第四章-私募REITs實(shí)務(wù)
第一節(jié) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)
?目前私募REITs的發(fā)起機(jī)構(gòu)有3類：融資型、資產(chǎn)負(fù)債表型咐蝇、套利型
?基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負(fù)面清單范疇巷查。
?基礎(chǔ)資產(chǎn)的3個(gè)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)：凈現(xiàn)金流NCF有序， 貸款價(jià)值比率LTV，償債覆蓋倍數(shù)Debt-to-Service Coverage Ration DSCR
????物業(yè)價(jià)值=NCF/資本化率
????LTV=貸款額度/物業(yè)價(jià)值
????償債覆蓋倍數(shù)=NCF/當(dāng)期貸款還本付息總額
?基礎(chǔ)資產(chǎn)投資級(jí)別從兩個(gè)角度判斷：資產(chǎn)的稀缺性吮便，資產(chǎn)的通用性
? ? 通用性笔呀、稀缺性較高，且現(xiàn)金流狀況較好的資產(chǎn)類型可進(jìn)行私募REITs融資
? ? 通用性髓需、稀缺性較高，但現(xiàn)金流狀況一般的資產(chǎn)類型房蝉，可進(jìn)行CMBS僚匆，并可考慮加入一定主體信用補(bǔ)足
? ? 通用性、稀缺性一般搭幻，但現(xiàn)金流狀況較好的資產(chǎn)類型咧擂，可通過(guò)將資產(chǎn)打包分散風(fēng)險(xiǎn)的策略進(jìn)行REITs或CMBS融資
? ? 通用性、稀缺性一般檀蹋，且現(xiàn)金流狀況一般的資產(chǎn)類型松申，進(jìn)行REITs或CMBS融資的難度較大，需加入主體信用補(bǔ)足
?常見(jiàn)的資產(chǎn)重組手段包括：直接購(gòu)買俯逾，出資設(shè)立贸桶，資產(chǎn)劃撥，分立
?目前國(guó)內(nèi)發(fā)行的私募REITs主要直接或通過(guò)契約型私募基金份額桌肴、信托受益權(quán)等間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)皇筛，進(jìn)而持有基礎(chǔ)物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV結(jié)構(gòu)是私募REITs的可選結(jié)構(gòu)
?交易結(jié)構(gòu)：交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)坠七，SPV結(jié)構(gòu)構(gòu)建水醋，增信措施旗笔，稅務(wù)籌劃，退出安排
?產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)：發(fā)行規(guī)模拄踪，融資期限蝇恶，分層結(jié)構(gòu)，本息支付方式惶桐，含權(quán)條款
? ? 貸款價(jià)值比率也成抵押率撮弧，即融資規(guī)模與資產(chǎn)價(jià)值之比
? ? 采用公募REITs退出方式的過(guò)戶型私募REITs， 通常采用3+x的期限設(shè)置
? ? 抵押型私募REITs耀盗，通常采用18年或更久的期限設(shè)置想虎，同時(shí)每3年設(shè)置一次開(kāi)放期，并附投資者回售選擇權(quán)和票面利率調(diào)整權(quán)
第二節(jié) 操作流程
? 準(zhǔn)備階段：內(nèi)部決策叛拷，中介機(jī)構(gòu)選擇舌厨，基本融資要素確定
? 執(zhí)行階段：中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，交易分解起草及討論忿薇，內(nèi)部流程履行
? 監(jiān)管審核階段：私募REITs審核流程：1裙椭，交易所事前審查；2署浩，取得交易所無(wú)異議函后發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃揉燃；3，專項(xiàng)計(jì)劃成立后5個(gè)工作日內(nèi)向基金業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)備案筋栋；4炊汤，管理人持備案證明辦理交易所掛牌轉(zhuǎn)讓；5弊攘，專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間進(jìn)行日常報(bào)告抢腐；6，專項(xiàng)計(jì)劃終止后向基金協(xié)會(huì)報(bào)告
? 銷售與發(fā)行階段：確定目標(biāo)投資者襟交，路演推介迈倍，定價(jià)，發(fā)行方式（招標(biāo)發(fā)行捣域，簿記建檔）
?備案上市階段
?后續(xù)管理階段
本文為-林華 主編啼染，中信出版集團(tuán)出版的《中國(guó)REITs操作手冊(cè)》閱讀筆記，僅供學(xué)習(xí)使用
