西班牙《世界報(bào)》刊發(fā)的《截至全球經(jīng)濟(jì)的愛(ài)情》一文中有這樣一段話(huà)：“過(guò)高的房?jī)r(jià)，毀滅了年輕人的愛(ài)情址愿，也毀滅了年輕人的想象力该镣。他們本可以吟誦詩(shī)歌、結(jié)伴旅行响谓、開(kāi)讀書(shū)會(huì)损合。”

普通人的愿望：“希望房?jī)r(jià)在自己的合理承受范圍內(nèi)娘纷〖奚螅”當(dāng)然也有一些沒(méi)買(mǎi)房子的則希望：“房?jī)r(jià)最好能下跌，多跌一些赖晶÷墒剩”激進(jìn)的人：“使勁跌，最好 跌到白菜價(jià)∥婊撸”

那么一個(gè)普通人纠修，在缺乏經(jīng)濟(jì)常識(shí)以及大數(shù)據(jù)的親體下，如何判斷所在地區(qū)城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌厂僧？

影響房?jī)r(jià)上漲下跌的因素范圍很廣涉及方方面面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展分瘾、人口變遷、政策影響吁系、金融市場(chǎng)變化德召，謠傳、等等汽纤，是一個(gè)非常龐雜的系統(tǒng)上岗。恐怕沒(méi)有幾萬(wàn)字的報(bào)告是無(wú)法詳盡的羅列蕴坪。

快速判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期漲跌的趨勢(shì)最簡(jiǎn)單的方法就是看一個(gè)數(shù)據(jù)：不考慮大變故（如戰(zhàn)爭(zhēng)肴掷、地震、不可控的自然因素）這個(gè)城市在發(fā)展的過(guò)程中背传，凈流入人口大于凈流出人口呆瞻，這個(gè)地方的房?jī)r(jià)就有保障，就有上漲空間径玖，這條法則通用

也就是說(shuō)這個(gè)城市整體的人口是增長(zhǎng)的痴脾，增長(zhǎng)的速度越快，房?jī)r(jià)上漲的也就越快梳星。有人的地方就需要居住赞赖，居住就需要房產(chǎn)，供大于求就會(huì)上漲冤灾。

我國(guó)自改革發(fā)開(kāi)放以來(lái)前域，房?jī)r(jià)整體一直都是高速上漲的態(tài)勢(shì)，為什么西方國(guó)家反而有漲有跌韵吨？

1.我們是發(fā)展中國(guó)家匿垄，城鎮(zhèn)化人口偏低、且人口長(zhǎng)期處于快速增長(zhǎng)期归粉。

2.居住條件相對(duì)較差椿疗，存在改善的剛性需求。

3.經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)盏浇，幾乎所有的三線(xiàn)以上城市都在擴(kuò)張中变丧。

歐美國(guó)家

1.發(fā)達(dá)國(guó)家，城鎮(zhèn)化已經(jīng)趨于飽和绢掰，甚至負(fù)增長(zhǎng)，人口也是負(fù)增長(zhǎng)。

2.居住條件優(yōu)渥滴劲，剛性需求不強(qiáng)攻晒，新房需求低。

3.經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)甚至負(fù)增長(zhǎng)班挖，城市化幾乎無(wú)增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)鲁捏。

相互比較，立見(jiàn)高下萧芙。

中國(guó)當(dāng)下的城市化進(jìn)程大約55％左右给梅，發(fā)達(dá)國(guó)家通常都在70-90％之間，所以增長(zhǎng)空間還是很大的双揪。

經(jīng)常一些新聞里再談房?jī)r(jià)暴降动羽，以及鬼城，為什么渔期？

暴降的地區(qū)通常都集中在一線(xiàn)城市的周邊运吓，通常一線(xiàn)城市比如京郊地區(qū)，經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)疯趟，常住人口收入遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)太多拘哨，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候炒房客集中涌入，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候火速撤資信峻，泡沫太多倦青！

鬼城多見(jiàn)于此地城市人口本身就不多，老城區(qū)人口本就不是很擁擠盹舞，跟風(fēng)要政績(jī)的情況下盲目擴(kuò)張姨夹，不砸在受理才怪。

鬼城問(wèn)題就是矾策，凈流入人口低于凈流出人口的問(wèn)題磷账。或者流入人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于城建速度贾虽。造成了供大于求逃糟。

