，港府并未遵循以往一貫的批地流程题画，即：土地出售默辨、公眾咨詢、公開投標(biāo)苍息，而是通過私下秘密的方式直接批地給小李缩幸。業(yè)界因此直指港府和小李官商勾結(jié)，并對未經(jīng)公開招標(biāo)就批復(fù)住宅用地的行為表達(dá)了強(qiáng)烈的不滿竞思。
同年5月表谊，一批上市公司為此專門成立了一個小組，接連發(fā)表文章要求港府對私下批地給小李的做法進(jìn)行合理解釋盖喷，包括九龍倉爆办、太古、希慎课梳、信德距辆、恒基兆業(yè)、恒隆暮刃、置地挑格、新鴻基和新世界等等，都是香港地產(chǎn)界響當(dāng)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商沾歪。
對此漂彤，港府的解釋跟小李當(dāng)時的解釋差不多，基本上就是：時間緊、任務(wù)重挫望，人家盈科前有Intel成立合資公司立润，后有比爾蓋茨公開支持，高科技含量滿滿媳板，盈科來開發(fā)數(shù)碼港桑腮，我放心[16]。
眼看比科技背景比不過蛉幸，地產(chǎn)界又向政府提出了另外一個建議：高科技我們搞不了破讨，住宅我們還搞不了嗎？你把住宅部分的土地公開拍賣奕纫，拍賣所得的費(fèi)用建數(shù)碼港也可以啊提陶。
對于這項(xiàng)提議，港府也不是沒有考慮匹层，為此還做了詳盡的財務(wù)分析隙笆，最后的結(jié)果就是，不劃算[17]升筏。
如果拍賣土地撑柔，政府能得80億港元收入，扣除50億港元的數(shù)碼港建設(shè)費(fèi)用您访，港府的收入為30億港元铅忿。
如果港府與盈科的合作，港府還可以攤分出售住宅部分的收益灵汪，按照保守估計(jì)的樓價計(jì)算辆沦，港府可得42億港元。
另外识虚，數(shù)碼港項(xiàng)目是盈科一直以來大力推進(jìn)的，現(xiàn)在你們把利潤最大的住宅部分從盈科手里拿走了妒茬，萬一盈科撂挑子不干了担锤，數(shù)碼港也不開發(fā)了怎么辦？你們這幾塊料乍钻，能開發(fā)數(shù)碼港么肛循？
郭德綱有句話：全靠同行襯托。
所以银择，于情于理于利多糠，怎么看都是和盈科合作更加的劃算，于是浩考，這個事情就這么最后敲定了夹孔。
而最后的結(jié)果，從經(jīng)濟(jì)收益上來講，港府基本是賺到了搭伤。
每一年只怎，數(shù)碼港公司都會公布營業(yè)情況，數(shù)碼港部分每年的凈利潤大概是每年7-9千萬港元怜俐。
而住宅部分到2014年應(yīng)該是都賣完了身堡，因?yàn)橹蟮膱蟾嬷形丛倥蹲≌糠值那闆r，截至2014年1月拍鲤，政府合計(jì)共分賬192億港元贴谎，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過港府當(dāng)時的投入（批地+基礎(chǔ)設(shè)施）79.3億港元。
當(dāng)然季稳，懂點(diǎn)金融知識的同志們應(yīng)該了解到擅这，港府在住宅部分的收益不是這么簡單計(jì)算的，還要進(jìn)行折現(xiàn)绞幌。在這就不計(jì)算了蕾哟，不過可以得出的結(jié)論是，折現(xiàn)之后可能港府在出售住宅部分的收益就沒有100多億港元那么多了莲蜘，不過毋庸置疑谭确，還是很多。
整體上講票渠，港府做了一筆劃算的買賣逐哈。雖然政府渴望發(fā)展高科技，但是也充分考慮到了未來不可預(yù)知的變數(shù)问顷。那么最優(yōu)解昂秃，就是盡量少的承擔(dān)風(fēng)險：
雖然數(shù)碼港能不能成功我不知道，但是賣房子肯定是可以成功的杜窄。如果最后數(shù)碼港成功了肠骆，皆大歡喜；如果不成功塞耕，我也算無風(fēng)險嘗試過了蚀腿，至少最后還能賺點(diǎn)錢。
5
結(jié)語
1999年5月扫外，拿到了數(shù)碼港項(xiàng)目之后的盈科在港股借殼上市莉钙，股價一飛沖天，從原來的4到6分筛谚，沖到3港元以上磁玉，到1999年底，股價更是達(dá)到了19.5港元驾讲。
小李一血日本投資失利的前恥蚊伞，重新站上了高峰席赂。
不過港府的日子就沒那么好過了……本來形勢一片大好，在數(shù)碼港項(xiàng)目還未公布的時候厚柳，盈科就已經(jīng)拿到了包括軟銀氧枣、雅虎、華為等科技公司的租用意向書别垮。截至2001年底便监，數(shù)碼港已經(jīng)接獲逾70份租用申請。
不過之后互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂碳想，已經(jīng)上市的互聯(lián)網(wǎng)公司股價大跌烧董，投資公司也變得談互聯(lián)網(wǎng)色變，很多創(chuàng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司直接斷了財路胧奔。
就連騰訊逊移，如果不是運(yùn)氣極佳、命硬至極龙填，也早就死在當(dāng)時的泡沫中了胳泉。而騰訊當(dāng)時的救命稻草，有兩個岩遗，一個是IDG扇商，另外一個，就是盈科（詳見《騰訊的誕生》）宿礁。
