大家翹首以待的“春節(jié)房地產(chǎn)特輯”写半，我特地請了北京大學的徐遠教授來講授我們春節(jié)的房地產(chǎn)特輯岸蜗。
徐教授在宏觀金融，資產(chǎn)定價叠蝇，和城市化方面造詣很深璃岳，曾逆勢準確預(yù)測了2015年到2017年的房地產(chǎn)價格，2016年到2017年的匯率價格和宏觀經(jīng)濟趨勢悔捶。
這一周铃慷，他會從剛需，改善蜕该，養(yǎng)老犁柜，租房幾個維度詳細給你解讀中國房地產(chǎn)投資策略——怎么判斷房價是否有泡沫？怎么選擇城市堂淡？怎么安排首付馋缅？怎么計算股票、債券绢淀、和房地產(chǎn)的收益率萤悴？怎么算租售比這筆帳？
不管你處于是青年皆的、中年還是老年覆履，我相信，這一周的課程對你的家庭資產(chǎn)配置會產(chǎn)生深遠的影響费薄。 好了硝全，下面請你和家人一起“得到”這份春節(jié)的財富知識大禮包。
你好楞抡，歡迎來到香帥的北大金融學課柳沙。我是北京大學的徐遠教授。本周應(yīng)香帥的邀請拌倍，我給你講一周房地產(chǎn)的專題課。
買房的問題噪径，總結(jié)一下柱恤，你可能有如下幾個方面的問題。第一找爱，中國房地產(chǎn)有泡沫嗎梗顺？現(xiàn)在還能不能買，買了會不會成為接盤俠呢车摄？第二寺谤，是買房劃算仑鸥，還是買股票理財劃算，這幾種資產(chǎn)的優(yōu)缺點各是什么变屁？第三眼俊，除了北上廣深，其余城市還值得買嗎粟关？到底要怎樣判斷一個城市的房產(chǎn)是否有升值潛力呢疮胖？第四，中國房子的租售比那么高闷板，房價是租金的好幾十倍澎灸，是不是租房比買房還要合算呢？
本周我將用四天的時間遮晚，對這些問題逐一進行回答性昭，我相信說清這些問題之后，你會對自己的買房決策作出明智的選擇县遣。那么在此基礎(chǔ)上糜颠，我會對如何選房，如何安排首付艺玲、月供等問題提供一些操作性的建議括蝠。
好，今天是第一天饭聚，我從剛需買房入手忌警，給你進行分析，買剛需首套房的時候秒梳，你一定會關(guān)心這么兩個問題：
第一法绵，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，現(xiàn)在買會不會買在高位酪碘，成為接盤俠朋譬？
第二，決定買的話兴垦，有什么原則是需要特別注意的徙赢？
一、現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)有泡沫嗎探越？
現(xiàn)在狡赐，中國房價已經(jīng)很貴了，很多人會拿1990年的日本來說事钦幔，說我們現(xiàn)在的房價就像日本1990年之前的情況枕屉，就處在泡沫破滅的前夜了。為了說清楚這個問題鲤氢，我們用東京1990年的房價和北京2017年的房價作一個簡單的對比搀擂∥髋耍可是這么多年過去了，不好直接比較哨颂，所以我們用美國作為一個標尺來比較喷市。
美國這些年一直是全球最大經(jīng)濟體，相對比較穩(wěn)定咆蒿，是一個比較好的標尺东抹。
1990年的時候，東京好一點的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點沃测，當時的紐約是什么價格呢缭黔？紐約好一點的房子大概是不到1萬美金，所以1990年的時候蒂破，東京的房價是當時紐約房價的8倍多馏谨。
我們再來看，2017年北京和紐約的房價附迷。2017年惧互，紐約的均價是2萬美金多一點，北京的均價是1萬美金多一點喇伯，所以紐約房價是北京房價的2倍喊儡。換句話說，以紐約房價作為基準稻据，東京在1990年是紐約的8倍艾猜，北京在2017年是紐約的1/2，一里一外捻悯，北京現(xiàn)在的房價相當于東京1990年房價的1/16匆赃，所以北京的房價雖然很貴，但是和日本1990年的情況還差得很遠今缚，遠遠不在一個數(shù)量級上算柳。
這就說明，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念姓言，貴不一定有泡沫瞬项。
