看點(diǎn)與思考
房企里诬烹，工程副總厲害，還是營(yíng)銷副總厲害弃鸦？
職業(yè)生涯的成長(zhǎng)過程都有很多機(jī)會(huì)绞吁，但有兩個(gè)“副總”的職位攀爬，除了運(yùn)氣之外唬格，還要淌過諸多階梯家破。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，這兩個(gè)“副總”购岗，一個(gè)是“工程副總”汰聋，一個(gè)是“營(yíng)銷副總”。
中國(guó)城市化的大發(fā)展喊积，必然也帶來了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展烹困。
從20世紀(jì)90年代到21世紀(jì)的前20年，這30年乾吻，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展期髓梅，中國(guó)的城市化率將達(dá)到70%左右。
迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成就了一批又一批因投資開發(fā)房地產(chǎn)而崛起的富豪們绎签。
它也成就了一批又一批房企高管們枯饿，使他們富裕起來，就像股市成就了創(chuàng)始股東也成就了一批上市公司高管一樣诡必。
富人群體基本來自四個(gè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)奢方、金融（含上市公司）、壟斷行業(yè)高管爸舒、其他各行業(yè)的創(chuàng)富者蟋字。
地產(chǎn)業(yè)富人有這些群體：房企創(chuàng)始人，代理公司老板碳抄，地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)如設(shè)計(jì)愉老、工程场绿、裝潢剖效、建材嫉入、園林等老板。
還有就是這些企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人或高管們璧尸，如工程副總咒林、營(yíng)銷副總。
很多房開企都有“工程副總”爷光，因?yàn)檫@個(gè)角色是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中重要而直接的組織者垫竞、協(xié)調(diào)者和管理者。
不懂建筑工程的老板認(rèn)為蛀序，企業(yè)有了這個(gè)角色欢瞪，項(xiàng)目工程建設(shè)就踏實(shí)了。
很多有工程背景的人徐裸，都做了項(xiàng)目公司的老總遣鼓，如綠城多數(shù)項(xiàng)目公司總經(jīng)理都是工程背景出身。
人才市場(chǎng)上重贺，“工程副總”職位十分吃香骑祟，一般這個(gè)職位的年薪最低20萬(wàn)，大部分在50萬(wàn)-100萬(wàn)气笙，少數(shù)的可達(dá)200萬(wàn)次企。
這個(gè)職位的收入高往往不在于年薪的多少，更重要的在于這個(gè)職位所處“灰色”地帶潜圃。
建筑設(shè)計(jì)缸棵、工程發(fā)包、材料采購(gòu)秉犹、設(shè)備采購(gòu)蛉谜、建筑安裝、裝修裝飾等大單的技術(shù)“把控”都能帶來的隱形收入崇堵。
因項(xiàng)目型诚、企業(yè)、環(huán)境等的差異鸳劳，這個(gè)收入也千差萬(wàn)別狰贯，有的老板還給點(diǎn)股份，有的收入上千萬(wàn)算是“小菜”了赏廓。
在小城市或小企業(yè)里做工程副總的話涵紊，有的一年能收入10-20萬(wàn)已很不錯(cuò)了。要做“工程副總”幔摸，既不容易也很容易摸柄。
不容易在于你得具備：
l正規(guī)高校工民建專業(yè)本科畢業(yè)，有的要求碩士畢業(yè)或MBA學(xué)歷
l至少是工程師職稱既忆，但一般都要求有高級(jí)工程師資格
l有的還要求有諸如造價(jià)師驱负、概預(yù)算師嗦玖、經(jīng)濟(jì)師等相關(guān)職稱
l至少要有1個(gè)項(xiàng)目從頭到尾的實(shí)際工程管理經(jīng)驗(yàn)
l至少房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目工程一線5年以上工作經(jīng)驗(yàn)
容易在于，一般人都能混個(gè)學(xué)歷跃脊，工程師宇挫、概預(yù)算師、造價(jià)師酪术、經(jīng)濟(jì)師器瘪，都可以考出來的。
至于工作經(jīng)驗(yàn)绘雁，你只要在項(xiàng)目里混上幾年橡疼，以一個(gè)學(xué)習(xí)的心態(tài)多思考多干活，一定會(huì)對(duì)工程管理有個(gè)大致輪廓的庐舟。
