2017-06-15第570期
以租養(yǎng)貸這筆賬該怎么算？現(xiàn)在以租養(yǎng)貸劃算嗎由驹？
近日芍锚，有網(wǎng)友給小M留言：自己（剛需）準(zhǔn)備在北京買房，但能買的起的房子離自己的工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)蔓榄。正在猶豫時(shí)并炮，房產(chǎn)中介建議他盡快下手，原因是那個(gè)地方的房子現(xiàn)在是價(jià)格洼地甥郑，以后有升值空間逃魄。如果離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)，可以在工作的地方租房住澜搅，把買的房子租出去伍俘，以租養(yǎng)貸，何樂不為勉躺？這位網(wǎng)友疑惑癌瘾，以租養(yǎng)貸這筆賬該怎么算？現(xiàn)在以租養(yǎng)貸劃算嗎饵溅？
以租養(yǎng)貸妨退，簡(jiǎn)言之，就是貸款買房后，把房子租出去咬荷，然后用房租來償還貸款冠句。以租養(yǎng)貸主要分為兩種情況，一是貸款買房后直接出租幸乒，用每月收的房租來還月供轩端；二是購(gòu)房者名下已有一套住房，本著改善居住條件或者是投資的目的逝变，又貸款買新房基茵，然后把原有的房子出租，用租金來償還新房的房貸壳影。給小M留言的網(wǎng)友屬于第一種拱层。這種情況，不少北漂們都遇到過宴咧。由于限購(gòu)或者城中心地段房?jī)r(jià)太高根灯，不少北漂們?cè)谘嘟嫉缺本┲苓呝I房，然后在公司附近租房住掺栅。
以租養(yǎng)貸這筆賬該怎么算烙肺？我們以上文提到的以租養(yǎng)貸的兩種情況分別舉例說明。
小A氧卧，北京工作桃笙，在某區(qū)買一套100平米的房子，網(wǎng)簽價(jià)500萬沙绝，首套房首付比例35%搏明，首付175萬，商業(yè)貸款325萬元闪檬，利率4.9%星著，貸款30年，等額本息還款粗悯。每月還貸17248.62元虚循。由于小A工作地點(diǎn)離新買的房子比較遠(yuǎn)，小A選擇在公司附近租房（單間每月房租2000元）样傍，把自己買的房子租出去横缔，每月收租金8000元。（注：買房的稅費(fèi)等暫不計(jì)算）
也就是說铭乾，除去自己租房支出剪廉，小A每月會(huì)有6000元的房租收入來幫忙償還房貸娃循。假如小A這種狀態(tài)持續(xù)10年炕檩，這十年里，小A既住不上自己的房子，每月還要還貸1萬多笛质。而小A房子的租客卻能以8000元的成本來租住小A的房子泉沾。此外小A每年還要交物業(yè)管理費(fèi)和取暖費(fèi)，還要計(jì)算房屋損耗等費(fèi)用妇押。這么算下來跷究，小A這種以租養(yǎng)貸的方式是否合算，相信大家已經(jīng)有了判斷敲霍。
再看一個(gè)例子俊马。小B，某二線城市工作肩杈，一直與父母同住柴我。小B謀算著自己買一套新房和父母一起自住，同時(shí)把父母的房子租出去扩然，以租養(yǎng)貸艘儒，讓租客為自己的月供埋單。小B要買的房子100平米夫偶，網(wǎng)簽價(jià)200萬界睁，首套房首付比例30%，首付60萬兵拢，商業(yè)貸款140萬翻斟，利率4.9%，貸款30年说铃，等額本息還款杨赤，每月還貸7430.17元。其父母房子出租的租金3000元/月截汪。這么算來疾牲，小B每月還要自己還貸4430.17元。所以除非手里有幾套空置的房子出租衙解，否則完全想靠租金償還貸款的想法很難實(shí)現(xiàn)阳柔。
看到這里，不少網(wǎng)友提出異議蚓峦，即使每月的租金不夠還月供舌剂，如果房子本身有升值空間，等還完月供暑椰，房子增值后霍转，投入的錢也會(huì)成倍的收回。
如果以這種心態(tài)“以租養(yǎng)貸”一汽，就是以投資為目的了避消。而想要判斷一個(gè)地方房子是否有投資價(jià)值低滩，可以看這個(gè)地方的租售比是否在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。
租售比是國(guó)際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一岩喷。房屋租售比=每平方米建筑面積的月租金/ 每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)恕沫。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間纱意。即把房子出租婶溯，200個(gè)月—300個(gè)月（17年—25年）能回收房款，說明這個(gè)地方的房產(chǎn)租金回報(bào)率較高偷霉，買房還是劃算的迄委。如果租售比高于1:300，就意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相已經(jīng)很小了类少。
還以上文的小A為例跑筝，小A的房子每平方米建筑面積的月租為80元，每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)為5萬瞒滴，那么小A房子的租售比為1：625曲梗。這意味著，小A把房子租出去后妓忍，需要625個(gè)月（52年）才能收回收房款虏两。在這種情況下，小A想以租養(yǎng)貸世剖，已經(jīng)不劃算了定罢。
在以租養(yǎng)貸問題上，雖然個(gè)案不足以說明問題旁瘫，要因人因地而異祖凫。但需要注意的是，想“以租養(yǎng)貸”的投資者絕大部分手中掌握的資金并不多酬凳，所以在貸款投資之前惠况，一定要考慮當(dāng)?shù)貥鞘姓摺y行貸款利率的變化及自身還貸能力宁仔。如果出現(xiàn)房子租不出去稠屠，房貸斷供的情況，貸款買的房子就有被銀行收繳或拍賣的
