01
不出所料躁垛，如梅花間竹般，杭州IFC和小河云莊陸續(xù)領證圾笨，向8月的杭州樓市擲下超級“
雙王炸” 教馆。
其中，杭州IFC前晚領出最后357套住宅擂达。昨天上午土铺，小河云莊的137套房源也悉數出證，最小約165㎡板鬓、最大約340㎡悲敷。
不用懷疑，小河云莊的任務就是為IFC分流俭令。
或者說后德，小河云莊的熱度已高到需要“11位A類人才認證”的杭州IFC掩護，才可避免過熱而引發(fā)重大新聞的狀況抄腔。
它也從另一方面證明：在多數人眼中瓢湃，小河云莊是與IFC同一段位的“元始天尊級”紅盤理张。
的確，小河云莊之前光環(huán)無數：橋西最后一宗宅地绵患、三河交匯一線河景雾叭、1.7容積率、七層洋房落蝙、超大轉角廳戶型织狐、樓下的小河油庫公園……
但我認為小河云莊諸多光環(huán)中，最無可復制的還是“無敵一線河景”筏勒。
只是在它和小河油庫公園之間移迫，突然出現了24米高的商業(yè)規(guī)劃后，南面的“三河交匯”（大運河奏寨、小河起意、西塘河）風景幾乎全被遮擋。
加上東面沿運河一側病瞳，多數樓層都被濃密喬木遮擋揽咕，意味著僅極少房源有單面河景。
對小河云莊的“絕對稀缺性”套菜，必須重新評估亲善。
02
2021年底，德信從24家房企中脫穎而出逗柴，順利拿下橋西罕見的一線運河宅地蛹头，也就是如今的小河云莊。
一年半過去戏溺，規(guī)劃的8幢建筑已封頂渣蜗，綠色的外衣尚未褪去。進進出出的工程車旷祸，圍墻上方的噴淋系統(tǒng)耕拷，都昭示著它的進度條。
正南面托享，上個月被收儲的商業(yè)用地骚烧，尚未有動靜；東面沿運河一面闰围，大樹已長到四層高赃绊。
未來小河云莊看得見一線河景的，只有1羡榴、4碧查、5、6號樓的五層以上房源校仑。
但這并不影響大眾的熱情么夫≌咴“附近一大堆改善客戶，就等著小河云莊領證档痪。”橋西一帶資深經紀人小李說。
小河云莊精裝限價51440元/㎡邢滑，而普遍客戶對它的預期腐螟，是交付賣到10萬/㎡。畢竟困后，非一線沿河的九龍倉碧璽乐纸，洋房掛牌價也要10萬/㎡。
可與之對標的河景樓盤摇予，還有幾個汽绢。
正北面的凱德龍灣，“性價比”最高侧戴。非一線沿運河樓幢宁昭，200㎡出頭的四房，掛牌單價6萬5酗宋；沿一線運河樓幢的西邊套积仗，相同面積房東掛牌單價7萬4。
北面的大河宸章蜕猫，主力的200多㎡大戶型寂曹，掛牌單價多在8-9萬之間；運河宸園略貴一些回右，大戶型掛牌單價在9萬上下隆圆，部分急賣或低樓層房源，價格會略降一點翔烁。
最貴的是碧璽的洋房渺氧，掛牌單價要10萬上下；高層便宜些租漂，180多㎡的四房阶女，單價7萬出頭現在也有房東肯賣。
當然哩治，掛牌價并不等于成交價秃踩。
今年橋西的二手成交量一般，照如今買家“大殺四方”的砍價模式业筏，想成交的話憔杨，比掛價低一兩萬是難免的。
那么將來小河云莊交付后蒜胖，二手房價能比這幾個河景改善盤高出多少消别？
03
一旦進入二手市場抛蚤，每一套房都會像洋蔥般被一層層剝開，細細地比較著寻狂。小河云莊讓人怦然心動岁经，但這幾個河景次新房也并非全無優(yōu)勢。
最近的凱德龍灣蛇券，2014年交付缀壤，主力戶型約138-200㎡。