簡(jiǎn)歷這塊就可以包裝一下了衰齐，開始不一定非得“獨(dú)立操控管理至少1個(gè)項(xiàng)目，否則继阻，你永遠(yuǎn)也無(wú)法做工程副總了耻涛。
在以工程副總身份做第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，你應(yīng)該不以收入為主要目標(biāo)瘟檩，而是要以干好工作并把項(xiàng)目做好為第一目標(biāo)抹缕。
一旦一個(gè)項(xiàng)目做成功，做順了墨辛，你以后再做項(xiàng)目或跳槽卓研，就會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階了。
我時(shí)經(jīng)常會(huì)接觸到一些工程副總們睹簇，有的老板對(duì)于工程副總“過分依賴”奏赘，這也給他們更大“發(fā)揮”空間。
有的老板還讓他們參與“營(yíng)銷”決策事務(wù)太惠，于是我們與他們就有了接觸磨淌。
他們對(duì)營(yíng)銷也會(huì)懂一點(diǎn)皮毛，有時(shí)也能說上個(gè)一二三來凿渊，但他們畢竟不專業(yè)梁只。
他們大都對(duì)營(yíng)銷操作的實(shí)質(zhì)說不到點(diǎn)子上，也很正常埃脏，這本來就不是他們的活搪锣。
可當(dāng)他們哪天看你不順眼，跟你“較勁”起來彩掐，你還真難受呢构舟。
代理公司把項(xiàng)目拿下來以后，在營(yíng)銷過程中堵幽，有一些模塊是涉及到與工程模塊對(duì)接的狗超。
作為營(yíng)銷人监嗜，如果你不把工程副總“公關(guān)”好的話，也會(huì)有受到不小的工作“阻力”抡谐。
我也遇到一些工程副總，在我們沒有“公關(guān)”的情況下桐猬，與我們營(yíng)銷配合得很好的麦撵。
這樣的人就是想得開。只有營(yíng)銷做好了溃肪，他的更大的利益才有保障免胃。
“工程副總”這個(gè)職位在房企是一個(gè)“香餑餑”的差事，因?yàn)檫@塊跟房地產(chǎn)的“技術(shù)”含量最密切相關(guān)惫撰。
相比之下羔沙，營(yíng)銷策劃的“技術(shù)”標(biāo)準(zhǔn)，就比較模糊了厨钻。
營(yíng)銷策劃的“技術(shù)”標(biāo)準(zhǔn)在一個(gè)比較低級(jí)的階段是具有一些模糊性的扼雏，但對(duì)操作這個(gè)“技術(shù)”活人要求應(yīng)該很高。
正是營(yíng)銷策劃在低級(jí)階段的模糊標(biāo)準(zhǔn)夯膀，使得一些老板或工程副總們往往“半桶水”很響诗充。
他們會(huì)利用他們手中的“權(quán)威”來讓這個(gè)響聲更巨大。
房企里分管營(yíng)銷模塊的職位诱建，有的是“營(yíng)銷總監(jiān)”蝴蜓，有的沒有，只是設(shè)營(yíng)銷部門俺猿，以部門經(jīng)理來負(fù)責(zé)營(yíng)銷事項(xiàng)茎匠。
營(yíng)銷部經(jīng)理負(fù)責(zé)一線操作執(zhí)行，而大的營(yíng)銷策劃則由老板或總經(jīng)理分管押袍，也有的設(shè)置“營(yíng)銷副總”诵冒，既負(fù)責(zé)一線又實(shí)際管理控制。
相比“工程副總”職位的人才稀缺谊惭，營(yíng)銷總監(jiān)或副總的職位就顯得人才濟(jì)濟(jì)了造烁。
也很特別，做營(yíng)銷總監(jiān)或副總的午笛，大多不是市場(chǎng)營(yíng)銷這個(gè)專業(yè)畢業(yè)惭蟋，這也正常。
一是房地產(chǎn)營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)的界定比較模糊药磺，二是房地產(chǎn)營(yíng)銷的內(nèi)涵和外延很廣泛告组，如策劃有時(shí)超出市場(chǎng)營(yíng)銷這個(gè)概念。
有很多文科專業(yè)的人做了營(yíng)銷總監(jiān)癌佩，我自己就是學(xué)英語(yǔ)專業(yè)出身來搞房地產(chǎn)營(yíng)銷的木缝。
也有一些理工科專業(yè)甚至一些有關(guān)建筑方面專業(yè)出身的人在做房地產(chǎn)營(yíng)銷管理便锨。
做到營(yíng)銷總監(jiān)或副總?cè)耍緛碜杂诓邉澓弯N售兩個(gè)不同的營(yíng)銷領(lǐng)域我碟，有的是做銷售出身放案，有的是做策劃出身。
