案情：甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現(xiàn)已出租給張某芍锦，租賃期還剩余1年竹勉。甲將此事告知張某，張某明確表示娄琉，以目前的房價(jià)自己無力購買次乓。 甲的同事乙聽說后，提出購買孽水。甲表示愿意但需再考慮細(xì)節(jié)票腰。乙擔(dān)心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同女气，保證甲將房屋賣與自己杏慰，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機(jī)關(guān)驗(yàn)證房屋確實(shí)登記在甲的名下缘滥，且所有權(quán)人一欄中只有甲的名字轰胁，雙方草簽了房屋預(yù)購合同。 后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉(zhuǎn)賬給甲朝扼，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔(dān)保赃阀；雙方還應(yīng)就房屋買賣合同到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。 甲找到丙作為保證人擎颖，并用丁的房屋抵押榛斯。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔(dān)保范圍搂捧。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預(yù)告登記驮俗，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。 此外允跑，甲的房屋實(shí)際上為夫妻共同財(cái)產(chǎn)王凑，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某吮蛹。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記拌屏。 2年后潮针，甲與李某離婚，李某認(rèn)為當(dāng)年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失倚喂，要求賠償每篷。甲抗辯說，賠償請求權(quán)已過訴訟時效端圈。
1.本案中如果甲不履行房屋預(yù)購合同焦读，乙能否請求法院強(qiáng)制其履行？為什么舱权？
答：不能
預(yù)購合同是預(yù)約而非本約矗晃，根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋，預(yù)約合同不能強(qiáng)制履行宴倍。5.8/7
答案：1张症、不能。2鸵贬、理由是預(yù)約雖是合同俗他，其目的在于訂立主合同。預(yù)約合同一方不履行的阔逼，對方可請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償兆衅。但是，法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂正式合同。3羡亩、乙可以按照《合同法》第113條請求賠償摩疑，也可以根據(jù)第94條請求解除合同并請求賠償。
思路：順便答出正確做法
2.甲未告知乙房屋已出租的事實(shí)應(yīng)對乙承擔(dān)什么責(zé)任夕春？
答：應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任未荒。
由于根據(jù)《合同法》規(guī)定，買賣不破租賃及志，即使乙取得房屋所有權(quán)片排，也不能在租賃期間內(nèi)要求張某返還房屋。根據(jù)《合同法》94條速侈，甲屬于遲延履行率寡，導(dǎo)致乙損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任倚搬。2/4
答案：1冶共、甲應(yīng)對乙承擔(dān)違約責(zé)任。2每界、甲應(yīng)說明買賣標(biāo)的物上有負(fù)擔(dān)的事實(shí)而未說明捅僵，違反了《合同法》第150條規(guī)定的“出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)”眨层，在合同有效的情況下庙楚，應(yīng)該納入到違約責(zé)任中。
思路：瑕疵擔(dān)保責(zé)任
3.如果甲不按合同交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)趴樱，預(yù)告登記將對乙產(chǎn)生何種保護(hù)效果馒闷？
答：預(yù)告登記使得乙具有房屋的優(yōu)先購買權(quán)
根據(jù)《合同法》規(guī)定，預(yù)告登記后叁征，所有權(quán)人未經(jīng)預(yù)告登記人同意纳账，又將物權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人的，物權(quán)不發(fā)生變動捺疼。0/5
答案：1疏虫、按照我國《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，預(yù)告登記后啤呼，甲再處分房屋的议薪，不產(chǎn)生物權(quán)效力。2媳友、即乙對房屋的交付請求權(quán)具有物權(quán)性優(yōu)先權(quán)斯议，可以對抗所有的未登記的購買人。
我明明就說的這個意思醇锚，還給我零分←_←
4.如果甲在預(yù)告登記后第2天又與第3人簽訂房屋買賣合同哼御，該合同是否有效坯临，為什么？
答：合同有效恋昼，只是不發(fā)生物權(quán)變動看靠。