對于目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題，我和我的博士生進行過系統(tǒng)的研究何荚，基本的結(jié)論可以用三句話來概括滥壕。
第一句，這些年我國房價的快速上漲兽泣，符合全球范圍內(nèi)的一般規(guī)律，并不是一個特例胁孙。你看唠倦，在很多國家經(jīng)濟較快增長的過程當中称鳞，都發(fā)生過房價的較快上漲，我國并不例外稠鼻。比如說像韓國冈止、馬來西亞、巴西候齿、俄羅斯熙暴、南非這些國家。隨著經(jīng)濟的較快上漲慌盯，房價也都較快上漲周霉，速度也不比我們慢，幅度也不比我們小亚皂。我國的情況符合一般的規(guī)律俱箱。
只不過，這鞭子不打在自己身上是不疼的灭必，別國房價上漲的時候狞谱，我們雖然也看到了，但是并不注意禁漓，感受并不深跟衅。但是我國房價快速上漲的時候，我們面臨著購房的壓力播歼，面臨著很多的焦慮伶跷，那個切膚之痛的感受是很深的。
第二句話荚恶，我國房價還有很大的上漲潛力撩穿。這是我國目前的發(fā)展階段決定的，你通過看一系列指標谒撼，包括現(xiàn)在的收入水平食寡、消費水平、房價水平廓潜、城市化率等等抵皱，我國現(xiàn)在僅僅相當于日本1970年左右的水平，或者說韓國上世紀80年代的水平辩蛋。我們現(xiàn)在的人均收入水平呻畸，只有美國的1/7，向前發(fā)展的空間還非常地大悼院。
那么隨著經(jīng)濟的進一步增長伤为，城市化的進一步推進，房價還會有大幅的上升。我給你打個比方绞愚，你現(xiàn)在回頭看十幾年前的房價叙甸，會發(fā)現(xiàn)非常非常地便宜，那么同樣的道理位衩，如果你十幾年后回頭看今天的房價裆蒸，也會發(fā)現(xiàn)非常地便宜。
第三句話糖驴，我國政府調(diào)控房價僚祷，調(diào)控的不是房價的水平，而是房價的增速贮缕，特別是最近一段時間房價的過快增速辙谜。注意，我再強調(diào)一下跷睦，是“過快增速”筷弦。為什么呢？房價增速過快的話抑诸，會導致財富差距拉得過大烂琴，不利于社會的繁榮穩(wěn)定，也不利于未來社會持續(xù)的安定和進步蜕乡。
二奸绷、房價上漲的一些似是而非的原因
說到這里，你可能還是有很多的疑惑层玲，因為現(xiàn)在社會上有很多關(guān)于中國房價的分析号醉，很多分析聽上去都挺有道理的。比如說辛块，是不是貨幣超發(fā)導致房價上漲畔派？是不是土地供應(yīng)不足導致房價上漲？或者是過度的投機炒作導致房價上漲润绵？這些問題都非常地好线椰，說明你對房地產(chǎn)問題有很多的關(guān)注，有很深入的思考尘盼。下面憨愉，我來一個一個給你分析這些其他的因素斑响。
第一個問題：是不是貨幣超發(fā)導致房價上漲煞额？
這個說法叹阔，聽起來很有道理江滨，但是其實是個偽命題。我給你舉個例子手素，從2015年到2017年祖搓，我國的貨幣供應(yīng)量（M2）增速是持續(xù)下行的佑力，下降的幅度高達40%（從13.3%下降到 8.2%）±ㄏ福可是在這段時間里伪很，我國的房價是一直上行的，上漲的幅度還非常地大奋单，是這次房地產(chǎn)調(diào)控的直接原因。你想一想猫十，貨幣增速一路下行览濒，房價一路上漲，這兩個方向是反的拖云，所以貨幣超發(fā)作為房價上漲的犯罪嫌疑人贷笛，它是不在現(xiàn)場的，你怎么能說貨幣超發(fā)是導致房價上漲的原因呢宙项？
更何況乏苦，說我國貨幣超發(fā)的觀點，其實是沒有數(shù)據(jù)支持的尤筐。從2000年到2016年汇荐，這17年間，我國平均的通貨膨脹率是多少呢盆繁？是2.7%掀淘，同期世界平均通脹率是3.8%，也就是說我國的通脹遠低于同期世界的平均水平油昂。怎么能說我國是嚴重的貨幣超發(fā)呢革娄？可是我國的房價的增速遠高于世界其它國家的房價增速。這個原因是什么呢冕碟？原因還是我國較快的經(jīng)濟增速拦惋，而不是貨幣超發(fā)。
所以安寺，如果你聽見有人跟你說厕妖，中國房價上漲是因為貨幣超發(fā)，其實說明這個人的宏觀經(jīng)濟學基礎(chǔ)可能不太扎實我衬。