中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)暴降嗎？

腰斬暴降的可能性微乎其微蓬豁，什么情況下會(huì)暴降：戰(zhàn)爭(zhēng)绰咽、重大自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)崩潰地粪。

人民幣購(gòu)買(mǎi)力不斷縮水取募，所有的建材、土地價(jià)值蟆技、人工成本玩敏、貸快利率斗忌、融資成本都在不斷上漲，寄希望于房?jī)r(jià)暴降旺聚？怎么可能织阳，誰(shuí)會(huì)賠錢(qián)做生意，開(kāi)發(fā)商自然不會(huì)砰粹。

開(kāi)發(fā)商都是能通天之人唧躲，緊跟政策變化，風(fēng)吹草動(dòng)都有察覺(jué)碱璃，不會(huì)往坑里跳弄痹。

國(guó)家最能采取的措施就是允許房?jī)r(jià)緩慢增長(zhǎng)，或者不增長(zhǎng)嵌器，或者微降肛真，緩慢減小房產(chǎn)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重。

倘若一刀切的話(huà)嘴秸，銀行壞賬毁欣、信貸違約瞬間就會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的衰退崩盤(pán)。這不是國(guó)家層面想看到的岳掐。這些年國(guó)家政策上做過(guò)很多產(chǎn)業(yè)的調(diào)整嘗試凭疮，減少土地在財(cái)政收入中的比例，現(xiàn)在來(lái)看不太理想串述，土地收入仍然占了很大比重执解。但是領(lǐng)導(dǎo)層面早早的就意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。所以長(zhǎng)期來(lái)看采取緩降是最好的方式纲酗。

但是當(dāng)下仍然處于房?jī)r(jià)上漲的上升渠道衰腌，拐點(diǎn)在哪無(wú)人知曉，即便是到了最高點(diǎn)觅赊，降也是緩降右蕊，不會(huì)對(duì)普通人有太大的影響。

房?jī)r(jià)升值速度

一線(xiàn)城市核心位置＞一線(xiàn)城市地區(qū)＞一線(xiàn)城市周邊和新一線(xiàn)＞中東部二線(xiàn)城市＞中西部二線(xiàn)城市和東南強(qiáng)市＞東中普通二三線(xiàn)＞東中普通三四線(xiàn)＞西部普通三四線(xiàn)＞其他小城鎮(zhèn)吮螺。

城市發(fā)展中饶囚，超級(jí)大城市像一臺(tái)吸水機(jī)吸干了小城市的人才、青壯勞動(dòng)力鸠补、財(cái)富萝风、資源、礦產(chǎn)等等紫岩。大城市越來(lái)越大规惰，小城市不斷萎靡。

大城市核心位置的土地資源是有限的泉蝌，稀缺代表著價(jià)值歇万，即便是在人口萎縮的城市揩晴，最抗跌的也是城市的核心地區(qū)。

拋去上文所講的內(nèi)容堕花，一個(gè)普通人用普通的視角怎么去分辨一個(gè)城市的潛力文狱？

走在大街上看這個(gè)城市的年輕人粥鞋。

年輕人越多的城市通常越有發(fā)展缘挽，年輕人代表活力、創(chuàng)造力呻粹、未來(lái)壕曼。

你去看那些偏遠(yuǎn)地區(qū)只剩下老幼婦孺，你就知道這地方是沒(méi)有前途的等浊。

城市的包容度腮郊。

一個(gè)城市形形色色的人越多，代表著認(rèn)可度越強(qiáng)筹燕，哪里人都有代表著哪里人都認(rèn)可這座城市轧飞。

小商小販的活躍度。

商人趨利撒踪，哪里有錢(qián)賺哪里就有商人过咬，你看不到大商大賈怎么交易，他們通常噶很難過(guò)都在高級(jí)會(huì)所制妄，卻能看到小商小販掸绞。小商小販的活躍度代表著這座城市的活力。

講了這么多耕捞，還是前文提到的那句最核心：一個(gè)城市的凈流入人口大于凈流出人口衔掸，凈流入人口越多凈流出人口越少，城市發(fā)展的潛力越大俺抽。

有人的地方才有可能創(chuàng)造無(wú)限的財(cái)富敞映，才有可能有繁榮的商業(yè)活動(dòng)，才能孕育出硬挺的房?jī)r(jià)磷斧。