利好
- 寫字樓在同一個園內(nèi)
- 目前有5號線和7號線
- 未來規(guī)劃會有15號線和**號線躏筏，其中有一條是去南山的
- 未來的西麗高鐵站近在咫尺
- 政府負(fù)責(zé)招商引資潜叛，通常來說虹钮，不愁租不出去
- 附近的幾個區(qū)域都在建寫字樓
- 銷售說翼雀，大疆在旁邊買了塊地(未確認(rèn)), 如果是真奏黑，應(yīng)該會是大疆的總部了
- 目前有南海大道和沙河西路可以去往科技園炊邦，銷售說會有一條隧道穿到郎山區(qū)域(可信度蠻高)
- 房子是公寓房编矾，不占用買房的限額。限貸不限購
房屋情況：
- 樓盤確實很火铣耘，需要盡快做決定
- 均價在6萬-7萬洽沟，目前來說，內(nèi)側(cè)西朝向的最值蜗细，目前剩下的最高樓24層
- 每層總價相差2000塊
- 房間為雙主臥，均有陽臺怒详，公共衛(wèi)生間炉媒，廳很方正，陽臺與廳等寬且方正昆烁，而且無窗戶設(shè)計(個人非常喜歡)
- 32戶8梯設(shè)計(可能有誤)吊骤，電梯在兩個拐角的位置.
- 萬科物業(yè)
- 如果買的是內(nèi)側(cè)西朝向(高層影響采光會少點)，沒有馬路的噪音静尼，窗外是凹進(jìn)去的花園(高層可能視野會差點白粉？)
- 明年9月底交房(按照喵的說法，本來是年中交房的鼠渺，可能還會延誤)
- 目前園區(qū)已經(jīng)有兩棟大戶型交房鸭巴，寫字樓預(yù)計會在年中和年末分批交付
- 其他地皮有的在挖地基，有的還未開工拦盹，交付日期更晚
- 附近幾公里都沒有happy的商城
我的分析
關(guān)于地鐵
- 距離5號線和7號線確實還是有點遠(yuǎn)鹃祖，目前有一點點是因為繞遠(yuǎn)的關(guān)系，也許等旁邊的樓建好了會改善
- 地鐵站如果稍遠(yuǎn)普舆，可能會影響寫字樓的招商引資恬口，如果招商不順利，我們就死定了
- 5號線和7號線去往的地方沼侣，比較大的站是深圳北和車公廟祖能，我不覺得如果一個人會住在云城而坐地鐵去上班(目前)
- 新建兩條地鐵，如果開建蛾洛，肯定會影響附近的交通和市容养铸，對租價不利，對房價有利
- 如果真的有去南山的地鐵雅潭，那這片區(qū)域就活了
關(guān)于高鐵站
- 喵很看好高鐵站
- 我對于高鐵站的看法不太關(guān)注揭厚。深圳北的房價漲，感覺與高鐵站的關(guān)系不大扶供，而是背靠福田和南山的關(guān)系筛圆。福田站同理。
- 高鐵站對房價影響比較大的是往外流動的人多的地方椿浓，比如惠州太援，坪山
關(guān)于招商引資
- 深圳市政府做的事情都還蠻靠譜闽晦，像我家里那種地方，確實招商引資失敗的事情蠻多提岔，深圳還真沒見過仙蛉。包括坪山這種地方都能搞到電池行業(yè)
- 可對比的是南山智園，當(dāng)時附近沒有任何的科技行業(yè)碱蒙，硬是建了一個寫字樓群荠瘪，目前還不錯，進(jìn)駐了艾默生(UPS龍頭),深信服赛惩，以及一批創(chuàng)業(yè)公司哀墓。如果云城發(fā)展不順利，最低也會是智園這樣喷兼，進(jìn)駐一些不想離開深圳市篮绰，又支付不起核心區(qū)域的大公司，以及一些創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊季惯。
- 跟南山科技園相隔的是松坪山區(qū)域吠各，我去過源興科技大廈∶阕ィ總體來說贾漏，園區(qū)很精致，肯定不如科技園火熱琳状。我猜主要原因是沒有地鐵磕瓷。云城目前已經(jīng)有兩條地鐵線了，更利好
- 如果去往南山的地鐵開通念逞，松坪山區(qū)域也會火起來困食，但是住宅相對較少，對云城利好(7年翎承？)
- 萬科租了旁邊的波頓大廈硕盹，波頓大廈很豪華，樓下的車不多(也許地下停車場叨咖？)瘩例，快要下班的時候，旁邊的mobike lite都被預(yù)約了
- 目前來說甸各，人煙稀少垛贤，六車道的路都能用來練科目三了
關(guān)于租房
- 可以參照御錦公館和理想公館。精致程度跟御錦公館類似趣倾，戶型跟理想公館很像聘惦。御錦公館一點都不愁租，理想公館不了解儒恋。
- 御錦公館目前1室的房子租價4000+(30平+)善绎，理想公館去年小蓉蓉去看的時候是6000(黔漂？)，如果有機(jī)會禀酱，看看北京銀行的樓開了之后的價格
- 如果按照招商引資的分析炬守，云城的下限應(yīng)該跟卓越城相當(dāng)(我知道卓越城不愁租)，預(yù)估租價至少在8000剂跟。
- 如果我是一個創(chuàng)業(yè)公司的小高層减途，我應(yīng)該不會跟人擠小房子。所以誰會花4000+去跟人合租呢浩聋？(阿達(dá)公司的CTO观蜗，租了小兩室，其中一間給自己的貓住)
- 如果區(qū)域發(fā)展順利衣洁，我們可以按照科技園的租價來參考。
關(guān)于增長空間
- 產(chǎn)權(quán)40年(來自喵抖仅，待確認(rèn))
- 增長空間不如住宅(來自喵)坊夫，我大概看了一下梅林的房價，御錦公館確實跟一些舊一些的房子的房價旗鼓相當(dāng)撤卢，因為御錦公館是精裝修环凿，某種意義上也印證了這件事
- 在我看來，核心區(qū)域的一室和小兩房一定是不愁租不愁賣的放吩。在以后的大城市智听，極少人會選擇在關(guān)內(nèi)或者環(huán)內(nèi)買婚房。在核心區(qū)域的購房更是奔著投資而去的渡紫。我相對來說更看好小戶型到推。
實操
以下按照買內(nèi)西朝向24層估計
- 總價319萬，3%的稅
- 首付45%惕澎，約144萬莉测，如果我們四個人買，則36萬/人
- 使用等額貸款唧喉，每月還貸約18k捣卤，4500/人。如果使用氣球貸八孝，每月還9800董朝，2450/人，但是第十年最后一個月需還清(from 喵)
- 房子上最好只寫一個人的名字干跛，貸款也最好只由一個人貸子姜。貸款人的流水應(yīng)該是每月還貸額的2倍。
- 我們當(dāng)然都不夠驯鳖，可能需要擔(dān)保人或者聯(lián)合借款人闲询。寫上去的人都會負(fù)債久免，會影響之后的買房
- 10年后我們的收入水平應(yīng)該都不錯，如果差別不大扭弧，選氣球貸阎姥。當(dāng)然等額貸款分拆下來也不高
- 按照目前借唄的費率，借36萬一年需要付出利息25k的利息鸽捻，粗略估算呼巴，只要從每平米61k漲到68k就能收回成本
- 交房后，每年租房的收入為96k
- 以上估計比較幼稚御蒲，買房的成本目前看來是稅和家具衣赶，賣房的成本還不清楚。
終極問題
36萬好多厚满，拿不出來怎么辦
貸款廣告位招租