剛才的這些數(shù)據(jù)表明叹放，房價上漲這個鍋不能讓貨幣超發(fā)來背，中國房價漲得這么兇挠羔，根源還是在我們的城市化推進得比較快井仰。
第二個問題：供地不足導致房價上漲？
這里破加，我給你舉兩個例子俱恶。
你看很多三四線城市，地方政府為了籌集資金，賣了很多的地合是，它的土地供應(yīng)是很足的了罪，可是這些城市的房價還是上漲了很多。
你看巴黎聪全、紐約這些城市泊藕，土地是私有的，是可以敞開供應(yīng)的难礼，可是市中心的房價還是非常非常地高娃圆，比我們北京、上海還要高蛾茉。你知道為什么嗎讼呢？這是因為決定房價的并不是土地，而是位置谦炬，土地可以供應(yīng)悦屏，但是位置是固定的，是沒法增加的键思。你增加供地的話础爬，只能是城外的地、城鄉(xiāng)接合部的地稚机，這些地是不能代替城市中心的地的幕帆。那么隨著收入的增加，城市中心的房價和地價還是會上漲的赖条。這就是為什么城市中心的房價那么貴的原因失乾。
其實，對于房子位置的重要性纬乍，買過房子的人都知道碱茁，有一句話是這么講的，選房子的時候有三個因素是特別重要的仿贬，分別是位置纽竣，位置，還是位置茧泪。
第三個問題蜓氨，房價是炒作起來的嗎？
這個問題其實不難回答队伟，如果是炒起來的穴吹，那么過一陣子，房價就會回調(diào)的嗜侮。比如說像溫州港令，像鄂爾多斯等少數(shù)幾個城市啥容，它們的房價前一陣子下跌就比較多∏昱可是如果你看全國的平均房價咪惠，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的淋淀。即便是經(jīng)濟形勢不太好遥昧，即便是在房地產(chǎn)嚴格調(diào)控的背景下，房價也非常地堅挺朵纷。這就說明渠鸽，我國大中城市的房價是有很堅實的基本面支撐的，并不是投機炒作的結(jié)果柴罐。
三、買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”
說到這里憨奸，你已經(jīng)明白了革屠，我國大部分城市的房價并沒有泡沫，而你也已經(jīng)準備好買你的第一套剛需房了排宰。
這時候似芝，你就面臨著怎么選房的問題，每個家庭的情況不太一樣板甘，需求也有所不同党瓮，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的盐类。
第一個原則是“先上車原則”寞奸。
也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪在跳，就先買張站票枪萄，避免被列車拋下。為什么這么講呢猫妙？中國的經(jīng)濟就像一列快速前進的列車瓷翻，一個個大中城市就像一節(jié)節(jié)的車廂，那么買房就像是買票上車割坠。如果你看準了這個道理齐帚，就要先買票，先上這個車彼哼，避免被這個列車拋下对妄。
一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位沪羔，房子要夠大饥伊，位置要夠好象浑，那么挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了琅豆。然后就看著房價接著上漲愉豺，越來越買不起，后悔不迭茫因。怎么辦呢蚪拦？其實就是先上車，先買個買得起的小房子冻押，那么隨著小房子的增值驰贷，你可以找機會再換大房子，這樣就上了車洛巢，跟列車一起前進了括袒，就不會被拋下了。
第二個原則是稀缺原則稿茉，就是盡量買城市中心的房子锹锰。
買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇漓库，一是買城市中心的小房子恃慧，這種房子往往還貴一點。第二是買遠一點的房子渺蒿，這種房子往往是大一點痢士，還便宜一點。
