歡迎關(guān)注【土爺說房】喷众，今天我們走進(jìn)大鄭州，說一點(diǎn)自己對(duì)鄭州樓市的淺見紧憾。
導(dǎo)讀：
01到千、我們需要客觀、理性地看待鄭州樓市
02赴穗、“大鄭州”都市圈與鄭州樓市的未來
03憔四、鄭州樓市的板塊選擇
我們需要客觀、理性地看待鄭州樓市
2020年般眉，鄭州二手房房?jī)r(jià)跌幅全國(guó)第四了赵。
而鄭州很多房產(chǎn)自媒體對(duì)鄭州樓市的總結(jié)與展望，卻是一片祥和之聲甸赃，我覺得這個(gè)現(xiàn)象不太正常柿汛。
如果大家都沉浸在脫離實(shí)際的商業(yè)互吹中，最終受傷害的必然是辛苦攢錢的買房人埠对。
這個(gè)房?jī)r(jià)跌幅榜是由貝殼研究院提供的络断，榜單中的價(jià)格是二手房的房?jī)r(jià)。二手房的價(jià)格可以看做是新房?jī)r(jià)格的一個(gè)錨點(diǎn)项玛，代表著市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的真實(shí)回應(yīng)貌笨。
3.4%的跌幅看起來并不算大，但結(jié)合鄭州2019年6.5%的GDP增速來看襟沮，鄭州的房?jī)r(jià)相當(dāng)于跌了10%锥惋。這對(duì)于想靠房子保值、跑贏通脹的人來說不是一個(gè)好結(jié)果臣嚣。
再看一下新房方面的情況净刮，來自鄭州房管局的數(shù)據(jù)顯示，1月上旬硅则，鄭州新房成交量?jī)H1086套淹父。環(huán)比2020年12月下半月大跌95%，可謂斷崖式滑落怎虫。
當(dāng)然暑认，但看半個(gè)月的數(shù)據(jù)不足以說明什么問題困介，我想說的是對(duì)于鄭州2021年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們要有自己的獨(dú)立判斷蘸际，不要盲目聽從別人的說法座哩。
要判斷2021年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，不妨先來回顧一下鄭州房?jī)r(jià)的上一個(gè)波動(dòng)周期粮彤。
2016年根穷，鄭州房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，尤其是管城區(qū)导坟，受地鐵2號(hào)線的開通的利好影響屿良，房?jī)r(jià)每平方漲了2200多元，全年整體上漲幅度大約在35%左右惫周。
一般來講尘惧，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)如果上漲過快，政府必然會(huì)出手干預(yù)递递。鄭州也不例外喷橙，鄭州市人民政府9月14日頒布“鄭九條”對(duì)鄭州樓市進(jìn)行調(diào)控，并接著在10月1日和12月21日兩次升級(jí)調(diào)控政策登舞。
2021年贰逾，最真誠(chéng)的鄭州買房建議，過度炒作是鄭州房市的砒霜
調(diào)控的效果在2017年開始顯現(xiàn)逊躁，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)顯示似踱，鄭州的房?jī)r(jià)跌回一年前隅熙，最大跌幅超過30%稽煤。
鄭州房?jī)r(jià)這一波過山車式的操作，給很多人留下了深刻的印象囚戚。
再來看今年鄭州的情況酵熙。
年初，央行出臺(tái)了針對(duì)銀行房貸的“兩條紅線”驰坊，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上匾二，明確了“房住不炒”的長(zhǎng)期政策。
相較于2020年較為寬松的房產(chǎn)政策拳芙，2021年的房產(chǎn)政策將會(huì)趨嚴(yán)察藐。從2017年的調(diào)控可以看出，只要調(diào)控力度夠強(qiáng)舟扎，房?jī)r(jià)是一定能被摁住的分飞。
所以2021年的鄭州樓市不要太樂觀，開頭我說現(xiàn)在大部分自媒體的一片祥和之氣不正常睹限，就是基于這點(diǎn)來說的譬猫。
下面接著再看一下這段時(shí)間比較火的“大鄭州”概念讯檐。
“大鄭州”都市圈與鄭州樓市的未來