后來的故事大家都知道了案铺，數(shù)碼港一直不溫不火，飽受批評和嘲諷梆靖，世面上流傳多個版本的官商勾結(jié)論控汉。
港府雖然一再澄清，但是收效甚微返吻。盡管相關(guān)的細(xì)節(jié)已經(jīng)都披露在政府網(wǎng)站上了姑子，仍然會有人指責(zé)港府對此事遮遮掩掩……
不得不說，香港有那么一撮人测僵，的確是深得大英帝國的政治精髓：沒有邏輯街佑，也不講道德，只有攻擊恨课。（詳見《兩個鴉片販子的香港情緣》）
事后來看，其實(shí)并沒有那么多所謂的內(nèi)幕岳服。不管是出售住宅補(bǔ)貼數(shù)碼港的想法剂公，還是后面住宅的總樓面面積，容積率吊宋，都是盈科在一開始就已經(jīng)明確告知港府的纲辽。
而港府方面，盡管盈科的條件，不足以使之成為唯一的候選人拖吼，在批地的流程上面也確實(shí)存在瑕疵鳞上，但是綜合考慮，與盈科合作仍然是港府的最優(yōu)解吊档，最小化了港府的風(fēng)險篙议。換做其他開發(fā)商，結(jié)果未必會比現(xiàn)在好怠硼。
其實(shí)誰都沒有多大的錯鬼贱，它就只是失敗了而已。
就好比：
隔壁老王的孩子從小學(xué)鋼琴香璃，18歲獲得了鋼琴大獎这难。你看著自己18歲的兒子，想著自己的兒子是不是也能開發(fā)一下鋼琴方面的天賦葡秒？
這時候來了個鋼琴老師姻乓，告訴你學(xué)鋼琴啥時候都不晚，我可以給你兒子量身定做一套課程眯牧。雖然不知道這個鋼琴老師水平如何蹋岩，但是最起碼專業(yè)院校畢業(yè)，比本地其他的老師水平都要強(qiáng)不少炸站。你看了看課程星澳，確實(shí)不貴，就買了旱易。
最后的結(jié)果是禁偎，你兒子學(xué)了半天鋼琴，還是沒能獲得大獎阀坏。那么問題來了：
你讓兒子嘗試學(xué)鋼琴如暖，有錯么？
你選了相對最靠譜的鋼琴老師忌堂，有錯么盒至？
鋼琴老師按照市場價格賣課窑业，有錯么心墅？
你兒子努力半天，確實(shí)是天賦有限竞川，得不了大獎棋嘲，他有錯么酒唉？
任何一次成功或者失敗都是多種共同因素作用的結(jié)果，硅谷的成功是如此沸移，數(shù)碼港的失敗也是如此痪伦。
小李在數(shù)碼港項(xiàng)目的提議中侄榴，反復(fù)強(qiáng)調(diào)數(shù)碼港的優(yōu)勢之一就是低廉的租金，這可以吸引更多的高科技公司入駐网沾。然而癞蚕，寫字樓租金對于高科技企業(yè)來講，并不是決定性因素辉哥，甚至都不能稱為一個重要因素桦山。
數(shù)碼港的租金再便宜，能便宜過車庫么（谷歌）证薇？能便宜過自己家么（阿里）度苔？能便宜過廉價出租屋么（大疆）？
退一萬步講浑度，即便租金降為0寇窑，來自衣食住行等其他方面的成本也會讓創(chuàng)業(yè)者望而卻步。
充足的人才儲備箩张、低廉的人力成本甩骏、廣闊的市場前景、完備的生產(chǎn)體系先慷、寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境饮笛，香港一個都不具備。
在《關(guān)于正確處理陸港關(guān)系的指導(dǎo)意見》中我說過论熙，在中華民族的崛起過程中福青，香港一直扮演一個階段性的輔助角色。而這些個輔助角色中脓诡，并不包括科技創(chuàng)新中心无午。
香港太小了，不單是面積上祝谚，而是全方位的小宪迟，小到只能隨波逐流，無法左右自己的命運(yùn)交惯。香港角色的數(shù)次轉(zhuǎn)變次泽，無一不與大陸處境的變化相關(guān)：
從最開始的鴉片貿(mào)易中心，到后來的奴隸販賣中心席爽，再到制造業(yè)中心意荤、轉(zhuǎn)口與貿(mào)易中心，直到現(xiàn)在的金融中心只锻，每一個稱呼都帶著“中心”玖像，但是真正的中心卻從來不是香港……
它現(xiàn)在能做的，只是安靜地炬藤，亦或是聒噪地御铃，等待下一個未知的角色……
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參考資料：
1. 陳賽：斯坦福與硅谷逼侦，三聯(lián)生活周刊
2. 祖廷勛：產(chǎn)學(xué)研合作發(fā)展研究
3. 錢穎一：硅谷如何成創(chuàng)業(yè)公司的“棲息地”
4. 曉晴：李澤楷的學(xué)歷風(fēng)波，人民網(wǎng)
5. “小超人”李澤楷：鑽石王老五的新故事腰耙，人民網(wǎng)
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14.?中原城市領(lǐng)先指數(shù) CCL
15.?資訊科技及廣播事務(wù)委員會 (會議紀(jì)要) 1999年3月8日
16.?委員在1999年5月5日會議席上提出的關(guān)注事項(xiàng)一覽表
17.?特稿 工商及科技局局長曾俊華 關(guān)於數(shù)碼港的一些謬誤
18. 王東, 張秋生：企業(yè)兼并與收購案例
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