這時候你應(yīng)該怎么選呢茂装？你就應(yīng)該記住稀缺原則怠蹂，房子的價值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺資源训唱，比如學校褥蚯、醫(yī)院、商圈况增、各種辦事機構(gòu)等等赞庶，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本澳骤。那么遠郊的房子歧强，往往離這些稀缺資源比較遠，房子的升值的空間可能會小一點为肮。如果你有選擇的話摊册，盡量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實在買不起的話颊艳，你也可以買地鐵沿線的房子茅特，因為交通上的便利可以部分地替代這些稀缺資源忘分。
我是北京大學的徐遠教授，應(yīng)香帥的邀請白修，本周我給大家講一個房地產(chǎn)的專題課妒峦。
昨天，我給你講了剛需買房的事兵睛，今天我接著給你講改善買房的事肯骇。
改善的兩層含義：改善居住條件，改善財務(wù)狀況
說起改善買房祖很，很多人會簡單地以為笛丙，不就是買一個大一點的房子，或者是學區(qū)好一點的房子假颇，改善居住嗎胚鸯？如果你這么想，就只對了一半笨鸡。
改善買房的事蠢琳，除了改善居住，更重要的是镜豹，改善你的財富狀況。
怎么說呢蓝牲？你看趟脂，房地產(chǎn)作為一種非常重要的資產(chǎn)，在家庭財產(chǎn)中占有絕對的比重例衍，這時候昔期，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應(yīng)該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性佛玄。
你看硼一，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人梦抢，家庭的財產(chǎn)狀況都得到了大幅的改善般贼。
現(xiàn)實當中，還有少數(shù)人奥吩，只看到買房的負擔哼蛆，而沒有看到房產(chǎn)的資產(chǎn)價值，那也是不對的霞赫。買房早期是有負擔腮介，有首付，有月供的壓力端衰〉矗可是沒過幾年甘改，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了灭抑，這個房子就是你純粹的凈資產(chǎn)了十艾。所以，改善買房改善的不僅是居住名挥，更重要的是改善你的財富狀況疟羹。
好，到現(xiàn)在你已經(jīng)完全理解了改善買房的兩層含義禀倔。這個時候救湖，你可能有幾個問題急需回答鞋既。
第一個問題，現(xiàn)在買改善房晚不晚跌前，還能不能進一步改善財富狀況？
第二灾炭，買房和其它投資工具比，比如股票铡原、債券、理財酌儒，哪個工具更好籍滴，更能夠改善財務(wù)狀況？
第三勋功，決定買的話，這個首付和月供應(yīng)該如何安排骚揍？下面，我就依次給你回答這三個問題抽活。
結(jié)論一：現(xiàn)在買房不晚，還會進一步改善你的財富狀況
我給你三條理由：
第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的，這是各國的普遍現(xiàn)象谢谦。根據(jù)統(tǒng)計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發(fā)達經(jīng)濟體的房價墙牌，累計上漲了90多倍捉捅」枷ィ扣除物價水平之后合敦，還漲了4倍多耕蝉，所以房地產(chǎn)保值增值的屬性是實至名歸的。
到這里谈为，你可能會有疑惑踢关，房價上漲了這么多伞鲫，可是在你的印象里秕脓，到處都是泡沫啊儒搭，危機啊，那么這個數(shù)字是不是搞錯了呀薛训？其實介袜，不是的甫何，這個數(shù)字沒有錯，但是我們?nèi)祟悓τ诂F(xiàn)象的關(guān)注是有選擇性的鸠珠。
我給你舉個例子巍耗，很多人都知道，2007年美國的房地產(chǎn)泡沫渐排，可是很少有人知道現(xiàn)在的美國房價已經(jīng)超過2007年的房價高點了炬太。這是為什么呢？是因為泡沫和危機會引起很大的動蕩驯耻、很多的關(guān)注亲族，媒體都會反復(fù)地報道，給大家留下很深刻的印象可缚，這樣大家腦海里就形成了泡沫危機會經(jīng)常發(fā)生的印象霎迫。
