房產(chǎn)是最危險的財富傳承方式际度，沒有之一
知名財富傳承專家陳凱律師認(rèn)為：房產(chǎn)工秩、股權(quán)云稚，只能是財富的一種表現(xiàn)形式隧饼，不可能成為財富傳承的工具。中國人喜歡購置房產(chǎn)静陈，甚至近年來不少人去海外購置房產(chǎn)燕雁，從投資的角度無可厚非，但其中帶來遺產(chǎn)稅等各種新的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)采取財富管理工具加以防范鲸拥。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析財富的特點拐格，明確財富傳承需求后，運用遺囑刑赶、保險捏浊、家族信托等各類工具的長處，避免短處撞叨，才能做好財富傳承規(guī)劃金踪。
溫州部分市民發(fā)現(xiàn)正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了牵敷，而當(dāng)?shù)貒临Y源部門要求繳納1/3到一半左右房價的土地出讓金才能續(xù)期胡岔，重新辦理土地證。
溫州這個新聞引發(fā)輿論關(guān)注枷餐，本質(zhì)在于觸及了中國越來越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問題靶瘸。
這個問題自2007年物權(quán)法出臺一直懸而未決。
物權(quán)法“自動續(xù)期”語焉不詳毛肋，自動續(xù)期怎么個續(xù)法亟待有關(guān)部門進一步說明澄清怨咪。
土地使用權(quán)到期后續(xù)期本身溫州并不是首例，至少在青島村生、深圳就有不下四個案例惊暴。
《鳳凰財經(jīng)》這一篇報道，引起悍然大波趁桃。
我們絕望的發(fā)現(xiàn)“所有房東都只是一個長期租戶辽话∫薷耄”
“好不容易還清貸款，又開始攢土地出讓金油啤〉渑牵”
對擁有多套房產(chǎn)，把房產(chǎn)作為主要財富傳承方式的富裕人群益咬，更是警鐘長鳴逮诲。
富裕人群將房產(chǎn)作為財富傳承工具，原本就面臨五大缺陷幽告。
第一：繼承流程復(fù)雜
看一下房產(chǎn)的繼承流程梅鹦，僅繼承公證一項就難倒多少英雄漢。
公證要求所有繼承權(quán)權(quán)利的人都要到公證現(xiàn)場冗锁，表達意愿齐唆。
有個親戚在美國？
抱歉冻河，您得回來箍邮。
(一)需要有效的證明
1、老人的遺產(chǎn)叨叙，是所有繼承人的共同財產(chǎn)锭弊。
2、繼承人對共有的財產(chǎn)的分割協(xié)議擂错，只要每個繼承人同意并簽字味滞，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約马昙。
3桃犬、如果每個繼承人對繼承的共有財產(chǎn)分割，無異議行楞，可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)攒暇。
(二)房屋繼承登記步驟。
辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評估子房、繼承公證形用、申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。凡領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋证杭，當(dāng)房屋的權(quán)屬人死亡后田度，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下
1解愤、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估镇饺。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向送讲、樓層奸笤、樓齡等重要因素惋啃，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價格监右。
2边灭、繼承公證：申請人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書健盒。在辦理公證時绒瘦，必須提供房屋權(quán)屬人的死亡證明書、合法機關(guān)出具的合法繼承人名單證明扣癣，以及原房屋權(quán)屬人立有的遺囑(如有遺囑)惰帽，亦應(yīng)提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)搏色，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明善茎。
3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)频轿，領(lǐng)取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)烁焙。
4航邢、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權(quán)證、繼承公證書骄蝇、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)膳殷。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記申請書》，并遞交上述資料后九火，辦案人員將收件立案受理赚窃，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后岔激，即發(fā)放已更改權(quán)屬人的房產(chǎn)證明勒极。