很多房產(chǎn)專家喜歡拿大鄭州都市圈說事兒，特別是一些中介喜歡借“大鄭州”概念讓客戶到新鄉(xiāng)染服、焦作去買房投資别洪。
當(dāng)然我這樣說并沒有貶低這些城市的意思，而是說去這些投資買房“賺大錢”這個(gè)做法是值得商榷的柳刮。
2019年鄭州邁入萬億GDP俱樂部挖垛，穩(wěn)坐全國(guó)第十五把金交椅。而都市圈的其他四個(gè)城市的GDP加起來才堪堪與鄭州持平秉颗。
開封GDP：2364億元晕换；
新鄉(xiāng)GDP：2918億元；
焦作GDP：2761億元站宗；
許昌GDP：3395億元闸准。
我在前兩天的文章中剛好也分析過云南的滇中新區(qū)，云南的情況與河南差不多梢灭，也是昆明一家獨(dú)大夷家。在這種情況下，都市圈的模式只能是傳統(tǒng)的火車頭模式敏释，由省會(huì)帶動(dòng)發(fā)展库快。
這與沿海省份的動(dòng)車模式不同，拿廣東省來說钥顽，省內(nèi)有廣州义屏、東莞、佛山等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市蜂大，每個(gè)城市都能為整個(gè)都市圈的發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力闽铐。
2021年，最真誠(chéng)的鄭州買房建議奶浦，過度炒作是鄭州房市的砒霜
而鄭州由于一家獨(dú)大兄墅，有著遠(yuǎn)超其他周邊城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)對(duì)新鄉(xiāng)澳叉、開封等城市形成虹吸效應(yīng)隙咸。借助現(xiàn)在發(fā)達(dá)的高鐵網(wǎng)，周邊城市的人才將會(huì)不斷流入鄭州成洗。
從實(shí)際數(shù)字看也是如此五督，2019年鄭州市的人口凈流入量是46萬。人口的流入雖然對(duì)鄭州房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用瓶殃，但與官方發(fā)展大鄭州的戰(zhàn)略是相悖的充包。如何避免鄭州一家獨(dú)大，做到全面發(fā)展碌燕，這對(duì)官方來說具有很大挑戰(zhàn)误证。
從另外一個(gè)角度看继薛，未來一兩年內(nèi)，鄭州的房?jī)r(jià)是有新增人口作為支撐的愈捅。
未來遏考，即使大鄭州都市圈發(fā)展起來，雖然在一定程度上會(huì)削弱中心城市的投資價(jià)值蓝谨，但龍頭畢竟是龍頭灌具。因?yàn)閺耐顿Y角度看，買龍頭無論是投資收益譬巫，還是抗跌風(fēng)險(xiǎn)都要強(qiáng)于其他城市咖楣。因?yàn)橛泻玫漠a(chǎn)業(yè)，就能提供高薪工作芦昔，從而吸引高質(zhì)量人口不斷涌入诱贿，支撐起更高的房?jī)r(jià)。
未來的房產(chǎn)投資考驗(yàn)的更多的個(gè)人眼光咕缎、以及多維度信息的篩選能力珠十。
下面就來說說鄭州樓市板塊的選擇。
鄭州樓市的板塊選擇
老城區(qū)的話凭豪，推薦金水老城區(qū)焙蹭。金水老城區(qū)，省級(jí)核心區(qū)域嫂伞，曾經(jīng)一直穩(wěn)坐鄭州區(qū)域房?jī)r(jià)頂端孔厉，無論是交通教育，還是醫(yī)療資源都在金水區(qū)帖努。
鄭東新區(qū)是鄭州的未來撰豺，房?jī)r(jià)在全省人才的匯集下一定會(huì)引領(lǐng)鄭州房?jī)r(jià)高度。在這個(gè)區(qū)域中然磷，無論是北龍湖郑趁、CBD刊驴，還是龍子湖姿搜、高鐵板塊都具有不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
高新區(qū)聚集了鄭州的高校資源，比如鄭州大學(xué)捆憎，河南工業(yè)大學(xué)舅柜，鄭州輕工業(yè)大學(xué)，解放軍信息工程學(xué)院等躲惰，都是省內(nèi)一流的高校致份。而且中小學(xué)資源不少，如果未來鄭州能一直維持著大量的人口凈流入础拨，那么高新區(qū)應(yīng)該是這部分人的最佳選擇之一氮块。因?yàn)椴还軓木幼…h(huán)境還是教育配套資源來看绍载，目前價(jià)位的高新區(qū)對(duì)剛需人群的吸引力是比較大的。
航空港的規(guī)劃雖然很好滔蝉，但離市區(qū)比較遠(yuǎn)击儡，如果不是在這里工作，不建議購買蝠引。