但是現(xiàn)實當中，泡沫和危機是偶爾的帘靡，緩慢的上漲才是常態(tài)知给。由于持續(xù)的時間長，房價上漲得反而已經(jīng)很多了测柠。
剛才是第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的缘滥。
第二條理由轰胁，就是我國的發(fā)展所處階段還很低，經(jīng)濟增長和房價上漲還有很大的空間朝扼。
昨天我和你說過赃阀，目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當于日本上世紀70年代的水平，或者韓國上世紀80年代的水平榛斯，上漲的空間還很大观游。而且，昨天我已經(jīng)告訴你了驮俗，經(jīng)濟增長是房價上漲的根本因素懂缕，世界范圍內(nèi)的經(jīng)驗已經(jīng)證明了這一點。
我國目前的情況是什么樣的呢王凑？我國目前的情況是搪柑，經(jīng)濟增長還在持續(xù)，城市化遠遠沒有完成索烹，人口基數(shù)還很大工碾，老齡化還剛剛開始，那么經(jīng)濟增長紅利百姓、城市化紅利渊额、人口基數(shù)紅利這三大紅利就共同構(gòu)成了我國房價上漲的堅實的基本面。所以垒拢，在可以預(yù)見的將來旬迹，中國經(jīng)濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。
第三條理由子库，就是全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒舱权。
二戰(zhàn)以來，全球經(jīng)歷了長期的經(jīng)濟繁榮和和平穩(wěn)定仑嗅，在這段時間里宴倍，全球積累了大量的財富，這些財富都是要尋找投資渠道的仓技⊥冶幔可是，投資的機會就這么多脖捻，可買的資產(chǎn)越來越少阔逼，怎么辦呢？房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的安全資產(chǎn)就越來越受到追捧地沮，資產(chǎn)荒也是支持房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的一個根本原因嗜浮。在未來，只要不發(fā)生大規(guī)模的動亂摩疑，大城市的房子作為安全資產(chǎn)危融，還是還會繼續(xù)受到追捧。
好雷袋，現(xiàn)在你已經(jīng)明白了吉殃，從國際房價上漲的經(jīng)驗，我國的經(jīng)濟發(fā)展階段，和全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒這三個角度來看蛋勺，我國的房產(chǎn)依然是可以配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)瓦灶，仍然可以幫助你改善家庭財富狀況。
結(jié)論二：改善房回報率高于股票等理財方式
那么下一個問題來了抱完，房子能夠改善財務(wù)狀況贼陶，股權(quán)、債券也能改善財務(wù)狀況乾蛤，哪一種投資工具更好呢每界？這個答案很清楚，房子和股票家卖、債券比眨层，不僅收益率高，而且安全穩(wěn)定上荡，適合長期配置趴樱。
我們先來看一點數(shù)據(jù)。從2003年開始酪捡，到2017年這14年時間里叁征，房價漲了差不多10倍，如果你首付30%逛薇，也就是用了3倍多的杠桿的話捺疼，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠遠超過股票的永罚，如果你買股票的話啤呼，股票的收益率，像上證指數(shù)呢袱、深圳指數(shù)官扣、中小板指，它們的收益率大概在5羞福、6倍這個樣子惕蹄。所以，房子收益率是股票的5倍以上治专。如果你買了理財產(chǎn)品卖陵，或者是債券，它們的收益率就更低了张峰，大概只有1倍泪蔫。