根據(jù)《合同法》52條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記人同意甲與第三人簽訂合同系真實(shí)意思表示且不違反法律行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定液肌，不違背公序良俗等挟炬，屬于有效。根據(jù)《合同法》規(guī)定嗦哆，未經(jīng)預(yù)告登記人同意谤祖，出賣人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的，不發(fā)生物權(quán)變動老速。且根據(jù)《物權(quán)法》15條規(guī)定粥喜，區(qū)分原則，不發(fā)生物權(quán)變動不影響合同效力橘券。5/5
答案：預(yù)告登記后额湘，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效肠虽，只是不發(fā)生物權(quán)變動的效力蜡镶，如果甲不履行，將對第三人承擔(dān)違約責(zé)任恋日。
5.如果甲不履行義務(wù)箭窜，在擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權(quán)利毯焕？擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)后，甲丙丁關(guān)系如何绽快？
答：乙可以向任意擔(dān)保人行使擔(dān)保權(quán)芥丧。
由于甲對乙的擔(dān)保是混合擔(dān)保紧阔，但又無自己作為債務(wù)人的物保坊罢，所以債權(quán)人乙可以任意向擔(dān)保人行使擔(dān)保權(quán)。
根據(jù)《擔(dān)保法》及擔(dān)保法司法解釋：擔(dān)保人丙丁只能向債務(wù)人甲追償擅耽，不能互相追償活孩。2/8
答案：1、如果甲不履行合同義務(wù)乖仇，乙可以選擇實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或者向保證人丙主張保證責(zé)任憾儒。2、無論丁還是丙承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后乃沙，都有權(quán)向甲追償起趾。3、丙丁之間構(gòu)成混合擔(dān)保警儒，就丙丁之間能否互相追償?shù)膯栴}训裆，有兩種觀點(diǎn)：一是丙丁之間不能相互追償眶根。承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人只能向債務(wù)人追償。依據(jù)為《物權(quán)法》176條：”被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的边琉，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形属百，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的变姨，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán);第三人提供物的擔(dān)保的族扰，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任定欧。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后渔呵，有權(quán)向債務(wù)人追償∮嵌睿“二是丙丁可以相互追償厘肮。依據(jù)為《擔(dān)保法解釋》第38條第1款：“同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任睦番。當(dāng)事人對保證擔(dān)保的范圍或者物的擔(dān)保的范圍沒有約定或者約定不明的类茂，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人，可以向債務(wù)人追償托嚣，也可以要求其他擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額巩检。”
6.甲擅自處分共有財(cái)產(chǎn)示启，其妻子李某能否也主張買賣合同無效兢哭？是否可以主張房屋過戶登記為無效或撤銷登記？為什么夫嗓？
答：不能主張合同無效迟螺，也不能主張房屋登記無效或撤銷登記。
首先舍咖，甲乙間買賣合同系雙方真實(shí)意思表示矩父，沒有《合同法》52條認(rèn)定的合同無效情形。其次排霉，根據(jù)《物權(quán)法》106條窍株，房屋為甲與妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，甲擅自處分系無權(quán)處分攻柠，但受讓人乙系善意相對人球订，基于二者間有效合同，且已變更房屋登記瑰钮，已經(jīng)善意取得房屋所有權(quán)冒滩。故，不得被撤銷浪谴。4/6
答案：1开睡、李某不得主張甲乙之間的房屋買賣合同無效祈搜。依據(jù)《買賣合同解釋》第3條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持士八。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移容燕，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持婚度≌好兀”無權(quán)處分不影響合同效力。2蝗茁、不可以主張房屋登記過戶為無效或申請撤銷登記醋虏，乙可以善意取得房屋所有權(quán)。
思路：才發(fā)現(xiàn)《買賣合同解釋》中有個這么直接的依據(jù)…
7.甲對其妻子李某請求所作時效抗辯是否成立哮翘？為什么颈嚼？
答：不成立。
根據(jù)《民法總則》及司法解釋關(guān)于訴訟時效的規(guī)定饭寺，夫妻關(guān)系存續(xù)是訴訟時效期間中止的法定事由阻课。（4/4）
答案：1、不成立艰匙。2限煞、由于雙方為夫妻共同財(cái)產(chǎn)制，夫妻關(guān)系存續(xù)是訴訟時效期間中止的法定事由员凝。李某的請求訴訟時效尚未經(jīng)過署驻，甲的時效抗辯不成立。