外立面：干掛石材纠亚，西方古典三段式設計塘慕；
裝標：部分大戶型帶精裝修，比如廚房蒂胞，用了SMEG三件套图呢，嵌入式冰箱、烤箱骗随、洗碗機蛤织，衛(wèi)浴是唯寶等品牌，餐客廳鋪了石材等蚊锹；
園區(qū)：配備獨立會所瞳筏，內設恒溫泳池、健身房牡昆；
學區(qū)：京杭育才小學姚炕。
遠洋大河宸章，2014年8月交付丢烘，主力戶型約170-300㎡柱宦。
外立面：干掛石材，歐式古典三段式設計播瞳；
裝標：使用了漢斯格雅龍頭掸刊、杜拉維特潔具、高帕特櫥柜赢乓、西門子電器等忧侧，全屋采暖、戶內直飲系統(tǒng)牌芋、戶內熱水系統(tǒng)等蚓炬；
園區(qū)：配有室外泳池；
學區(qū)：文瀾實驗學校躺屁。
九龍倉碧璽肯夏，2016年中交付，東區(qū)為高層、西區(qū)為洋房驯击，洋房戶型約155-320㎡烁兰，含底躍、標準層徊都、頂層大平層等沪斟。
外立面：干掛石材，法式古典風格設計暇矫；
裝標：使用了唯寶币喧、高儀、弗蘭卡袱耽、西門子等國際品牌；
園區(qū)：配備小區(qū)會所干发，內自帶恒溫泳池朱巨、健身房等設施；
學區(qū)：文瀾實驗小學枉长。
運河宸園冀续，2016年底交付，西區(qū)為高層必峰，東區(qū)為中式排屋洪唐，高層戶型約90-190㎡。
外立面：干掛石材吼蚁，高層為綠城經典法式二代建筑凭需；
裝標：6000元/㎡，像是廚房用了柏麗櫥柜肝匆、博世廚電粒蜈；衛(wèi)浴是當代、勞芬旗国、卡德維枯怖，以及伊奈智能馬桶；硬件上用了東芝的中央空調等能曾；
園區(qū)：配有露天的無邊鏡面泳池度硝；
學區(qū)：文瀾實驗學校。
小河云莊寿冕，預計2026年1月交付蕊程，主力戶型約220-340㎡。
外立面：鋁板+大面落地玻璃蚂斤；
裝標：4500元/㎡存捺；
園區(qū)：集中景觀水系、底層局部架空，配有健身捌治、文化活動等設施岗钩；
學區(qū)：最近的是京杭育才小學，但期房不承諾學區(qū)肖油，具體要等交付后再定兼吓。
04
一番對比下來，讓我們捋一捋小河云莊的評分森枪。
鋁板+大面落地玻璃的外立面视搏，顏值應該是十分值得期待的。不過县袱，并不足以跟其他幾盤拉開質的差距浑娜。
畢竟，周邊幾盤用的是干掛石材式散，就成本而言筋遭，可能還是石材更貴，并且在限價時代早已絕跡暴拄。當然漓滔，鋁板在風格的潮流感上會占不少便宜。
要論河景乖篷，本來小河云莊是獨一份的响驴；但現在和凱德龍灣說不上多大區(qū)別。
要論學區(qū)撕蔼，小河云莊大概率分到的京杭育才小學豁鲤，目前在大眾中的認知度不如文瀾實驗學校。
但小河云莊7層洋房+純大戶型的規(guī)劃罕邀，居住舒適度最優(yōu)畅形。放眼整個橋西，如此純粹的超大戶型住區(qū)都難得一見诉探。
能與之能媲美的日熬，也就碧璽的洋房。
碧璽到運河邊肾胯，直線還有450米竖席，小河云莊近多了。小區(qū)東側的人行出口直通運河邊敬肚。以后想去河邊喝個咖啡曬個太陽毕荐，下樓就到，近得跟在自家小區(qū)一樣艳馒。
因小區(qū)之間挨得十分近憎亚，生活配套大家都差不多员寇。像是商場，天陽D32第美、樂堤港等蝶锋，也就差個幾百米。