而且更重要的是，房子不僅收益率高挟炬，而且安全鸥滨、穩(wěn)定。你買股票的話谤祖，可能買到了騰訊婿滓，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的粥喜。你可能也聽說了凸主，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的额湘。
展望未來的話卿吐，我國的經(jīng)濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經(jīng)濟持續(xù)增長锋华，房產(chǎn)的投資價值還會持續(xù)顯現(xiàn)嗡官。
實用方法論：購買改善房，應(yīng)該如何安排首付和貸款毯焕？
剛才說了購買改善房的好處衍腥。那么已經(jīng)決定買之后，應(yīng)該怎么買呢纳猫？這就有一個合理安排支付婆咸，合理安排貸款的問題。
這里芜辕，有幾個基本的原則是你需要注意的尚骄。
第一，就是要盡量少付首付侵续，多用貸款倔丈。一般情況下，付一個允許范圍內(nèi)的最低首付就可以了询兴，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力乃沙，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。
比如說通脹高的話诗舰，10年后付的100萬只相當于現(xiàn)在的50萬警儒，這樣子，你一下子就省了50萬眶根。
第二蜀铲，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要盡量長记劝，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力厌丑，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說爷辱，就是要把支付盡量往后推遲媒抠。
第三趴生，貸款的時候要盡量使用公積金貸款舍咖。為什么呢排霉？因為公積金貸款的利率低攻柠，可以減少你的月供。比如說現(xiàn)在每100萬20年期的貸款浪谴，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金凶杖，一定不要忘了拿出來使用智蝠，因為這個公積金不好用杈湾，如果你不買房的話就只能躺在賬上毛秘，變成了紙面財富叫挟。
首先瓶蚂，來說說什么是“養(yǎng)老買房”窃这。說起養(yǎng)老房，很多人可能覺得就是買個房子給父母住。這樣的理解，出發(fā)點很好衣撬，但是很不全面甜无。你可能聽說過一個詞陵究，叫做“百歲人生”。什么意思呢仪召？就是人類已經(jīng)全面進入了長壽時代秸苗，像我們這代人活到100歲是大概率事件，我們的父母活到90多歲也是大概率事件弧可。你想殖演，當我們60歲退休的時候，還有40年左右的生命年鸳。那么養(yǎng)老問題怎么解決呢趴久？而且，隨著物價的上漲搔确，還是有一點資產(chǎn)放著比較好彼棍，多一層保險。那么養(yǎng)老買房膳算，其實就是老齡化背景下的一個保障機制和資產(chǎn)配置問題座硕，買得好的話，不僅可以幫助父母養(yǎng)老涕蜂，還可以幫助我們自己養(yǎng)老华匾。
什么叫做“買得好”呢？就是要盡量挑選有增值潛力的房產(chǎn)机隙。這時候蜘拉，就有兩個非常關(guān)鍵的問題萨西。
第一個，在哪里買旭旭，如何挑選城市谎脯？
第二個，國外的房子要不要買持寄？
下面源梭，我給你逐一分析。
一稍味、挑選城市的“八大要素”
第一個問題废麻，在哪里買養(yǎng)老房？
很多人覺得仲闽，養(yǎng)老就是在老家縣城買，房價還便宜僵朗。但是赖欣，既然是一份老有所依的資產(chǎn)，你就要考慮它保值增值的潛力验庙。這時候顶吮，城市的發(fā)展?jié)摿褪悄闶滓目剂俊?/p>
