?先普及一下匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系：
匯率是一國貨幣兌外國貨幣的價(jià)格猜丹，反映一國貨幣的對(duì)外價(jià)值。人民幣匯率主要是美元兌人民幣匯率哎垦，根據(jù)購買力平價(jià)理論柒昏，匯率由一國貨幣的購買力決定显蝌，而一國貨幣購買力的指標(biāo)是物價(jià)水平（CPI）末购，即如果一國國內(nèi)物價(jià)水平相對(duì)外國物價(jià)水平較高破喻，則本國貨幣有貶值的壓力；反之如果一國國內(nèi)物價(jià)水平相對(duì)外國物價(jià)水平較低盟榴，則本國貨幣有升值的壓力（見圖1）曹质。
? ? ? ? 而房?jī)r(jià)由房地產(chǎn)的供給和需求決定，如果購房需求高于建房供給擎场，則房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的壓力羽德；反之如果購房需求低于建房供給，則房地產(chǎn)價(jià)格有下降的壓力（見圖2）迅办。
? 從以上匯率和房?jī)r(jià)的決定因素可以看到宅静，匯率和房?jī)r(jià)并沒有直接和必然的聯(lián)系，那么兩者也就不存在“非此即彼”的政策選擇困境了站欺。
但是坏为，由于房地產(chǎn)是一種重要的投資資產(chǎn)，同時(shí)大多數(shù)自住和投資購房者都是通過貸款來購買房地產(chǎn)镊绪，這使房地產(chǎn)的價(jià)格在中短期受到利率水平的影響。當(dāng)利率下降時(shí)洒忧，購房者以更低的成本獲得貸款蝴韭，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。同時(shí)利率下降也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)的投資價(jià)值上升熙侍，相對(duì)于持有收益不斷下降的貨幣榄鉴，人們持有房地產(chǎn)更合算履磨，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的壓力。反之亦然庆尘，利率上升剃诅，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌的壓力（見圖3）。
? ? ? ? 根據(jù)利率平價(jià)理論驶忌，在資本完全放開的市場(chǎng)中矛辕，資本會(huì)追逐收益更高的貨幣，當(dāng)一國的利率顯著高于外國的利率時(shí)付魔，資本會(huì)涌向該國聊品，推升該國貨幣有升值的壓力。反之几苍，當(dāng)一國的利率顯著低于外國的利率時(shí)翻屈，資本會(huì)涌出該國，導(dǎo)致該國貨幣有貶值的壓力（見圖4）妻坝。
由此可見伸眶，當(dāng)一國利率上升時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的壓力刽宪，而貨幣有升值的壓力厘贼。當(dāng)一國利率下降時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的壓力纠屋，而貨幣有貶值的壓力涂臣。這就構(gòu)成了匯率和房?jī)r(jià)的所謂“蹺蹺板”兩難選擇問題了。但是售担，這個(gè)“保匯率”與“保房?jī)r(jià)”的兩難政策選擇問題是在特定的發(fā)展背景下產(chǎn)生的赁遗，并不必然是“兩難”的。
自1994年我國進(jìn)行匯率改革以來族铆，總體而言岩四，人民幣呈現(xiàn)持續(xù)升值的態(tài)勢(shì)，特別是美元兌人民幣中間價(jià)在2015年年中之前一直處于穩(wěn)定下跌的過程中（即人民幣持續(xù)升值）哥攘，即使在1998年亞洲金融危機(jī)和2008年美國次貸危機(jī)期間剖煌，中國仍能夠維持人民幣中間價(jià)的持續(xù)穩(wěn)定。但是逝淹，2015年下半年以來耕姊，美元兌人民幣中間價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高，這是為了實(shí)現(xiàn)一個(gè)較大的政策目標(biāo)栅葡，即放開人民幣波動(dòng)區(qū)間以便實(shí)現(xiàn)匯率市場(chǎng)化（見圖5）茉兰。
? ? ? ? 根據(jù)蒙代爾國際經(jīng)濟(jì)學(xué)中提到的“三元悖論”，資本自由流動(dòng)欣簇、匯率穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立性规脸，三者只能取其二坯约。在資本項(xiàng)目自由流動(dòng)的情況下，匯率波動(dòng)會(huì)影響貨幣政策的獨(dú)立性莫鸭，為了保持貨幣匯率的穩(wěn)定闹丐，特別是一國貨幣對(duì)外快速貶值的時(shí)候，中央銀行不得不提升利率被因，以防止資本外流卿拴。而利率過快過多提升，必然對(duì)本國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響氏身，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的衰退巍棱。作為重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)因?yàn)槔噬仙徒?jīng)濟(jì)衰退的影響而出現(xiàn)下跌，甚至崩盤蛋欣。
由此可見航徙，在遭遇“三元悖論”時(shí)，如果選擇資本自由流動(dòng)和匯率穩(wěn)定陷虎，則必然會(huì)喪失貨幣政策的獨(dú)立性到踏，從而影響全社會(huì)實(shí)際利率水平，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格尚猿，這就出現(xiàn)了“保持匯率穩(wěn)定”與“保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定”的兩難選擇問題窝稿。那么有解決的辦法嗎？
從“三元悖論”中凿掂，我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)遭遇以上問題時(shí)伴榔，一個(gè)合理的政策選擇就是對(duì)資本流動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)管制，實(shí)現(xiàn)匯率穩(wěn)定和貨幣政策獨(dú)立性庄萎。這也是2016年初以來中國政策的實(shí)際選擇踪少，因此，從政策選擇上糠涛，“保匯率”和“保房?jī)r(jià)”就不再成為“兩難選擇”了援奢。
在進(jìn)行政策選擇時(shí)，保持匯率穩(wěn)定和保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定都需要以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的狀況為基礎(chǔ)忍捡，特別是通脹狀況和經(jīng)濟(jì)增速集漾。貨幣政策的根本目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定和促進(jìn)就業(yè)，因此砸脊，作為貨幣政策的落腳點(diǎn)具篇，實(shí)際利率水平與通脹狀況和經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，匯率和房?jī)r(jià)只是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)部分凌埂，并不是貨幣政策決策考量時(shí)的唯一指標(biāo)栽连。并且，調(diào)控匯率和房?jī)r(jià)有比較多的政策工具可以選擇，并不必然需要犧牲貨幣政策獨(dú)立性秒紧。