房開企的營(yíng)銷總監(jiān)或營(yíng)銷副總矫俺，不同企業(yè)的年薪差別也很大吱殉，低的10萬(wàn)也有，高的100萬(wàn)甚至更高也有厘托。
與工程副總一樣友雳，營(yíng)銷總監(jiān)或副總的收入也很大程度上取決于灰色地帶的收入。
房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會(huì)用總銷售收入的1-2%左右（有的更高铅匹，這不含售樓處裝修費(fèi)用）來做項(xiàng)目廣告推廣押赊。
廣告推廣的策劃、包裝包斑、設(shè)計(jì)流礁、制作、發(fā)布等都涉及外包采購(gòu)罗丰，這些工作由營(yíng)銷總監(jiān)或副總負(fù)責(zé)崇棠，
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高潮時(shí)期，就是價(jià)格大漲時(shí)期丸卷，往往會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房或搖號(hào)購(gòu)房的情況枕稀。
營(yíng)銷總監(jiān)或副總是房源的直接控制人，可以利用手中特權(quán)搞點(diǎn)“腐敗”谜嫉，做一點(diǎn)“炒號(hào)”或“炒房”的事萎坷。
大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷總監(jiān)或副總的年薪加其他收入上百萬(wàn)是很正常的，有的可達(dá)幾百萬(wàn)沐兰。
對(duì)于工程副總及營(yíng)銷副總的灰色收入問題哆档，一般房地產(chǎn)企業(yè)是很難杜絕的，多多少少總會(huì)有的住闯。
房開企業(yè)對(duì)于這兩塊的及這兩個(gè)職務(wù)的管理都有明確的規(guī)章制度瓜浸，但僅有規(guī)章是不夠的，還得有配套的約束機(jī)制比原。
有的企業(yè)放任自流插佛，一定有損企業(yè)效益，而有的企業(yè)則相反量窘，花很多人力雇寇、物力、財(cái)力和精力來“管理”。
有的老板對(duì)這兩個(gè)職位斤斤計(jì)較锨侯、錙銖必較嫩海，方方面面，層層把控囚痴，效果也不好叁怪。
我認(rèn)識(shí)一位很有頭腦的民營(yíng)房開企老板，對(duì)這兩個(gè)職務(wù)的人員深滚，他采取的措施奕谭，比較恰當(dāng)，值得借鑒成箫。
l首先在制度及配套機(jī)制上進(jìn)行建制和完善，然后旨枯，統(tǒng)籌運(yùn)作管理蹬昌。
l在實(shí)際操作中，會(huì)給予這兩個(gè)職位的人以一定的“灰色”空間攀隔，而且這個(gè)空間是經(jīng)過嚴(yán)格測(cè)算和設(shè)計(jì)的皂贩。
l然后，有一個(gè)底線原則昆汹，就是在這個(gè)空間范圍里明刷，你可以在保證目標(biāo)和質(zhì)量的前提下搞你的灰色收入，但如果你超越這個(gè)底線满粗，“越雷池半步”辈末，那就“格殺勿論”。
l這個(gè)企業(yè)映皆，它的“機(jī)制”架構(gòu)非臣菲福科學(xué)合理，那么捅彻，大家都清楚游戲規(guī)則组去，加上它獨(dú)具魅力的“企業(yè)文化”帶來的凝聚力，就形成了一支很優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)步淹，大家可以和諧共處从隆，成就大業(yè)。
有些房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司會(huì)為一個(gè)代理項(xiàng)目設(shè)置的“營(yíng)銷總監(jiān)”職位缭裆，但這個(gè)情況不多键闺。
有的設(shè)置“項(xiàng)目總監(jiān)”或“項(xiàng)目經(jīng)理”，有的設(shè)置“銷售經(jīng)理”或“案場(chǎng)經(jīng)理”與“策劃經(jīng)理”平行雙軌運(yùn)作澈驼。
代理企業(yè)的營(yíng)銷總監(jiān)作為“乙方”艾杏，一般只有建議權(quán)，沒有決策權(quán)，所以灰色空間基本很小或沒有购桑。
不過在房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮期也是可以通過炒房等手段來獲得灰色收入的畅铭。
前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很好，“機(jī)會(huì)”很多勃蜘，有些銷售員都“發(fā)”了硕噩，出去搞“投資”了。現(xiàn)在種種都基本消失了缭贡。