這個問題，我和我的博士生做過系統(tǒng)的研究粪薛，我給你簡單地梳理一下悴了，決定城市房價的八大要素，供你買房參考违寿。為了便于你理解和記憶湃交，我把這八大要素分為兩類：第一類是“常見的已知要素”，第二類是“不常見的關(guān)鍵要素”藤巢。
先來看常見的已知要素搞莺，這四個要素分別是：第一，城市規(guī)模（用GDP總量或者人口總量衡量）掂咒；第二才沧，人口流入；第三绍刮，人均收入（用職工名義平均）温圆；第四，土地供應(yīng)孩革。這些因素在有關(guān)房地產(chǎn)的討論中岁歉，你會經(jīng)常看到膝蜈，代表著一個城市的發(fā)展水平刨裆，人口吸附能力澈圈，收入水平和住房供應(yīng)，都是影響房屋價值的重要因素帆啃。
這些因素雖然常見瞬女，但是它們的重要性你不要低估。
比如說城市規(guī)模努潘，是影響房價的最重要因素诽偷，這一條雖然簡單，但是非常重要疯坤。為什么大城市房價高报慕，小城市房價低呢？因為一個城市的規(guī)模压怠，是資源聚集能力和城市管理水平的最重要指標眠冈，再加上城市發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，大城市的發(fā)展?jié)摿头€(wěn)定性都會比小城市好得多菌瘫。
再比如蜗顽，人口流入這一條也非常重要，一個城市外來人口多雨让，房價就高雇盖。北京、上海栖忠、廣州崔挖、深圳這些大城市，就不多說了庵寞，房價很高狸相，外來人口也很多。
除了這些人們熟知的大城市捐川，還有一些中小城市的人口流入也很多卷哩。比如說，珠三角的東莞属拾、佛山将谊、中山這三個城市，雖然是中小城市渐白，但是地處粵港澳的大灣區(qū)尊浓，區(qū)位條件非常好，工業(yè)基礎(chǔ)也好纯衍，發(fā)展?jié)摿Υ蠖俺荩敲淳臀舜罅康娜丝诹魅耄@些城市的發(fā)展?jié)摿头慨a(chǎn)保值增值的潛力都非常大。
剛才說的是四個常見的“已知因素”瓦堵，我們來進一步說說四個不太常見的“關(guān)鍵因素”基协，了解這四個因素非常關(guān)鍵，可能會成為你選擇城市的勝負手菇用，這四個因素分別是：
第一澜驮，兒童數(shù)量的增速。數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)惋鸥，一個城市學齡兒童的增速越快杂穷，房價就越高，房價增速也越快卦绣。比如說這些年深圳的房價漲得非衬土浚快，除了剛才說的原因之外滤港，還有一個重要的原因廊蜒，就是深圳的學齡兒童的增速是全國最快的。有多快呢溅漾？過去十幾年山叮，深圳的學齡人口增長超過300%笆载，不僅是全國最快的姑曙，而且比第二名廈門多2倍，比第三名北京多3倍。這樣一來缝龄，你就明白為什么深圳、廈門挂谍、北京這些城市的房價漲得那么快了叔壤。如果家里有個小孩要上學的話，買房就變成了剛需口叙，你就不會再猶豫炼绘。而且買了之后，其實是一舉兩得妄田，不僅解決了孩子的上學問題俺亮，房產(chǎn)還增值了，你絕對不會后悔的疟呐。
第二脚曾，上市公司的數(shù)量。這一點非常有意思启具，一個地區(qū)上市公司的數(shù)量是這個地方經(jīng)濟活力的一個重要指標本讥。你知道，我國的公司上市是非常困難的，要過五關(guān)斬六將拷沸，耗時好幾年的時間色查，而且最后，還要過一個叫做發(fā)審委的那個會撞芍。你經(jīng)常聽說是“每5家公司過一個”秧了，或者“每6家公司過一個”，上市之難由此可見一斑勤庐。一個地方示惊，如果上市公司數(shù)量多的話，就說明這個地方的公司質(zhì)量好愉镰，經(jīng)濟活力好米罚。
數(shù)據(jù)顯示，上市公司最多的省市分別是廣東丈探、浙江录择、江蘇、上海碗降，然后是北京隘竭、福建、山東讼渊、湖南动看，這8個省市也是經(jīng)濟比較活躍、房價上漲潛力比較好的地區(qū)爪幻。
