01
楔子
昨天一個朋友給我發(fā)了一份“XX集團住宅戶型標準化設計手冊”昆稿，讓我給提點建議纺座。我看到的戶型中規(guī)中矩，既沒有硬傷溉潭，也沒有亮點净响，更沒有“溢價”少欺。
考慮到是國有企業(yè)，中庸之道也就可以理解了 馋贤。也許集團的核心競爭力在“資源拿地”上赞别，產(chǎn)品只要過得去，可能也就行了吧配乓。
但我自覺時間成本比較高仿滔，一次勞動如果不產(chǎn)生“溢價”，總感覺“虧”了犹芹。
所以崎页，下面這篇文章是針對戶型標準化的，供有需要的設計管理人員斧正腰埂。而普羅大眾可以通過另一個視角飒焦，了解我們市場上買到的“戶型”是怎么被標準化的！
02
系統(tǒng)性
當你拿到開發(fā)商給到的你的一張戶型圖時盐固，其實拿到的是一個“系統(tǒng)”。
往小了說丈挟，
有功能布置是否合理刁卜，也就是每個空間的排布是否好用。
有流線布置是否合理曙咽，也就是“動靜”和“潔污”房間的搭配蛔趴，被串聯(lián)的是否合理。
往大點說例朱，
有戶型組合是否合理孝情，即你家和隔壁家之間的相對關系是否恰當。
有日照是否合理洒嗤，即你家冬至日（大寒日）那天是否能曬到國家規(guī)范規(guī)定的太陽光時長下限箫荡。
有采光是否合理，即你家的每個房間是否因為進深過大渔隶，導致白天還要開燈羔挡，不符合規(guī)范限值。
再往大了說间唉，
有戶型是否節(jié)能绞灼，從一個戶型的凹凸關系，我們就能大致判斷這家空調(diào)是否費電呈野。
有戶型的結(jié)構(gòu)是否合理低矮，從一個戶型的進退關系，洞口位置被冒，就能大致判斷結(jié)構(gòu)是否費錢军掂，體系是否合理轮蜕。
一個戶型涉及到的因素很多，三言兩語也無法給觀眾留下印象良姆。所以我翻出了以前寫的一篇文章給大家一些圖示肠虽，更便于理解《漫談“經(jīng)濟適用“戶型的特征 II》
對于走上標準化之路的企業(yè)來說，建立一個系統(tǒng)的觀念是非常重要的玛追。并不是找?guī)讉€設計院畫畫平面圖就是標準化（當然這些設計院也是讓小朋友翻的圖）税课。系統(tǒng)問題一定是系統(tǒng)的解決，“頭痛醫(yī)頭痊剖，腳痛醫(yī)腳”是根本解決不了問題的韩玩。
我還碰到過有老板親自盯戶型的呢，所有的指標都要做到最好陆馁。舉個最簡單的例子找颓，很多老板喜歡轉(zhuǎn)角飄窗和大玻璃，又要求結(jié)構(gòu)造價叮贩，保溫造價要低击狮，這完全是相悖的，就是缺乏系統(tǒng)知識的表現(xiàn)之一益老。
有些指標是此消彼長的彪蓬，有些是正向關系的，沒有系統(tǒng)的知識捺萌，不鬧笑話才怪档冬。順便給自己打個廣告，有需求的房企可以來咨詢桃纯，收費的酷誓！
03
客群定位
“初出茅廬”的時候，我也天真的以為能為客戶提供最完美的戶型态坦，現(xiàn)在消停了 盐数。雖然我掌握了不錯的專業(yè)知識，也有了生活閱歷伞梯，但是一個戶型的好壞娘扩，說到底不是受建筑師“控制”的∽扯停或者說琐旁，不是受技術(shù)控制的，而是受“市場”左右的猜绣。市場會變化灰殴，戶型也不可能有“完美”一說，只能是在一段周期里是否“適用”的問題。
市場是由一個個鮮活的個體組成的牺陶，他們的需求也許很接近伟阔，也許千差萬別，所以我們要做的生意是“細分市場”掰伸≈迓總有一部分的客戶的需求是接近的，我們的戶型只要能讓他們滿意狮鸭，也就很好了合搅。
客戶的需求可以通過采樣的方式，獲得一部分的信息歧蕉，但一定不是完整的灾部。盡可能詳盡的補齊“客戶臉譜”，才能使你家房企在市場中“脫穎而出”惯退！
這是我收到的其中2個標準戶型赌髓，我簡單的做了點分析。粗看下催跪，這是同一個戶型锁蠕，只是因為“面寬X進深”的不同，導致面積從130升到了140平方懊蒸。
但對于用人民幣投票的市場來說荣倾，我相信結(jié)果肯定會不一樣。在一線城市榛鼎，130平的銷售一定會好于140平逃呼。因為功能差不多的情況下鳖孤，購買力是有限的者娱。在上海，這可差著近100萬呢苏揣。
相反黄鳍，在偏好大戶型的3、4線城市平匈，也許這10平方對于追求“氣派”的客戶來說框沟，又是另一種市場表現(xiàn)了。
如果是同一個樓盤里增炭，這是自己的產(chǎn)品相互競爭忍燥，可能就是前期定位不準確。而如果是競品樓盤隙姿，那總有一波銷售要被老板“炒魷魚”梅垄！但往往，這個鍋“設計師”都背起來了输玷。
戶配比匙姜、面積分段都是非常嚴肅的事情逃默，必須要前期有調(diào)研旨剥，建筑師只是實現(xiàn)場景的“工具”！
04
場景營造
小時候臭墨，有一部叫《成長的煩惱》的電視劇，那里描繪了很多的生活場景膘盖。父母可以在廚房里邊做飯胧弛，邊和孩子聊天；孩子可以在客廳里邊看電視邊閑聊衔憨。叶圃。。
隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展践图，多子化掺冠、在家辦公等更多元的生活方式也隨之出現(xiàn)，很多美國電視中的生活場景也漸漸發(fā)生在我們的身上码党。
在住宅市場上德崭，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在賣的還是“房子”，而優(yōu)秀的企業(yè)賣的是“生活場景”揖盘。生活場景需要的物理空間是開發(fā)商可以提供的眉厨，這才是賣房子正確的“邏輯”！
我想通過幾個例子來說明下平凡和“非凡”之間的差距兽狭。
這是剛才看到的140平方的戶型憾股，我把它再放大了一點。大家可以關注下我標出的空間箕慧。目前的室內(nèi)布置方式是最常規(guī)的一種方式服球。
稍微變化下可以變成下面的場景——橫廳。
對于改善型客戶來說颠焦，傳統(tǒng)的南北廳是一種選擇斩熊，而東西向的橫廳是另一種選擇。這種場景的感覺是受一部分客戶喜歡的伐庭。
對于四房戶型來說粉渠，一個主臥、一個兒童房圾另、一個父母房霸株、剩下一個最有可能是書房。而書房的設計集乔，在這個戶型里去件，有如下圖的這種可能。
這樣半開放式的設計，可以擴大肉眼所及的空間箫攀，讓廳顯得更加“闊綽”肠牲，也受一部分群眾的喜歡。
但是靴跛，中國畢竟是發(fā)展中國家缀雳，還有很多人是屬于“剛需”客戶。對于基本生活需求的滿足梢睛，愿望強烈肥印。接著，我們再看兩個戶型绝葡，也是這本標準手冊里的深碱。
第一個：90平方做到三房，還有南北比較正氣的兩個廳藏畅，已經(jīng)屬于中上水準了敷硅。唯一比較可惜的是，3個房間合用一個衛(wèi)生間愉阎。早高峰的時候不打架嗎绞蹦？
有一種操作叫“三分離”，有興趣的朋友可以去看看我另外一篇文章《“分離式“衛(wèi)生間在中國》榜旦，這樣可以大大提高衛(wèi)生間的利用效率幽七。
第二個：115平方做到三房兩衛(wèi)，還有南北比較正氣的兩個廳溅呢，也屬不易了澡屡。比較遺憾的是：2個衛(wèi)生間的布置都比較局促。通過局部調(diào)整咐旧，使其更加好用并不是太難的事情驶鹉，只是設計的精細化程度不高而已。
不同的客群休偶，都有自己無法替代的生活方式梁厉，會形成不同的生活場景辜羊。所以在做標準化的時候踏兜，多預留點彈性空間，或者預留些改造的可能八秃，這是標準化工作更具實際操作的需要碱妆，更是市場的需要！
05
細節(jié)決定成敗
除了衛(wèi)生間設計的一些瑕疵昔驱，整本戶型標準化手冊還存在對“細節(jié)”把握不夠的問題疹尾。比如：功能空間的長寬比例失調(diào)，玄關空間的尺度隨意，空調(diào)機安裝檢修便捷性不夠等諸多細節(jié)問題纳本。
這些其實都可以作為專項去研究窍蓝。就像萬科做了很多的研究：有關于儲藏收納的標準，也有關于廚房流線的標準繁成。吓笙。。
另外巾腕，多用些跨專業(yè)的人才協(xié)同工作面睛，互懟和互助將激發(fā)出更大的“潛力”，也會讓這份標準化的工作更具有價值尊搬。
當然叁鉴，產(chǎn)品好不好，市場說了算佛寿。再多的設計亮點都需要被“客戶”驗證幌墓，讓其閉環(huán)，才能做到“螺旋上升”冀泻。
06
溢價
任何一個民營開發(fā)商都會追求“利潤最大化”克锣。也就是我們設計師嘴上掛著的“溢價”。
中國的“房市”腔长，最關鍵的影響因素是政策袭祟。所以，如何研究和應用好大大小小捞附，形形色色的政策是制勝之道巾乳。
我可以舉幾個政策來說明下：
A.城市規(guī)劃方面也會有很多的政策消息，如果能“春江水暖鴨先知”鸟召，那么就是躺著掙錢胆绊。比如地鐵還在規(guī)劃階段，就能未卜先知欧募；配套還沒起來前压状，搶灘洼地，這都是神一樣的操作啊跟继。
B.在很多地方都有一個140平方左右的稅收政策种冬。面積超過之后，對買家來說稅賦會增加一檔舔糖，如果不了解這個政策娱两，我相信你家房企出來的改善型戶型就已經(jīng)“開門跌倒”了。
C.面積計算規(guī)則是大家都繞不過的金吗，好好的研究下規(guī)范十兢，哪些是政策允許的趣竣，哪些是沒有操作空間的，在戶型設計里好好的應用旱物，同樣可以事半功倍遥缕。
D.在戶型設計中還有對整棟樓的面寬有限制，而面寬其實是“稀缺資源”宵呛，如何平衡不同面積段產(chǎn)品的面寬通砍，把價值做出來，也是考驗功力的烤蜕。
前10年封孙，很多開發(fā)商研究政策是為了突破它，比如”偷面積“讽营，”偷容積率“虎忌，”偷限高“。房地產(chǎn)已經(jīng)進入到白銀時代橱鹏，我認為大家研究政策是為了守住底線膜蠢。
每家比拼的是內(nèi)功，考驗的是對市場的敏銳程度莉兰，對客戶需求的尊重程度挑围，還有對產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。而標準化是創(chuàng)新的必由之路糖荒。