不過什往，小河云莊到地鐵5號線大運河站是幾個盤里最遠的扳缕，步行約1.3公里。
還有很重要一點别威，小河云莊占地只有23339㎡躯舔，而大河宸章、運河宸園和碧璽等都是占地4萬-5萬多㎡的大園區(qū)省古，它們有的會所粥庄、泳池和大花園，小河云莊都沒有豺妓，僅部分樓幢架空層做些了配套飒赃。
綜合來看，考慮到杭州人的“新房癖”科侈，以及近年來對超大戶型的追捧，小河云莊將來二手房價略高過這幾個改善盤炒事，不會有問題臀栈。
加之周邊地緣改善客戶儲備極豐厚，又沒有同期競品挠乳，交付后有望賣到8萬-10萬权薯。
也就是說，3萬左右的倒掛是很穩(wěn)的睡扬。
但如果作為一種保值增值的資產盟蚣，考慮到小河云莊套數少、熱度高卖怜，大概率限售屎开，這理論上3萬的倒掛頓時不那么香了。
05
小河云莊只有137套房源马靠，而橋西改善需求饑渴已久奄抽。“周邊一大堆想搖的甩鳄，沒有頂格社保就別去當炮灰了逞度。”附近中介說。
雖有IFC分流妙啃，但二者總價門檻相差300萬档泽，客戶并非完全重疊。
若小河云莊最終限售，不妨再算一筆賬馆匿。
以一套全款1100萬的214㎡房源為例抑胎，2026年1月30日交房，加上5年限售甜熔，2031年1月30日才能上市交易圆恤。
7年多持有時間，資金成本按年化6%算腔稀，持有成本1562萬盆昙，折合單價7萬3。
成本價已接近周邊二手房價焊虏。即便那時直接能賣到10萬淡喜，也屬于“慘勝”；賺錢是能賺诵闭，但與仁恒濱江園炼团、杭州壹號院這種“賺錢神話”不是一個段位。
一旦小河云莊二手賣上10萬+疏尿，也將極大考驗市場承接力瘟芝。
據統(tǒng)計，今年以來褥琐，周邊五大小區(qū)160㎡以上戶型共成交7套锌俱，實際成交單價在6-8萬不等。這固然有大戶型掛牌不多的原因敌呈，但也說明贸宏，橋西的二手大戶型流通性一般。
其實磕洪，如果按現有倒掛吭练，限售后的杭州IFC一樣有點食之無味。
今年以來析显，江河匯二手房價下跌了不少鲫咽，即便按旁邊大都會79號頂峰時12萬的價格錨算，5萬的倒掛既很安全谷异，但在“2031年可售”面前又顯得很虛弱浑侥。
但杭州IFC仍然要比小河云莊高幾個段位。
因為小河云莊終究只屬于一個地緣市場晰绎，而杭州IFC可以吸引全省乃至長三角的接盤俠寓落。
還因為小河云莊的利好已經盡出，周邊十年后不會有大變化荞下；但杭州IFC還只是個大工地伶选，無論重奢盈門的便利史飞、摩天輪的絢麗還是城市封面的榮耀，還只能靠想象仰税。
雖然杭州IFC現在倒掛有限构资，但未來有暴擊的機會，有人甚至在暢想二手賣到20萬-30萬（個別大戶型）的那一天陨簇。
你可以當它只是一個白日夢吐绵，但沒人敢說一定不會實現。
06
所以結論是：論房子收益的安全性河绽，IFC和小河云莊都是當下全杭州最穩(wěn)的兩個己单；但論二手房價的想象空間，IFC要遠勝于小河云莊耙饰。
兩大紅盤給房東帶來的紅利纹笼，下限相似，但上限天差地別苟跪。
這也是為何即便IFC的“鐵限售”讓無數人百爪撓心廷痘，仍不顧一切地找房票找資金，沒條件創(chuàng)造條件也要去試一把手氣件已。
而小河云莊的限售笋额，會讓投資客有些為難；希望也因此篷扩，這個盤可以迎來更多真正的自住客鳞陨。