第三個要素菱皆，財政收入。財政收入這一條也很重要挨稿。為什么呢仇轻？因為我國很多地方的經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一定很準確，但是財政收支的數(shù)據(jù)是很靠譜的奶甘，經(jīng)濟真正好的城市篷店，它的財政狀況也比較好。數(shù)據(jù)顯示臭家，我國有7個省市的財政狀況是比較好的疲陕，分別是上海、北京钉赁、深圳蹄殃、廣東、浙江橄霉、江蘇和福建窃爷，而其它省市的財政狀況都處于赤字的狀態(tài)邑蒋，也就是入不敷出。一旦入不敷出按厘，地方政府就很容易大量賣地医吊，對房價形成壓力。
第四個要素就是服務(wù)業(yè)占比逮京，也就是一個城市經(jīng)濟當中第三產(chǎn)業(yè)的比重卿堂。我們的研究表明，服務(wù)業(yè)主導的城市懒棉，發(fā)展?jié)摿Υ蟛菝瑁以诮?jīng)濟下行的時候，能夠?qū)菇?jīng)濟下行策严，比工業(yè)主導的城市表現(xiàn)要好穗慕，它的房價上升的潛力也比較大。在我國經(jīng)濟增速下行妻导，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型這個大背景下逛绵，服務(wù)業(yè)的這一特性就尤為重要。
好了倔韭，剛才說的是決定房價的八大要素术浪，也是我們挑選城市買養(yǎng)老房的八大因素。這八個因素放在一起寿酌，我們就完全可以理解胰苏，中國各個城市房價的高低。你買房的時候不妨列一個單子醇疼，一樣一樣地比對硕并。在比對的時候，不僅要注意前面四個常見的“已知因素”僵腺，更要關(guān)注后面四個不常見的“關(guān)鍵因素”鲤孵。
二壶栋、國外房產(chǎn)投資：看起來很美
下面我們來說說應(yīng)該如何看待在國外買房養(yǎng)老這個問題辰如。
很多人都聽說，國外很多大城市的房子比國內(nèi)還便宜贵试，與其買國內(nèi)這么貴的琉兜，為啥不買國外便宜的呢？那么對于這個問題毙玻，我恰好也做過系統(tǒng)研究豌蟋，我把主要的發(fā)現(xiàn)給你概括一下，其實就是三點：
第一點桑滩，國外的房子其實不便宜梧疲，很多國外的城市一眼看去房價比國內(nèi)的一線城市要便宜很多＄允埽可是這些大城市，其實只有幾十萬人口米者，相當于國內(nèi)的地級市，和國內(nèi)的地級市相比蔓搞，還是很貴的随橘。比如說亞特蘭大是美國的一個大城市，但是人口只有50多萬机蔗，房價是一平米2萬多。如果和國內(nèi)一個50多萬人口的城市比蜒车，那還是很貴的讳嘱。
第二，和國內(nèi)可比的城市比酿愧，國外的房價其實更高沥潭。比如說紐約、洛杉磯這樣的大城市嬉挡，市區(qū)人口有好幾百萬钝鸽，都市圈人口一兩千萬，和國內(nèi)的一線城市是大致可比的庞钢。這樣的城市拔恰，房價就比國內(nèi)貴很多。紐約基括、洛杉磯的房價差不多是北京颜懊、上海的兩倍。
第三风皿，國外的房子投資收益率并不高河爹。像紐約、東京等大城市的房產(chǎn)桐款，不但價格貴咸这，而且持有成本非常高，投資回報率并不高魔眨。比如說紐約媳维，房價大約是北京的2倍酿雪，名義上的房租收益率有4%以上。但是侄刽，扣除了房產(chǎn)稅执虹、保險費、管理費等等之后唠梨，最后也就2%左右袋励，和國內(nèi)一線城市的房租收益率是差不多的。而且考慮到國內(nèi)房價的增長潛力当叭，其實國內(nèi)房產(chǎn)的投資價值更大茬故。
其實有一個簡單的邏輯可以告訴我們，為什么國外買房投資不太靠譜蚁鳖。我們現(xiàn)在是處在一個資金富余的時代磺芭，國外的資金也在到處尋找投資機會。前兩年醉箕，歐洲的國債收益率甚至是負的放棒，就是比零還要低己英。那么如果國外的房產(chǎn)有很高的收益率的話损肛，早就被專業(yè)機構(gòu)治拿、富豪們買走了，等我們?nèi)ベI的時候见坑，可能又是“接盤俠”了鳄梅。所以未檩，普通家庭去國外買養(yǎng)老房冤狡，其實是不太靠譜的。
不過話說回來挎峦，少數(shù)高凈值人群的資產(chǎn)很多坦胶，在國內(nèi)已經(jīng)有很多套房子了顿苇，那么在國外買房不是為了增值纪岁，而是為了投資組合的分散则果，是為了在全球分散持有資產(chǎn)西壮。那就是另外一種考慮款青，另當別論了。