5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權(quán)屬等事項是法院判決虑鼎、裁定或調(diào)解的辱匿，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等炫彩。如該房屋經(jīng)實地測繪匾七，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設(shè)的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書江兢。
第二：繼承過程涉及稅費
這里所列的稅費昨忆，并沒有包括前面提到的土地出讓金。
1杉允、繼承權(quán)公證費用：繼承權(quán)公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取邑贴。
2席里、房地產(chǎn)價值評估費用：不一致，一般0.5%
3痢缎、 房地產(chǎn)繼承過戶稅費：由房屋評估價0.05%的合同印花稅胁勺、100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅組成独旷。
4 契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)署穗，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地嵌洼、房屋權(quán)屬的案疲，需要繳納契稅3%。
第三：難于隱蔽麻养、易被凍結(jié)
這是房產(chǎn)的物理屬性決定的褐啡。
不管你到哪里，房產(chǎn)就在那里鳖昌，不悲不喜备畦。
在財富傳承過程中，家庭關(guān)系的復(fù)雜许昨，資產(chǎn)歸屬的復(fù)雜容易帶來糾紛懂盐。
一旦出現(xiàn)糾紛，房產(chǎn)將作為爭議資產(chǎn)被凍結(jié)糕档。
陳逸飛的遺產(chǎn)訴訟中莉恼，陳逸飛的遺孀宋美英不得不向法院申請，將北京朝陽區(qū)一處沒有爭議的房產(chǎn)先行解凍速那，將其變賣后用于生活俐银。
2005年4月10日，陳逸飛猝然闔逝端仰。
大兒子陳凜代表前妻張芷捶惜，與現(xiàn)任妻子宋美英及二子陳天展開遺產(chǎn)爭奪。
6月17日榆俺，在雙方律師參與下售躁，陳凜提出，按50%比50%的比例茴晋，與宋美英分割財產(chǎn)陪捷。
在陳凜提出的50%中重點包括其母張芷與陳逸飛之間的一筆債務(wù)司浪。雙方?jīng)]有達成協(xié)議纸厉，陳逸飛遺產(chǎn)大戰(zhàn)由此開始。
第四：無法避債
繼承中債稅優(yōu)先锈麸。如果欠了外債2000萬，有房產(chǎn)2000萬苍碟，怎么繼承呢酒觅？就不用繼承了，先還債微峰。
《繼承法》第三十三條：繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)舷丹，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實際價值為限。超過遺產(chǎn)實際價值部分蜓肆，繼承人自愿償還的不在此限颜凯。
《繼承法》第三十四條：執(zhí)行遺贈不得妨礙清償遺贈人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。
第五：無法避稅（遺產(chǎn)稅）
按照《遺產(chǎn)稅草案》仗扬，最高遺產(chǎn)稅率50%症概。假設(shè)房產(chǎn)2000萬，現(xiàn)金1000萬早芭，遺凈額為3000萬彼城，則需要繳納的遺產(chǎn)稅為1034萬。
本例還可以退个，現(xiàn)金1000萬留著正好交遺產(chǎn)稅募壕。
120*20%-5=19萬
300*30%-25=65萬
500*40%-75=125萬
2000*50%-175=825萬
合計19+65+125+825=1034萬
（公式：應(yīng)納稅遺產(chǎn)凈額*稅率-速算扣除數(shù)=應(yīng)繳稅款）
以上是房產(chǎn)作為財富繼承工具的五大缺陷。而溫州土地出讓金一事則是雪上加霜语盈。
是不是按照溫州模式全國推廣司抱？不確定。
土地出讓金會不會取消黎烈？也許。
溫州土地出讓金一事最大的警示是“遠期的政策會帶來財富傳承風(fēng)險”匀谣。
政策的走向照棋，即使是第一流的經(jīng)濟學(xué)家，也不知道武翎。財富傳承烈炭，恰恰是遠期的事情。不能把確定的傳承宝恶，交給不確定的政策符隙。
五大缺陷加一個不確定的政策，使房產(chǎn)成為最危險的財富傳承方式垫毙，沒有之一霹疫。
所以做資產(chǎn)傳承，留年金就好了综芥，復(fù)利保值增值丽蝎，生的時候自己用，一直領(lǐng)到老膀藐，等人走了受益人是孩子屠阻，或者指定給誰红省，也能指定怎么分配、怎么使用国觉。不用擔(dān)心孩子面臨要交大筆的稅金和一夜暴富可能變壞吧恃，或者財產(chǎn)糾紛。
財富傳承需要提前規(guī)劃麻诀，如果資產(chǎn)達到一定的額度了痕寓，就不玩股票、私募针饥、基金厂抽、黃金等這些投資產(chǎn)品了（高風(fēng)險投資本身比例也不會大），全部轉(zhuǎn)為保險金信托丁眼，設(shè)立一個信托賬戶筷凤，讓更專業(yè)的金融人才幫我們理財，投資增值苞七，未來留給后代一個按照我們意愿設(shè)定的可控藐守、可支配財產(chǎn)。
