房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地晴圾、短期看金融
掘金財富論壇?2017-11-04
來源：澤平宏觀（ID：zepinghongguan）
本文為任澤平博士在培訓會議上的演講颂砸。
房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
我研究了十年房地產(chǎn)人乓，2015年我就跟大家推薦過“一線房價翻一倍”。
我想大約用10分鐘的時間講一個問題，什么決定房價粤蝎。這個問題很重要赋除，決定了每個人的大類資產(chǎn)配置。更重要的是什么戳护？可以實戰(zhàn)金抡！我們要判斷哪個地方房價會漲，哪個地方房價會跌腌且，什么時候會漲梗肝，什么時候會跌，這是我今天要跟大家講的最核心的問題切蟋。那我來問大家统捶，什么決定房價？你會發(fā)現(xiàn)柄粹，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題喘鸟，有幾十種答案，這就是房地產(chǎn)這個話題爭議這么大的原因驻右。我研究了10年房地產(chǎn)什黑，把它總結(jié)為一句話，“長期看人口堪夭、中期看土地愕把、短期看金融”，大家記住這句話就行了森爽。
我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌恨豁，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方爬迟，未來房價長期來說怎么走橘蜜？漲。人口流出的呢付呕？肯定漲不動计福。這就是為什么過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因徽职。中期看土地象颖，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地姆钉，這個地方房價會怎么走说订？大漲抄瓦。短期看金融，如果一個地方人口是流入的克蚂，政府還不怎么供地闺鲸，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎么走埃叭？暴漲摸恍。非常簡單，就堅持這個邏輯赤屋，剩下的都是信仰問題了立镶。
貌似是一個很簡單的問題，我來問大家类早，未來中國人往哪里流動呢媚媒？人流入的地方，房價持續(xù)看漲涩僻，你買入并持有就好了缭召，那么未來中國人往哪里流入呢？有人說往大城市流動逆日，有人說往小城市流動嵌巷。我跟大家說，中國過去十多年室抽，我們城市規(guī)劃指導思想一直沒變搪哪，“控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)坪圾，區(qū)域均衡發(fā)展”晓折，這就是我們城市化的思路。
未來中國人口往哪里流動呢兽泄？我們研究了十幾個經(jīng)濟體漓概，美國、歐洲病梢、日本垛耳、韓國等等。時間原因飘千，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關(guān)系緊張栈雳，一個是人地關(guān)系不緊張护奈。這是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趨勢哥纫？不斷上升霉旗，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京厌秒，韓國5000萬人读拆、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的鸵闪，人不斷往大都市圈流入檐晕。有人會說，日本蚌讼、韓國人地關(guān)系緊張辟灰，所以人去了大都市〈凼看美國芥喇，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢凰萨，美國大都市區(qū)占美國人口的比重是什么趨勢继控？也是不斷上升的，有沒有逆轉(zhuǎn)過胖眷？回到小城鎮(zhèn)去武通？沒有。美國人地關(guān)系不緊張瘦材，國土面積跟中國差不多厅须，美國有3.2億人，中國13.8億人食棕，人不斷往大的都市圈流入朗和。你看無論是美國、日本簿晓、巴西眶拉、意大利、菲律賓憔儿、英國忆植、印度無一例外，不管什么樣的經(jīng)濟體谒臼，人不斷往大的都市圈流入朝刊，是最基本的規(guī)律和趨勢。為什么蜈缤？因為大都市更節(jié)約土地拾氓，更節(jié)約資源，更有活力底哥，更有效率咙鞍，更能為年輕人帶來夢想房官，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明续滋。控制大城市規(guī)模翰守、發(fā)展小城鎮(zhèn)是逆城鎮(zhèn)化的，是不符合規(guī)律的疲酌。
中國過去也是這樣的趨勢蜡峰，人口從東北、西北徐勃、小城鎮(zhèn)往大的都市圈遷移事示，不僅過去十年，未來二十年仍然如此僻肖。
下面這張圖就是我預測房價最核心的一張圖肖爵，在2015年預測一線房價翻一倍做的。什么地方房價會漲臀脏，答案很簡單劝堪，人口流入的，庫存低的揉稚，政府不供地的秒啦。什么地方房價漲不動？人都跑了搀玖，政府還在拼命的供地余境，房價能漲得起來嗎？
又有人會問灌诅，任博士芳来，你2015年預測一線房價翻一倍，為什么北京猜拾、上海這樣的城市一年就翻了一倍即舌。下面這張圖回答了這個問題，貨幣的超發(fā)挎袜。
藍色的線是廣義貨幣供應(yīng)增速顽聂，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義GDP增速盯仪。2014年以來紊搪，貨幣供應(yīng)是向上的，GDP增速是向下的全景，什么概念耀石？貨幣超發(fā)，引發(fā)了廣義資產(chǎn)價格輪番的上漲蚪燕。拉長來看娶牌，不僅過去這一兩年貨幣超發(fā)，過去這幾十年馆纳，貨幣一直在超發(fā)诗良，M2、廣義貨幣供應(yīng)量年均增長20%鲁驶，沒有什么東西能夠跑贏這臺印鈔機的鉴裹。大家還記得北京上海十年前的房價嗎？一萬钥弯，十年十倍径荔。什么叫有錢人，80年代叫萬元戶脆霎。80年代北京的一套四合院賣5000塊錢总处，萬元戶在北京可以買兩套四合院。放在歷史的長河中睛蛛，貨幣的貶值是驚人的鹦马。很多人動不動講賣房炒股、現(xiàn)金為王忆肾，所以我說現(xiàn)金為王是個坑荸频，而且這個坑很大。
1998年到2016年客冈，全國房價漲了不到四倍旭从，貨幣供應(yīng)量漲了將近15倍，究竟是房價漲多了還是貨幣發(fā)多了场仲？又有人會說和悦，房價什么時候見頂，你能告訴我什么時候貨幣不超發(fā)嗎燎窘？
主要發(fā)達國家的名義住房指數(shù)變化對比
又有人跟我講摹闽，任博士，現(xiàn)在北京褐健、上海要控制人口了付鹿，北京、上海的房價是不是就不漲了蚜迅？我們來看舵匾，東京圈3700萬人，基本同樣的面積谁不，比北京2200萬人多坐梯。首爾圈只是北京面積的一半多，首爾圈2500萬人刹帕，人家的人口密度比我們大吵血，人比我們多谎替，為什么人家的大城市病沒我們嚴重？我們的大城市究竟出了什么問題蹋辅？我來給大家看兩張圖钱贯，這是北京的軌道交通，大家都很熟悉侦另，稀稀拉拉的秩命，看不出來稀稀拉拉的？這是東京的褒傅，東京圈3700萬人弃锐，人均軌道交通里程是北京的4倍，我們的城市規(guī)劃太簡單粗暴了殿托，車多了限號霹菊，人多了控制人，問題的關(guān)鍵是完善城市規(guī)劃碌尔。日本東京人均GDP高達4萬多美元浇辜，以坐軌道交通出行為主，我們呢唾戚？小汽車柳洋、出租車比例太高。
為什么過去我們一線房價漲幅這么高叹坦？就是因為我們在“控制大城市人口熊镣，積極發(fā)展小城市，區(qū)域均衡發(fā)展”的城市化指導思想下募书，土地向三四線绪囱、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚莹捡，導致了人口城市化和和土地城鎮(zhèn)化明顯背離鬼吵，從而導致了人地分離，供需錯配篮赢，一二線房價過高齿椅，三四線庫存過高，這是根本的原因启泣。
